今年房地产板块，除新股南都物业，涨幅最高的个股是世荣兆业，总市值仅140亿；一线龙头万科A、华夏幸福却下跌超过两位数。市场究竟是怎样的态势？万科A和华夏幸福是否依旧是值得投资的好股票？我们今天来为您一一分析。
今年以来：世荣兆业增长67.18%，万科A、华夏幸福不及沪深300
（数据截止日：2018年5月29日）
今年以来，世荣兆业走势最好，增长67.18%；华夏幸福一度走势超过世荣兆业，但2月底以来持续走低，最终低于沪深300，下跌13.48%；万科A则表现更差，大部分时间不及华夏幸福，下跌21.38%。
近1年：世荣兆业、万科A超沪深300，华夏幸福表现最差
（数据截止日：2018年5月29日）
近1年，万科A大部分时间保持领先，2018年4月开始逐步弱于世荣兆业，增长24.51%。世荣兆业则后来居上，一路赶超沪深300，再超过万科A，最终增长108.41%。华夏幸福表现最差，不敌沪深300，最终下跌15.21%。
近5年：均超沪深300，华夏幸福涨幅表现最好
（数据截止日：2018年5月29日）
从长期来看，华夏幸福几乎全程领先，近5年增长了155.63%；万科A2015年12月之后也开始保持领先，但落后于华夏幸福，增长144.31%；世荣兆业多数时间不如沪深300，今年才开始逐渐反超，增长115.38%。
以上3张图可以得出：万科A、华夏幸福长期来看稳步增长，世荣兆业近期增幅大！
世荣兆业近1年涨幅113.31，今年以来涨幅68.11%
（数据截止日：2018年5月29日）
近1年，世荣兆业涨幅最高，为113.31%；万科A也实现上涨，涨幅为28.81%；华夏幸福下跌13.12%。
今年以来，依旧是世荣兆业涨幅最高，为68.11%；华夏幸福下跌11.09%；万科A表现最差，下跌17.58%。
2018年1季度：华夏幸福利润最高，世荣兆业同比增长快
（估值数据日期为:2018年5月29日）
估值指标和2018年1季度表现方面，地产股龙头万科A的总市值、净资产、资产负债率均为最高；华夏幸福的归母净利润最高，为22.87亿，远超万科A和世荣兆业；世荣兆业市盈率、市净率、归母净利润同比增长率、净资产收益率、销售净利率和销售毛利率最高。
世荣兆业的优异表现有足够强大的业绩支撑，但万科A和华夏幸福的业绩也不差。
近5年：万科A净利润均最高，世荣兆业成长性高
万科A，近五年归母净利润均为三只个股中的第一名；且逐年增长，从2013年的151.19亿增长到2017年的280.52亿。
华夏幸福的归母净利润同样逐年增长，从2015年的27.15亿增长到2017年的87.81亿。
世荣兆业，2013年归母净利润为5.54亿，2014年锐减至1470万，15至16年增加缓慢，均未破亿，直到2017年迅猛增至9.13亿。因此，其成长性也理所当然最高，近5年营业总收入复合年增长率为38.13%，近5年净利润复合年增长率为39.94%。
从近5年的业绩来看，与各自股价增长大体一致，万科A、华夏幸福稳步增长，世荣兆业低谷后近期抬升。
重点分析
万科A
万科2017年报业绩表现亮眼，但今年股价却跌跌不休。一方面，房地产市场发展的政策环境不断变化，影响了市场对整个行业的预期；另一方面，万科开始从住宅开发与物业服务向城市配套服务商转型，未来发展究竟如何，也让投资者们持观望态度。
同样给万科A股价带来压力的还有宝能今年以来的大幅减持。在开启减持之前，宝能通过前海人寿、钜盛华、钜盛华资管计划合计持有万科25.4%的股份。经过此番减持，宝能合计持股比例降至21.84%，累计减持3.93亿股，但仍位居第二大股东。目前，钜盛华资管计划的减持任务刚刚完成了三分之一，在未来一段时间内，万科A股价或仍将承受其减持压力。
即便如此，机构对万科A仍旧持看好态度。机构认为，其一季度业绩亮眼，市占率也进一步提升，新开工面积同比增长超过20%，且将租赁住宅升级为核心业务，未来业绩将进一步增长。
华夏幸福
华夏幸福今年以来饱受“资金链断裂”传闻的影响，虽然其公开声明公司经营状况稳健，但资本市场反应明显。业内人士认为“去杠杆、降风险”是上市房企未来非常重要的一项工作，因为2018年1季度末中国房企资产负债率上升至79.42%，创13年新高。华夏幸福1季度的资产负债率为81.32%，万科A更是高达84.04%。
在这里，我们想从另一个方面来解释资产负债率高的问题——较高的资产负债率或许是利好。国内的房地产行业实施预售制，在房屋竣工交付前产生的销售收入在财务上会被作为负债，只有当所售资产在所有权上的重要风险和报酬转移给买方时，卖方才能确认收入。因此，从某种程度上来说，销售好的房企资产负债率可能会越高。但，此观点仅供参考。
华夏幸福作为国内领先的产业新城运行商，依旧得到了机构的一致看好。公司借助“PPP”和“特色小镇”的政策利好，积极加快异地复制，已中标多个产业新城项目。业绩持续高增长，销售亦平稳增长，再加上属于雄安新区概念，发展值得期待。
世荣兆业
世荣兆业我们之前分析过，是珠海斗门的龙头房企，深耕珠海市场多年，“粤港澳大湾区”概念被列入国家经济发展战略后，公司项目所处的珠海市在粤港澳大湾区中处于重要地位。除此之外，它还布局了医疗器械生产销售业务，隶属于健康中国概念。
世荣兆业2018年1季度归母净利润为4.06亿，同比增长惊人，为4073.76%，原因是报告期内可结转的商品房销售收入高于预期。第1次2018年中报业绩预告，公司业绩扭亏，预测业绩：净利润约40,000万元~45,000万元；原因为可结转的商品房销售收入和销售毛利率较上年同期增加。
粤港澳、健康中国等热门概念，加上业绩扶持，世荣兆业今年以来的优异表现也不无道理。
我们针对很多股票和板块都进行了分析，个股走势和市场预期与业绩关系十分紧密。相对来说，小盘股受业绩扶持再加上热门概念，或在短期内迎来不错的涨幅；大盘股则更加值得长期持有，以获取不错收益。
附注：以下为本文中提到的主要股票一览
000002.SZ万科A、600340.SH华夏幸福、002016.SZ世荣兆业
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