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截至目前，全市已有20個鎮街成立了城市更新局（城市更新辦）。圖為東莞南城。南方日報記者 孫俊傑 攝 |
開車到華陽湖溼地公園與家人過週末，已經是麻涌鎮陳先生一家的週末例牌節目。陳先生的愛車也是在華陽湖旁的珠三角汽車博覽中心購買的。珠三角汽車博覽中心項目的落地和華陽湖溼地公園良好的配套都得益於該鎮近年來大力推進的城市更新工作。
在市區南城建設路開餐館的張先生最近也心情不錯。去年以來，其餐館生意好了很多，因為周邊基礎設施快速完善增加了人氣。建設路所在的東莞南城東華片區已經被納入東莞市今年重點推進的城市更新片區，去年以來該片區的基礎設施有很大改觀。該片區所在的住宅用地也被品牌開發商競得，未來該片區還將配建一所公辦小學。這些消息都讓張先生對未來的生意和生活充滿期待。
去年11月東莞市成立城市更新局，是全國首個成立城市更新局的地級市。此後東莞的城市更新工作進入快車道。截至目前，全市已有20個鎮街先後成立了城市更新局（城市更新辦）。今年5月底，由中天、東實、三正、萬科、碧桂園等知名企業發起參加的東莞市城市更新協會也已經成立。在不久前召開的東莞市產業招商大會上，東莞市委常委、常務副市長白濤表示，東莞城市更新邁入了“2.0升級版”時代。
採寫：南方日報記者 郝金朋
策劃：黃少宏
A 各路城市更新公司排隊“上車”
7月19日上午，南城東華片區不斷有建設人員在對地塊各項數據進行勘測，該地塊的名稱已經更改為叫萬科翡翠花園項目。東華片區位於南城西北部，緊靠新城市中心的核心發展區，同時也處於舊城中心區的輻射範圍內，東至運河東三路、南至銀豐路、西鄰莞太路、北至建設路，改造單元面積41.29公頃。該項目是東莞今年重點推進的連片城市更新項目。
南城城市更新辦負責人介紹，以前該片區為上世紀建設東華機械廠區和部分居民、商業、辦公項目，用地功能混雜，該片區現狀交通幹道壓力大、內部路網不暢，公交線路少、停車困難，綠化環境不足、河道汙染明顯，公共活動空間少，市民群眾對片區實施改造訴求強烈。經過市、街道兩級統籌，該片區作為今年東莞重點推進的連片城市更新項目，一個月前被東莞萬科旗下公司競拍拿下。據工作人員介紹，未來該片區將打造為主城區涵蓋別墅、高層住宅及部分辦公用房的高端社區。
“從‘產、城、人、文’四個方面指引共融共生的多功能片區規劃，在片區產業轉型方面，提質產業發展環境，重塑片區產業活力。”南城城市更新辦負責人對該片區未來的改造充滿期待。
在麻涌濱江片區、東城黃旗山片區、茶山東嶽—珀樂片區、樟木頭樟洋片區等片區，由政府主導規劃的連片城市更新項目都有條不紊地推進。
與此同時，各路城市更新公司也在強力搶灘東莞城市更新市場。東莞萬科去年成立了東莞萬科城市更新公司，碧桂園、保利、金地、星河、華潤、卓越等外來開發商都在東莞成立城市更新公司，開始有項目佈局東莞城市更新項目。
同時，以廣東中天集團為代表的本土開發商也在積極開拓城市更新項目。中天集團專門成立了廣東中天中京城市更新中心，總經理何肖樂表示，該中心目前在東莞推進的城市更新項目有近30個，包括工改工、工改商及舊村改造項目等。其中萬江龍灣片區改造項目為與東莞萬科合作，目前市、街道、村三級都非常關注該項目的進展。改造之後將對該片區的城市品質帶來很大提升，同時也將優化該片區的產業結構。
東莞中原地產作為東莞市場佔有率較高的房地產領域代理公司也緊跟發展步伐，於去年成立了東莞中原地產顧問部，該部門專門為地產企業提供非傳統住宅類的城市更新業務、特色小鎮、產業地產業務提供智庫支持。該公司市場策略研究中心總經理車德銳表示，東莞大力發展城市更新項目將改變東莞可用地不足、土地利用碎片化、城市品質和產業結構有待提升等發展中的問題。
B 東莞土地開發強度遠超國際警戒線
記者瞭解到，《關於深化改革 全力推進城市更新提升城市品質的意見》已通過東莞市政府常務會議審議；首批30個重點更新單元已先後於不久前舉辦的東莞市產業招商大會和省“三舊”改造項目推介會上進行集中推介，社會各界反響熱烈。
近日，東莞市城市更新局負責人接受南方日報記者專訪時表示，當前，城市更新局正在全面排查東莞存量土地資源，摸清未批未建、批而未供、供而未用（閒置）、城市更新和儲備土地等不同類型存量土地的權屬、現狀、規劃等情況。同時，會同東莞市規劃局開展新一輪城市更新專項規劃修編工作，研究制定專項規劃編制指引，指導鎮街開展編制鎮街專項規劃。
全面深化東莞市城市更新政策機制改革，也是該局近期的中心工作。同時，組織劃定一批重點更新單元，明確更新範圍、主導功能和總建築容量等關鍵信息，為開展招商推介做好權屬調查、意願徵詢和成本收益評估等前期工作。按照“招商一批、簽約一批、動工一批”的總體要求，依據項目實際進展情況，梳理出“三個一批”項目進行重點推進。
