我今天剛剛結束成都4天的樓市調研行程，這幾天來不及寫稿，所以趁今晚到重慶的間歇，簡單說下這兩天朋友們留言問的比較多的兩個問題，直接上乾貨！
1. 海南的整體走勢和預判
回顧海南的利好
去年11月我寫過一篇海南的，當時判斷海南房價沒有漲完，後面估計還有百分之二三十的空間，特別是接近春節期間，海南房價一般還會漲一波，對於養老自住，我認為可以買，但短期套利投資，我並不建議去追尾，這點漲幅根本不夠你塞牙縫, 截取當時的文章和判斷：
按照目前的消化速度，海南今年的去庫存週期會下降到6個月以內。按道理，海南應該加大土地供給速度才對，但今年的土地供給量明顯下滑，這樣會導致明後年的新房供給明顯跟不上。所以這一點，也是我比較擔心海南房價還要上漲的主要原因。
海南過去七年都在消化上一輪泡沫，今年才補漲百分之五六十左右，這一輪肯定是沒有漲完，後面應該還有百分之二三十以上的空間，但可能是緩慢的，畢竟限購了。
如果你是買來給家人養老的，現在可以買，如果純粹投資，有名額，你手頭有錢沒地方投，打算長期持有，偶爾自己住的話也可以買，用高槓杆想短期獲利就沒必要了，因為海口、三亞、萬寧、陵水限售都是5年，估計你扛不住，而且異地投資也比較麻煩。
全文鏈接：原創 | 海南投資教訓：買房7年了，有的終於回到原價，有的還在深套中
前幾天在海南自貿港利好出來之後，很多人看多海南，很多投資客給我留言蠢蠢欲動，房價聞風而動，欲再起航，我4月14日馬上就發文警示，不要再去投資海南的房子買套了，你要知道，海南已在中央政策的庇護下，決心放棄房地產主業，為了不再重蹈2010年國際旅遊島的房地產泡沫炒作路徑，海南隨時會升級調控，絕不會再給外來投資客任何攪黃的機會，因為中國人投機炒作最在行，熱錢出不去，只能到處亂竄，果不其然，前天就全面限購。
我當時的整體判斷是：
對海南而言，這當然又是一個巨大的利好，堪比2010年1月海南國際旅遊島批覆，令投資客興奮。
但很多沒有參與上一輪海南投資熱潮的人可能並不清楚，2010年那些因為炒作旅遊島而狂熱衝進去買房的投資者，被套了七八年才解套。
歷史總被遺忘，故事總在重演。
而這一次，捲起袖子準備往裡衝的又是新一代財富積累的投資者。
但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋，毀了生態，到海南3月31日出臺有史以來最嚴的房地產調控，櫻桃已經越來越感覺海南要徹底跟房地產說拜拜了，而有了自貿區後，消費將逐漸替代投資，成為海南經濟的支柱，海南拋棄房地產也更有保障和底氣了。
海南成立自貿區後，會不會再次成為一個房地產炒作的概念呢？反正已經有很多人問我能不能去買房了，但我預計，只要被爆炒，等待投資者的將是更為嚴厲的調控。
全文鏈接：重磅！中央批覆海南自貿區，投資客已蠢蠢欲動，炒作故事又將重演嗎？
對海南未來走勢的判斷
海南現在有的地方拿到房產證再限售5年，相當於你簽了合同要等上七八年才能賣，這期間房子完全失去了流動性，有的人認為，海南不再新增建設用地，房子未來一定供不應求，買到就賺到了，我只能說對於養老自住是這樣，因為你一年裡要去住上三個月到半年，省的麻煩租房。
但投資要看你買入的時間點，兩三萬買的三亞市區沒問題，但三四萬買的海棠灣，估計就要站崗好幾年了，尤其那些小城市，算上資金成本，七八年後的價格，能不能保本都很難說，因為海南的氣候決定了，一年最多住上半年，外地人來這裡養老也是半投資半自住，如果不是看漲，人家不會買房的，你可以算算成本，租個兩房的民宿，一個月五六千塊，半年3萬塊，買個房子3萬塊一平，兩房兩百多萬，雖然租金以後會漲，但房子以後也會有房產稅啊！而且一年能去住上半年的老年人又有多少？很多中年人能住個一兩個月就不錯了，所以海南的房子跟一二線城市還是有本質區別的。
我始終覺得，你在高點去投資海南的回報率，顯然不如投資一二線更好，這是機會成本，所以沒有買到海南的人，你不是要嘆息後悔沒有趕在調控出來前去搶一套等著升值，而是應該慶幸沒有買套，這錢可以投在更有價值的地方。
2. 政治局會議對樓市的影響
我看大家關注的焦點是對“擴大內需”的提法，意味著什麼，又有一些自媒體解讀為房價要漲了，然後又有粉絲很緊張的來問我，什麼政策都能往房價上漲上靠，我真是醉了。
回顧過去的政治局會議，2013年~2015年間，是“釋放內需潛力/擴大內需戰略”等提法。而2016年開始，在供給側改革的大背景下，關於需求層面的提法是“以推進供給側改革為主線，適度擴大總需求”。而本次會議“加快調整結構與持續擴大內需”的提法，機構都認為，這意味著中央開始關注經濟的下行壓力。
我前面的文章也分析了這一次降準，其實主要是因為流動性問題引發經濟增長壓力顯現。這一次政治局會議的提法，也與此背景有關。
特朗普引發的貿易戰，帶來的外部問題，靠出口是靠不住了，所以我們必須要再一次強調擴大內需拉動經濟增長，減少對外部的依賴。但擴大內需又不是隻有房地產消費，除了買房子，難道你們就沒有別的消費了？車子也是大消費品吧，樓市有意要調控，要控制炒房，除了支持你自住，怎麼會鼓勵你們來投資消費呢？所以至少目前的調控政策不可能放鬆，對房價上漲的擔心是多餘的。
這次會議提到，要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患。
什麼叫健康發展，消除隱患，絕大部分一二線城市（具體城市具體再分析）房價起碼會保持現在的平穩水平甚至需要下降，至少在兩年以上才能算健康，否則依然是泡沫大，隱患就沒法消除。
呵呵另外這個排位，也很有意思，樓市排最後一位了，說明樓市的地位明顯下降了，信貸排第一，股市排第二，從未有過，說明化解重大風險是當前重中之重，而股市的重要性以後高於樓市，我猜想，中國也是在給錢找投資出路，找新的蓄水池，現在不是要各種獨角獸和BAT回國上市嘛，以前放水太多，有錢沒地方投，大家只能去買房，現在不準炒房了，以後錢總要有個地方去啊，那就炒股了。
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