全市限購兩週多，樓市成交量果然大跌。
黃佬邪看了幾份數據，卻發現一個有意思的現象，高端樓盤銷售平穩甚至喜人：星河灣二期8月16日開盤後，銷售形勢良好，上週佔據全市成交面積成交金額第一；信達萬科如園，也未受限購影響，上上週瀋河成交量榜首。
星河灣高層最大戶型，295平，總款每套600萬以上；信達萬科如園，高層＋洋房，總款每套在300—600萬之間。
全市限購，總成交量大跌。你覺得房價會跌，但有錢人，依然在買買買！
01
8.8全市限購後，第一個大新聞是：瀋陽市均價不降反升，突破11000元/平米，創歷史新高。
以上這張中原數據表（這張圖後面將多次用到），可以看出，8.6—8.12周均價為9552元/平米；8.13—8.19周均價上漲為10725元/平米；8.20—8.26周均價進一步上漲為11207元/平米。
黃佬邪算術不好，但也算明白了，限購之後，三週房價漲幅17%。
不是說好了要“遏制房價上漲”麼？
瀋陽，這是在給誰上眼藥。這樣漲法，會不會被約談？招來更嚴厲調控？
在房地產界，真是“眼見未必即真實”，尤其是統計數據。
8月16日，瀋陽豪宅樓盤之一，星河灣開盤，單價18000元—20000元/平米。次周，合同集中備案，是為拉昇瀋陽房價“罪魁禍首”之一。
看這一週，星河灣成交面積1.1萬平、成交金額2億，直接甩開第二名一倍之多。
像星河灣這樣高單價、高總價樓盤，目前在售的，還有雅頌居、新世界洋房等。
如果瀋陽全市總成交量較大，一個高端樓盤合同集中備案，不會大幅拉昇瀋陽均價。但限購後，瀋陽總成交量腰斬，而高端樓盤成交卻未受大影響，造成瀋陽均價迅速拉昇。
如何掌控高端樓盤合同備案節奏，頗考驗房產局智慧。
02
同樣這張圖：全市限購令後，8.13—8.19這周，全市成交面積迅速降為12.9萬平米；8.20—8.26這周，成交面積也僅有13.9萬平米，僅為限購前1/4、1/5。
說腰斬都不足以形容，市場流動性幾乎降至冰點。
看統計數據，極為悲觀。
真實情況是：傳聞全市限購後，開發商加快了拿證推盤節奏，搶開盤，搶銷售。我們看下面這張7月成交量圖表，就能明白。
一般情況下，開發商為衝月銷售任務，每月最後一週成交量會比較高。因此，6月底與7月底成交數據明顯高於月初、月中。我們看7月第一週至第三週成交數據，比較平穩，約在36—38萬平米之間。
結論：環比7月同期，8月全市限購後，瀋陽成交量下降2/3。這是比較合理的對比。
限購令確實全面限制了瀋陽樓市成交量。但這種成交量下降，並不代表樓市轉向。
03
瀋陽成交量上週跌到僅成交13.9萬平米，星河灣一家就銷售1.1萬平米，近十分之一。
令人咋舌。
豪宅星河灣二期銷售戶型，為203平，255平，295平。每賣一套，相當於剛需房源2—3套。
為了求證銷售情況，黃佬邪特地去現場踩盤。看到現場房源公示牌上，203､255平還剩不少，295平竟然只剩4樓以下。
What ! 295平，平均每套都在600萬以上
。
竟然，賣的最好！
銷售還得意地說：有個客戶一下買了三套，而且全款。
看上去不像吹牛的樣子，有統計數據在那兒擺著。
不過，看數據是一碼事；現場感受更為震驚。
現在能拿出1000萬流動資金的主兒，應該是資產過億的大財主。
黃佬邪回頭看看自己微信裡僅有4.17，想買塊豆腐撞死的心都有。
“不是限購嗎？他怎麼買三套？”