“東莞市土地開發強度從不到5%，快速提升至46.7%，已經遠超30%的國際警戒線，整體開發強度逼近極限，東莞即將面臨無地可用的現實困境。”東莞城市更新局負責人表示，東莞已從依靠產業推動城市發展邁向城市引領產業發展的新階段，城市更新將會成為推動城市轉型和產業升級的重要手段。
C 城市更新進場門檻將提高
東莞市城市更新協會秘書處的葉文軒近來正在緊鑼密鼓開展各項工作。對內，組織協會成員企業配合城市更新局等就相關推動城市更新政策的出臺徵集意見；對外，組織協會成員對接廣東省三舊改造協會到廣州和深圳等周邊城市吸取城市更新項目經驗。
葉文軒表示，東莞城市更新協會成立以來，工作的重心現放在加強協會與市及鎮街城市更新相關職能部門和企業之間的溝通聯繫，針對各方訴求制訂工作方案。同時，搭建信息交易平臺，落實政策宣傳解讀及國內考察等。
“東莞萬科城市更新公司，專職開展城市更新工作，通過連片改造城市更新項目，踐行萬科城鄉建設與生活服務商的定位。”東莞萬科城市更新公司相關負責人表示，東莞作為粵港澳大灣區的核心城市，全市土地開發強度僅次於深圳，需要通過城市更新來優化拓展城市發展空間。
東莞城市更新市場的門檻未來也將大大提升。對於開發公司佈局東莞市場、迫切拿地的心理，何肖樂表示，現在市場上有開發商先不管項目怎麼做、只考慮怎麼將地拿下來的現象，即將出臺的《東莞市城市更新實施辦法》及相關配套政策文件都對此進行了規範。同時，何肖樂認為，門檻提高了，對於篩選有能力的開發企業片區開發統籌城市更新項目將有好處，同時也將提升城市更新的品質。
對於東莞市已公佈和即將公佈的城市更新政策。何肖樂和東莞萬科城市更新公司相關負責人都表示，東莞的城市更新政策在吸收了深圳和廣州的城市更新政策方面加大了創新力度，例如創設單一主體掛牌招商改造和供地模式，規範權利人自改模式，構建土地整備開發利益共享機制，優化城市規劃審查審批等方面都有較大的創新突破，給城市更新的相關主體單位和個人也能更清晰和規範。
東莞萬科城市更新負責人表示，東莞城市更新工作特點在於將由政府統籌和市場協同促進，社會參與模式也會越來越豐富多樣，新的流程制度也將提升行政審批效率，將大大壓縮城市更新時間成本。
東莞城市更新局負責人表示，相比於周邊的城市開展城市更新工作，東莞的城市更新工作優勢在於構建了六大創新體系：一是構建以更新單元為軸心、全方位統籌協調的規劃管控體系。二是構建以政府主導為核心、政府市場協同發力的資源調控體系。突出政府在城市更新全流程的統籌作用。三是創新以單一主體掛牌招商與股權混改相結合，兼容幷蓄的項目招商和供地體系。四是構建以實體經濟為優先，全方位拓展轉型升級空間的產業扶持體系。五是構建以出讓收益分配為抓手，收益向大型公建適當歸集的財稅鼓勵體系。六是構建以“一次通過”為特徵，全面壓縮制度性交易成本的行政審批體系。
■記者觀察
城市更新投資有望爆發式增長
當前，廣東省正大力推進粵港澳大灣區、廣深科技創新走廊建設。東莞地處灣區核心地帶、走廊中部脊樑，面臨新一輪騰飛的重大歷史性機遇。土地是財富之母，空間是發展之基，在拓展和優化空間上謀求突破，首先要加快城市更新。東莞市有關領導在公開場合表示，城市更新之於東莞發展之重、突圍破困之急、轉換動力之強前所未有。東莞是國際製造業名城，也是廣深科創走廊上的投資寶地，在國家灣區戰略的指引下，各路資本靠著靈敏的市場嗅覺聞風而動，城市更新成為新的市場風口，迎來投資的新時代。
東莞自2010年啟動“三舊”改造以來，取得了階段性的成績，但受於各種原因，原有的“拆”“建”兩把斧已經不夠用，一是對城市品質提升支撐不夠，二是與產業轉型升級融合不夠。在質量上，同質項目多，標杆項目少；規模上，單宗改造多，成片改造少；佈局上，分散改造多，集中改造少；類型上，地產項目多，產業項目少。
現在升級版的連片城市更新，就是要打破原有的土地利用碎片化，不再是原有的小修小補。東莞具備更新潛力的區域面積達46萬—66萬畝，未來城市更新的市場潛力巨大、發展前景廣闊。新的行政架構的組建和新的政策出臺也為市場資金、產業資本的大規模入場暢通了渠道。未來幾年，預計東莞城市更新投資有望迎來爆發式增長，達到數千億甚至過萬億的總投資規模。
“敢為天下先”是東莞繼續深化改革的精氣神。東莞相關部門在完善城市更新管理體系方面做了很多大膽和有創新的機制安排。這些組合拳的打出，也得到了市場的良好呼應。我們期待，東莞通過強化政府主導，有計劃、有秩序、可持續地推動城市更新改造。補齊城市化短板，尤其是教育、醫療、交通等公共設施，更好地滿足人民群眾的生活需求。
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