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物業管理是否存在真空地帶，這個必須要有相應的參照標準才能夠作出判斷。

目前物業公司對小區物業的管理服務是按照國務院制定的《物業管理條例》和當地政府制定的《XX省（市）物業管理條例》及物業管理實施細則作為依據來執行的。從表面上可以說絕大部分小區物業公司基本上都具備條例的硬性要求，也能夠履行物業管理和服務職能的。

可是，在現實生活中，有很多小區（除了新交付小區外的大部分小區）對物業公司的管理和服務相當的不滿意，同樣也有相當一部分物業公司對現狀也存在諸多難言之隱。

當前的物業管理現狀除了新交付小區（前期物業開發商支持）或一些強勢物業公司或有組織管理能力的業委會參與的小區管理有序外，大部分小區物業管理水平低下，勉強維持一些基本運作，一些公共設施也只能做到頭痛醫頭，對一些應急設備的保養維修根本無力做到，有些問題業主平時關心不到，大部分可能還不清楚不瞭解，基本上都只是看到物業管理和服務的基本要求是否能夠保證（報修、保潔、保安），對一些設備設施使用週期比較長的部分很難關心到了解到；一些物業公司在管理服務存在不專業不敬業的情況；業主對物業公司的職責不瞭解不清楚，加上一些業主故意模糊物業職責拒繳物業費，導致物業公司運轉困難，降低物業管理服務水平，發過來業主更加不滿意，造成物管和業主之間關係惡性循環。

從表面上看物業管理有法規（物業條例、實施細則）、有組織（業委會）、有主管（街道社區），仔細看漏洞百出，問題很多，歸根結底說明我們現在的小區物業管理存在很多甚至很嚴重的真空地帶。

首先是法規，當前的有很多涉及物業管理的法規，但他們相互之間很難協同配套，即使專門為物管制定的《物業管理條例》也是早年參考國外完全不能適應我們的國情，幾乎把小區的物業管理變成了獨立王國，看似有政府相關職能部門監管，其實根本就是放任不管，導致有些物業公司成了業主的霸王，業主稍有不滿就給停水停電、有的堵門搞破壞；有的小區成立的業委會本應該為業主謀取利益的且成了某些業委會成員的謀取私利的工具，恫嚇業主、威逼物管，小區公共收入不公佈，儼然把自己當成小區的主人，有些行為觸目驚心。

這些問題所在正是物業管理存在嚴重的真空地帶造成的，要想解決這些問題，就應該徹底消除真空。

首先要從法律上解決小區業主組織的性質，決不能讓小區業主委員會成為孤兒寡母的“自治組織”，要讓業主組織在黨和政府的領導下開展小區物業管理工作，對小區物業管理中出現的重大問題應該給予強有力的支持和工作指導。

其次是要徹底解決業主和物管之間信息不對稱的問題。要充分利用互聯網技術讓業主的意見想法及時地反映到物管、反映到業主組織、反映到相關職能部門，同樣的，物業的管理服務行為也要及時向業主彙報、通報，接受業主和職能部門的監督和監管，通過使用互聯網信息管理工具徹底改變業主和物管之間過去各說各話、各做各事，相互猜忌、互不信任的矛盾狀況，通過信息的通暢、透明、公開使得業主物管和諧共處。

第三要建立合理公平的物業費標準評估制度。要切實保障業主的知情權、參與權，一定要根據小區的實際情況和當地業主的收入水平制定物業費標準，堅決制止一窩蜂向高大上看齊，增加業主特別是低收入業主的經濟負擔。同時也要制定物業費適時調價機制，在物價和人力成本增長時，應該適當調整物業費標準，減輕物業公司的成本壓力，確保物業管理和服務水平不下降。

只有把這些物業管理中的真空地帶消除改進了，我們的小區建設才能更美好，我們的業主才能夠安居樂業，我們的社會才能夠穩定發展。

文錢社區

物業管理“真空地帶”的產生，來自諸多隱性範圍，也是物業管理與小區業主爭論焦點。構建一個和諧文明的小區，除物業管理公司自身戒律外，也與小區業主委員的監督管理分不開。

開發商前期物業管理（代管）是與小區入往率的密度形成、小區業主委員會達入住比例而成立。前期是由開發商自己物業管理公司代管，而不是特定物業管理公司的成立。

物業管理公司的形成，經歷了廿拾餘年的成長曆史，迄今為止可以講法律法規完善。並在此框架下合法開展物業管理工作。

而物業管理、小區業主委員會、小區業主三者關係出現了不協調或緊張關係，問題產生的本質已由“和諧”轉為“對立”，由普通問題轉化為社會現象，問題產生根源在哪裡？如何化解解決矛盾，三方怎樣在責、權、利問責管理？實則是全國各地物業管理暴露出來的問題。

前面講到，前期物業管理是由開發商的物業管理公司代管，在入住率低、裝修期、設施綠化進入掃尾階段，加之入住率不達成立業主委員會規定，開發商自己的物業管理公司，負責前期小區物業管理，直至小區業主委員會的成立，（正式備案）開展行使業委會工作，正式移交走人。

