中房报记者 曾冬梅 广州报道
仅仅一年多时间，市场就完全变了样子。
首当其冲受到影响的是中介公司，多次逃过调控周期在市场上屡有收获的他们开始尝到苦果。广州某中型中介行员工小王告诉中国房地产报记者，他所在的门店是2017年调控后新开的，公司打算近期就关掉，“因为一直在亏钱。”
在这个链条上，业主也可以调低预期。“放盘放了3个月都没人买，最后降了20万元才卖掉。”张女士在年初以低于市场价买入一套二手房，高兴没多久却发现自己的房子也得降价才能卖出去。
业主们的心理防线逐渐被僵持的市场攻破。
来自广州链家的数据显示，上半年，委托广州链家出售的有效房源，平均成交周期为91天，比2017年下半年增加18天。同时期委托广州链家购房的有效客源，平均成交周期为50天，比2017年下半年增加7天。
“这个周期非常长，91天是广州‘330’新政后的一个新纪录了。正常市况下，一个半月成交才算是比较合理的。”广州链家市场战略官周峰表示。
另外，周峰给中国房地产报记者提供了7月1日～22日的统计数据，在这个时间段，放盘在链家的有效待出售房源中，4200套出现了价格调整，属于“降价”性质的占72.4%，也就是超过3000套房源主动降价。“6月份时，愿意让价5%～10%的业主只有5%。7月份，这个比例已经上升到了20.3%。”周峰透露。
对于未来，他们都称“看不到市场底部”。
房子不好卖了
为了小孩上学方便，年初张女士在自己居住的小区买了一套更靠近学校的二手房，“挺好的，低于市场价，还不到3.1万元/平方米。”买了之后，张小姐一家开始纠结要不要把现今居住的这套卖掉，“最后还是决定卖掉，置换一套的风险比持有两套房风险小。”身为金融行业从业人士，她深知流动性对资产价格的影响，“如果流动性一直这么紧的话，大家会更想持有现金，房价有很大概率还会往下走。”
流动性紧张，对买房人来说最直观的体现就是利率。2017年4月份之前，广州首套房贷利率还可以打85折，目前各大银行给出的利率都是上浮10%以上。
卖房比买房难多了。
5月份之前都没有什么人来看张小姐的房子，她很焦急。不过，粤港奥大湾区建设的消息出来后，看房的人慢慢多了起来。
最终，她手上的这套房子以465万元成交。“比放盘价低了20万元，不降价卖不出去。”
张女士比较幸运，因为不少业主即便降了价也卖不出去。
位于海珠区客村立交的愉景雅苑，因为地段好、配套佳，二手市场一直成交活跃。调控前，附近的中介最喜欢这个小区盘源，几乎是放一套卖一套。但今年的情况已经完全不同。放盘在链家的15套房源，有7套放盘时间超过半年仍未成交，其中2套的放盘时间超过1年。
中国房地产报记者今年年初曾偶遇该小区一套复式单位业主，这套物业位于小区中部，南北对流，户型、朝向都属同小区盘源的上游水平，业主信心十足：“我这套房子是会比其他复式贵一点，但它值这个价啊。”几个月后，有中介传来消息，说业主降价了30万元，从790万元调到760万元。但截至7月27日，链家网上的信息显示，这套盘源的中介带看次数依然是零。其他放盘时间超过半年的盘源，同样还是无人问津。
“盘源现在是多了啊，但是找不到买家去看有什么用。我都好几个月没开单了。”在该小区门口做业务的中介行员工如此抱怨。
“我们开始并店”
中介小王最初和他们公司的高管一样，认为这一次的调控还会跟过去几次一样，只是大周期中的小插曲。
一直想着逆市抄底，他所在的公司才会在2017年3月广州出台史上最严调控政策后，毅然在全市新开了几十家门店。一年半后，他们痛苦的发现自己犯了经验主义错误，“我们这个门店开出来一直在亏，7月份一套都没成交，最近要关掉，跟其他门店合并。”小王说，员工们也赚不到钱，信用卡透支一大堆。
小王之前对广州市区的二手市场还是很有信心的，2017年3月以来，每隔几个月就会对客户表示，根据他的从业经验，5月份、10月份、年底一定会涨一波。在经历了数次被现实打脸后，他终于开始谨慎：“我觉得今年好不到哪里去了，只能看明年的政策。”
3000套降价房源与市场底部
跟涨价一样，降价也很容易形成跟风效应。
周峰介绍，2018年7月1日～22日，在广州链家近2万套的有效待出售房源中，有近4200套房源出现价格调整，其中属于“降价”性质的占72.4%，也就是3040套。
在降价房源中，降幅在5%以内的占76.3%，降幅在5%～10%间的占20.3%。6月份时，房源降幅在5%以内的占89.3%，降幅在5%～10%之间只有5.1%。仅仅过去大半个月时间，愿意接受更高降幅的业主就翻了3倍。
伴随着业主的让步，买家逐渐强势了起来。手里还有资金的客户对看中物业的压价幅度开始增大，2018年6月的整体压价幅度为4.5%，在过去一年内仅低于2017年12月的4.7%。
“当压价幅度连续三个月超过4%时，基本可以判断进入买方市场了。”虽然还需要7月、8月的数据来印证，但周峰认为，买方市场的特征已经很明显。在他看来，这3000套降价盘源就是星星之火，会带动更多的业主加入降价行列。
实际上，业主对价格的心理预期很多时候是基于市场成交数据和房源的成交周期。来自链家的数据显示，上半年，委托广州链家出售的有效房源，平均成交周期为91天，成交天数在增加。
广州中原地产也观察到了这个变化，它们的统计显示，自新政出台后，业主报价指数始终在低位徘徊，维持在35%上下。2018年上半年内仅一周高于荣枯线，业主对后市看涨信心较弱。
这一次，二手房市场参与各方都意见一致，认为目前还看不到市场底部。
閱讀更多 中國房地產報 的文章
