還有8天，2017年即將走向結束。
這一年，鄭州樓市可謂是讓人印象深刻，在堅定“房子是用來住的而不是用來炒的”國家定位大背景下，作為熱點城市之一的鄭州無疑是重點“關懷”對象，各項限購、限貸、限售、限價等措施接連出臺，鄭州迎來房地產調控史上最嚴限購令。那麼，這一年鄭州樓市具體有什麼變化？房價是漲了還是跌了？2018年鄭州樓市又將會走向何方。讓我們一起通過鄭州樓市十大關鍵詞來回顧一下2017年的樓市，暢想2018年鄭州樓市方向。
關鍵詞一：調控升級
自3月17日補繳社保、個人所得稅不再作為購房有效憑證，到5月3日凌晨，鄭州限購再次升級，擴大限購範圍，二套房貸首付比例上浮至60%，隨後，鄭州各銀行紛紛取消9折房貸利率，部分銀行貸款利率上浮，直到近期大部分銀行已上浮至20%，調控力度相當壓力，鄭州樓市降溫明顯。
目前鄭州的調控政策包括“限購、限貸、限售、限籤、限價”。大範圍、高強度的樓市調控，有效遏制了房價上漲的勢頭，據統計，今年4月份之後，鄭州新房成交均價漲幅明顯回調，二手房成交量價齊跌，某種程度上來說調控是一把雙刃劍，即擠出了房產泡沫、打擊了投機炒房行為，抑制了房價的過分上漲；也在一定程度上抬高了買房的准入門檻，誤傷了不少剛需。
種種跡象表明鄭州樓市的本輪政策調控，短時間內並沒有任何鬆動的意思，2018年樓市調控餘波將會持續，限購政策很有可能會再維持在一年以上。隨著2017年的樓市調整，房子的投資屬性正在弱化，將逐步迴歸“居住”屬性。
關鍵詞二：利率上浮
5月起實施的調控新政中，最明顯的變化就是“二套房貸”的最低首付比例提高至六成，而且“二套”的認定標準是“認房又認貸”。緊接著，多家銀行陸續大幅壓縮房貸業務，對首套房和二套房貸款利率都進行了上浮。
截至目前，鄭州市所有銀行都取消了首套房優惠利率，利率基本上浮15%至30%。首套房利率一般執行基準利率的1.2倍，二套房房貸利率上浮30%，個別銀行已停貸。12月份，受銀行額度限制全國各大銀行的放款速度持續下降。
房貸利率的上調，使得原本高額的首付和貸款壓力更“雪上加霜”。以30年為還款期限，按照貸款100萬來計算，若執行基準利率4.9%，購房者需要支付91.06萬的利息；而若執行上浮利率5.88%，購房者需要支付113.07萬利息。利率的上浮就意味著，購房者總共多支付近22萬的利息，平均下來，每個月需要多支付約610元。
預計，伴隨著樓市穩定的主旋律，2018年的房貸利率將會持續保持上浮的勢態，不會有本質性的變化。不過，從目前市場反應來看，首套房房貸利率短期內不會再有太大浮動。
關鍵詞三：全款買房
鄭州的“全款買房”現象最初始於白沙片區的融創美盛象湖壹號，3分鐘內幾乎清盤，最低9200元/㎡；惠濟北區的和昌林與城則將其推向高潮，一分鐘搶完，最低9500元/㎡。11月8日，崑崙望嶽開盤，全款的先選，接著60%選房，30%最後選房，均價14000元/㎡開盤即售罄。而此前，白沙片區的樓盤在1.3萬元/㎡左右，惠濟北區的樓盤高層均價在1.6萬元/㎡左右。
自此，乃至今日仍有部分樓盤在開盤的時候會推行全款優先選房的這一舉動。接下來，民間俚語“全款往裡走，貸款別堵門口，公積金的把共享單車挪走”也傳遍了鄭州城。
樓市遇冷，不少開發商已經開始實行低價走量手段，以此促進回款，其中還不乏一些大品牌開發商。由此可見，2017年下半年的鄭州樓市可謂是房價穩定、開發商“良心價”頻出，對於剛需來說還是一個上車的好機會。而無疑的是，全款買房優先的營銷手段將是2018年鄭州樓市的主旋律，畢竟2018年調控政策不放開，對於開發商來說盡快回款還是很重要的。
關鍵詞四：房地產稅