“寫老人名、媳婦名、孩子名啊。”
“……”
現在菜價飛漲。豆腐，你漲價沒？4.17還能買到一塊豆腐麼？
04
看數據，萬科目前瀋陽在售最高端項目—信達萬科如園也排在8.13—8.19這周成交金額第一，成交面積第二。
8.20—26這周，如園成交面積與成交金額仍在前三。
如園是小園區，總共200餘套房源。高層是主力產品，以三室、四室為主，均價每套300萬；洋房140､160､180平，每套400—600萬。如此高總房款，依然可以登上排行榜首。
如園，一直是業內比較關注的樓盤。很多人甚至還在限購後，等著看如園笑話。
統計數據表明，如園沒有像星河灣一樣火，卻悄無聲息地持續平穩出貨。
黃佬邪來如園售樓處，找銷售套話。
銷售臉上帶著微笑，似乎業績不錯。
“我們是第一批限購的區域（4.17瀋陽限購和平、瀋河、渾南三環內），現在客戶已經習慣限購市場了。今天我們一天就賣出三套高層。”
“來買房的客戶素質很高，也很低調，很少有開豪車的。”
“一次性付款的也不少。”
“現在客戶素質高。我們從6月中旬開盤到現在，沒發過一個催款函，沒遇到一個扯皮的客戶。”
有錢人真不少，而且都是不差現金的主兒。
05
看數據＋踩盤，黃佬邪坐實了本文開頭的事實：限購，根本沒有限制有錢人出手。
有幾個疑問，需要解開。
黃佬邪和業內幾個好友交流，找到了答案。
1，限購之下，有錢人哪兒來的買房資格？
答：有錢人比你聰明。
自己家庭＋夫妻雙方父母家庭＝3個家庭＝6套房資格；如果有成年孩子，則每個孩子又多兩個名額；再加上公司可以買；另外，有錢人不太在乎房證寫誰名字，親戚好友名額可以借用。
2，為何有錢人還是願意買房？
答：那還用問，當然是：爽。
你試試從150平，搬進250平房子。你一定幸福得像個250。
嚴肅地說，是投資渠道少，人民幣貶值，再加上限價。星河灣二期相比一期沒有漲價；如園地處瀋河區市中心，單價均價僅有18000元/平米（精裝）左右，僅比旁邊地王地價12900元/平米貴一點。
主要原因，還是：
有錢人與剛需群體思考邏輯不同；
剛需以滿足自住為主，買不起就要發洩情緒，罵；
有錢人則比較理性，兼具投資、保值、增值理念；
限價對很多有錢人而言，是建倉好機會；
有錢人會用金融思維來思考房地產市場。
3，高端樓盤銷售良好，會不會影響瀋陽市均價？
答：如果從全年看，300萬以上新建商品房，成交量僅佔全市3—4%，影響極其輕微。現在全市限購剛剛開始執行，成交量腰斬，高端樓盤成交佔比高，對房價影響大。如果高端樓盤暫停銷售，或剛需樓盤成交量提升，全市均價立即會回落。
4，限購沒限制住有錢人，剛需因名下無房也不被限，限制的豈不就是有改善需求的中產？
答：2018年瀋陽樓市改善型產品與剛需是市場主流。限購後，尤其是”遏制房價上漲“表態，會讓部分剛需產生觀望。改善型需求被限，是限購後主要市場特徵。
改善型客戶，主要以中產為主。
中產歷來是各國各時代最苦逼的群體之一，勞動密度強，交稅多，生活成本高，幸福感低。沒有限購也是。
5，瀋陽還是有很多隱性富豪啊。
答：那首歌怎麼唱來著，可惜不是你……
6，有木有中產變成有錢人攻略？
答：努力奮鬥、創業、買彩票、嫁有錢人、娶富二代，還有——買房。
7，我有生之年能變成有錢人不？
答：能。在夢裡。
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