最近幾天，許多不聯繫的朋友突然找到我問買房子的事兒，總結下來有兩種，第一種人是奇怪為啥自己的二手房賣不出去，第二種人是感嘆房子漲的太快，售樓員總說今天不定就沒有了，來求證是不是真的。
然後，本來篤定瀋陽市場一片前景大好的我，也開始不確定起來，瀋陽市場，是真的好，還是“看起來好”？
不久前，我們剛剛做完上半年總結，其中，一張土地地圖，印證著瀋陽土地市場的近況。其實我們知道，土地的價格，很大程度決定了未來2-3年的房價，甚至也會影響到當下的房價。
過去幾個月，只要有一宗高溢價或者破萬的土地出讓，總會傳出周邊項目封盤待漲的消息，無論漲價是不是真的，但是售樓員告訴你今天不賣了，應該是真的。這是土地，對我們的影響。
其次，最直觀的，是單週、單月的備案數據。從月度備案套數的走勢來看，瀋陽商品住宅的備案套數並不是“上坡”式的增長，而是呈現“波動式”上揚，事實上，如果刨除2月份過年這個特殊月份來看，這種波動就顯得更為平穩了。
另一方面，就是瀋陽房價的漲幅。從克而瑞發佈的數據來看，瀋陽房價的整體趨勢，大致是起伏中整體向上而行。但值得關注的是，純新盤對瀋陽房價上漲的影響是客觀存在的，2018年純新盤普遍過萬，這對市場均價有著非常巨大的影響，這部分可能是“剛性上漲”。
對於這些新亮相的項目而言，也要顧及其投入的成本。從2017年土地市場的價格來看，這些項目即使定價過萬仍然“不掙錢”。比如去年的首宗限價地塊，雖然“限”住了地價，但是加上建安成本和裝修、營銷、稅費等費用，僅成本就是“萬元級”，定價一萬多，幾乎是“平價走量”的狀態了。
這是瀋陽房價上揚的根本原因，也是“剛性上揚”的部分，而刨除純新盤開盤帶來的房價上揚之外，部分過熱的版塊，則摻雜了很多“水分”。
畢竟針對部分過熱版塊，投資購房比重的增加、市場庫存的降低等都成了影響房價上揚的因素，其中，不乏有部分不負責任的個人，散佈誇大事實的謠言，煽動購房者恐慌情緒，這種現象也是客觀存在，很難精準監控。
在瀋陽沒出限購這個風之前，開發商就已經開始緊張了，他們已經感覺出來現在的市場已經超出的原來的瀋陽發展規律。最近的數據成交面積段縮小，這就是投資客規模的再擴大。按理說瀋陽把頭幾年跌的房價漲到合理值這很正常，但外地投資客一來，老百姓就慌了。
不過投資客來了也說明了一件事，就是看好瀋陽的未來發展空間，專業投資客對經濟的判斷還是有一定專業性的，瀋陽作為東北亞的重要中心城市存在機會，這樣的城市是有投機的價值。
北方人的購買行為還是有強的從眾心理。所以，對於購房者而言，還是要警惕各種市場亂象，儘量選購大品牌、好口碑的產品，以保證自己的利益。尤其是對於部分陳年老盤而言，價格突然上漲後，自己還有沒有選購的必要，是要仔細衡量的。
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