房地產稅已經不止一次被提上日程，而房地產稅也被認為是打壓房價的重要手段。近期，財政部部長肖捷還表示，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。
實際上，關於房地產稅徵收對樓市的影響，一直都存在爭議。而且從重慶、上海兩個試點來看，房地產稅對房地產市場影響並不大。但是不可否認，未來房地產稅出臺會在一定程度上影響房價，需要綜合土地制度、住房制度、投融資制度等多方面長效制度的建立來調節市場。
可以預見的是，房地產稅一旦徵收，將成為地方政府可持續的收入來源，地方財政對賣地收入的依賴將明顯減小，而這對於當前火熱的土地市場將起到平抑的作用，對於高起的房價或將有所緩解。儘管對於房地產稅的徵收細節還沒有透露，但2018年房地產稅或將邁出堅實的第一步，未來，房地產稅的徵收很有可能是從一二線城市率性開徵。
關鍵詞五：房價穩定
從國家統計發佈的數據來看，11月份鄭州新建商品住宅價格同比上漲0.5%，新建商品住宅價格環比下降0.1%。也就說，與去年11月相比鄭州新建商品住宅價格漲了0.5%，與2017年10月相比新建商品住宅價格下降了0.1%。
同時，不管是自媒體平臺，還是官方媒體的報道，顯而易見，2017年整體而言，鄭州市場上投資客明顯減少，房價相對穩定，部分區域出現小幅度下跌，土地市場明顯降溫。目前鄭州新房均價約13124元/㎡，二手房均價約14498元/㎡。
而房價之所以表現穩定，不言而喻，調控政策起到極大作用，高槓杆買房被抑制住，鄭州樓市出現降溫信號。不過房價微調或許是事實，但房地產的健康平穩發展，是不允許房價過分下降的，不難預見，2018年鄭州依然會處於橫盤期，不管是二手房還是新房，價格上不會有太大的波動，個別區域以及急需回款的開發商可能有給出有誘惑力的價格。
關鍵詞六：長效機制
“加快房地產長效機制建設”幾乎是貫穿2017年一整年的樓市關鍵詞。
從2016年12月的中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，到今年3月份政府工作報告指出加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，再到10月份，國家統計局局長寧吉喆在新聞發佈會上透露，“房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。”，直到12月，中共中央政治局召開重要會議，提出，“加快住房制度改革和長效機制建設是明年要著力抓好的一項重點工作。”
從2017年的文件和會議來看，國家一直在強調建立長效機制，給市場傳達的信息是：此輪調控絕非過去十幾年調控的又一個輪迴，而是調控與改革共同發力。房地產稅、租賃同權、租購併舉等都是建立長效機制的一部分。目前，各地逐漸開始嘗試和探索，將勢必是一個漫長的過程。2018年長效機制將會有更多的舉措出臺，對於房地產市場的健康平穩發展百利而無一害。
關鍵詞七：成品房時代
8月23日，河南省住房和城鄉建設廳等7部門聯合印發《關於加快發展成品住宅的指導意見》，明確我省成品住宅的建設目標：從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設。
對於不少購房者而言，“成品住宅”這個概念還有些陌生。實際上，成品住宅也就是“全裝修住宅”。成品住房，有人叫好，自然也會有人看衰，因為成品房的價格一般高於同位置的毛坯房，可能會增加購房成本，優點是交房後，購房者不再需要進行大量的裝修工作。但不管成品住宅到底怎樣，毋庸置疑，成品住宅已是大勢所趨。
未來成品住宅主要面臨的問題就是開發商承諾的品質沒裝修的好。所以置業者在買房時，要儘量挑好品牌、大品牌開發商的房子，尤其是一些有成品住宅經驗的開發商可作為優選。
關鍵詞八：人才新政
鄭州11月底發佈“人才新政”。從生活補貼、落戶和購房補貼方面給予大學生支持。對於國際級的領軍人才，最高給予500萬元獎勵，提供超過300平方米的免租住房。對於引進的人才實行購房補貼，最高補助10萬元。對於外地戶籍的本科及以上畢業生，不用再提供社保或納稅證明，基本無購房門檻。
近日，一個關於鄭州2018年城建投資項目計劃的帖子火了，其中提到，為了解決高房價對人才引入的影響，建設人才公寓是鄭州目前的主要方式，在2018年城建計劃中，有8個公寓項目在列，總投資額71.06億，2018年計劃投資17.86億，佔比25.1%。
處於高速發展的鄭州，需要更多高端人才的支撐，針對優秀人才的購房政策，無疑為樓市帶來一大波主力軍。然而今年鄭州買房難度可見一斑，限購與利率上浮等政策限制了不少購房者，即便有了購房資格，資金壓力以及貸款收緊將會成為年輕人買房路上巨大的考驗。所以，2018，資格已有，還需努力掙房票！
關鍵詞九：租賃同權
7月初，一則《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》下發，鄭州成首批12個住房租賃試點城市；7月底，河南省住建廳印發《關於進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》，鄭州有望成為我省首個租購同權的城市。
所謂的租購同權，就是租房者與購房者開始享有在子女入學、稅收等方面同等的公共服務權益，這在很大程度上消解了部分被動購房者的購買動機。租賃新政將逐漸引導人們從“居者有其屋”的觀念，向“住有所居”進行轉變。
一邊嚴厲打擊投機炒房，一邊建設租賃市場，儘管現階段，完全做到“租購同權”還不太現實，但這個詞彙卻讓人們生活的城市變得更加有溫度。在2018年，無論是租購併舉還是租售同權，都還需要做很多事情，需要真正落實。
關鍵詞十：一二手房倒掛
正常情況下，二手房價格與同地段周邊新房價格相差不大，但在限購、限貸和限價的多重影響下，鄭州市新房與二手房價格出現全面倒掛，部分區域相差三四千元。從成交量上來看，鄭州新房市場上的開盤即清盤故事屢屢上演，但二手房成交量明顯大幅下滑，尤其是一些沒有明顯價格優勢、配套和規劃不完善的區域，二手房銷量遇冷、房價下滑，不少中介門店開始轉型，把業務重點放在了新房銷售上。
目前，鄭州的房地產市場主要以剛需為主，二手房市場則側重於改善客戶，在2018年調控不放開的情況下，不少改善客戶因資格和利率問題需求被抑制，所以二手房遇冷將是明年的常態。
總得來說，從2017年整體市場表現來看，目前，政策方向短期限購限價，長期有房地產稅，租售同權等長效機制。未來的房地產市場不可能大起大落，房價微調是事實，但房地產的健康平穩發展，是不允許房價過分下降的，那是底線。
2018年的鄭州樓市穩定是主旋律，橫盤期可能會持續1—2年，但長期來看，房價上揚是大勢所趨，畢竟在跑不贏的通脹面前，房價的基礎型作用依舊存在，尤其是鄭州作為人口大省的省會城市。
所以對於買房人來說，尤其是剛需，自己有需求該買就買房，不用過多擔心市場的波動會影響你的出手，因為你是剛需，漲不漲價、降不降價跟你關係真的不大，關鍵是你得有個家，要不媳婦、丈母孃、孩子都不會“放過你”。不過，對剛需而言，值得慶幸的是，終於可以靜下心來慢慢謹慎選擇，選擇一套自己最滿意最合適的房子，當然，交通、品牌開發商、配套、好的地段則是買房置業永遠不變的準則。
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