新成立的業主委員會是否通知前期物業退場？還是簽訂由開發商前期物業管理公司續管？往往新成立的業主委員會是採取留用，其原因不專業。

為什麼多數業委會繼續留用？而不啟用招標聘請物業管理公司入場運轉？其問題是複雜的，涉及工程、電力、供氣、供電、供水、供暖、機房發電、強電、弱電、監控系統、車位管理、業主信息檔案、小區建築檔案、綠化、保潔、秩序（安保）、消防……等等，作為一個小區業主委員會，不帶薪酬的公益組織，自然會與開發商前期物業管理公司簽訂委託繼續物業管理合同，並在日後的管理中期滿留用？或另聘物業管理公司入場。這樣的留用就是很多人認為的物業管理公司怎麼是開發商自己的物業公司？加之開發商實質性的商鋪產權、車位產權（只租不賣），也與業主委員會及業主之間產生了“拎不清”。往往業主只知道小區“一切”歸主業所有，而不知道共存關係。

什麼是物業管理“真空地帶”？

真空地帶是物業管理公司與業務委員會監管共同出現的脫管現狀，其產生原因是物業管理疏忽、或節約費用而出現的現象，在前期物業管理中，開發商的仔細，熱情，無微不至關愛，熱忱的工作，往往感動業主並影響下一代，而隨受聘物業管理合同的“落榫”坐實。為了達到多盈利，變味的物業管理工作逐步開始。

物業管理的組織結構

XX地產商

下屬XX物業管理有限責任公司

下屬XX項目若干（某小區樓盤）

如: 領地花園項目、鷺島花園項目、

外交官公寓項目，三亞銀灘莊 園……等

人事結構:

物業管理有限責任公司總經理（董事長多屬地產商老闆）

某小區項目經理

某小區項目副經理、主管、班長、組長。

經理為全面負責項目工作

副經理分為協助經理工作，負責大堂營收工作為主

主管分為:

秩序部主管、工程部主管、綠化部主管、保潔部主管、下設作業組長

以上是物業管理公司基本結構，稅收、財務、勞資工作由公司統管。

業主委員會組織結構

某小區基層黨支部

某小區業主委員會主任、副主任

某小區業主委員會骨幹（多以每幢樓產生一至二名）

工作執能受社區監督管理

形成與產生為換屆制，並報上級備案

由個人報名，民主投票產生，報上級審查批准備案。

性質:非盈利公益組織

物業管理受聘管理，（盈利組織）以負責小區秩序、綠化、保潔、工程、消防、防洪……為主體工作。

容易產生的“真空地帶”

1.減少開支，精減人員。

2.減少開支設施不作為，如滅火器壓力下降不換消防液體。

3.減少開支電梯維保全套外包，易導致換件“偷工減料”。

4.減少開支綠化外包，易導致小區花草、樹木品質降級，枯萎壞死且不補種

5.減少開支保潔外包，小區夜間狗屎狗尿、電梯內，徑道汙噦物無人清理（無夜保潔值班）

6.採取不正當措施關電、關水達到收繳物業管理費目地

7.減少開支，壓縮用工，低廉工資、12小時工作制。勞動時間是員工消極因素之一。

8.減少開支，非機動車外包盈利。

9.減少開支地面車庫、地下車庫操作工，少人或無人管理，誘發亂停無放矛盾產生。

10.減少開支，道路照明早關晚開，低功率W不達庭院及道路照明所需。

11.減少開支小區各門禁、道柵用廣告形勢換取破損維修費、或換取新裝設施。

諸多“真空地帶”或為了盈利，由於業主委員會自身的不專業，或非盈利組織結構的原因，是產生物業與業委會、業主不和諧的原因。

如何對“真空地帶”監管，達到品質服務，品牌服務意識，筆者認為:有必要對業主委員會進行專業培訓，帶薪服務。以專業水準監督物業管理公司的工作落實。並在該行業成立“監理追責制”，這樣和諧、幸福小區才能真正形成。

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有見過家政服務叫“家政管理公司”、有見過保安服務叫“安保管理公司”、有見過水電（家電）維修叫“家電管理公司”的麼？

但自2007年起的“物業”，的確是“管理”——“管你”。這就是國家在對物業進行管理中存在的“真空地帶”。

所謂“管理”，應該是國家相關部門對物業這一行業進行管理，但實質上成了開發商、物業服務公司對業主的資產進行“管你”——管的就你，而相關部門在對物業服務公司、物業行業應該履行的管理職能上，幾乎是真空。

昨天看到的新聞，說海南一小區，物業公司對業主斷水斷電，當地社區、房管局等介入了，卻無法解決，只能建議業主“協商”“走司法途徑”，因為海南省對物業公司這一行為“無法可依”。嗨！家裡請保姆的注意了，不定哪天你家保姆把你家水閘電閘拉了，你就只能在無水無電中過日子了。

2007年起出臺的《物業管理條例》，是國務院制定的行政法規，這一條例應該是延續了過去單位、居委會對小區進行管理的思維，起名叫“管理”，但那時候的小區與現在小區的權屬已然完全不同。

“隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的

所有權

行政管理關係

但實際上，現在仍然有許多物業公司名叫“物業管理公司”，履行著“管你”的職能，而非服務，而國家相關部門對這一行業的“管理”，卻缺位太多，成為真空地帶。

物業服務的範圍，大致包括小區秩序、環境兩大類。水電維修不算，現在技工成本太高，物業沒能力養活閒人（畢竟一個月修不了幾次），都是外請人員進行操作。市場上，能提供此類服務的公司非常多，就像在自己家裡，去家政請一個人做飯做清潔、去月嫂公司請一個人帶孩子、去保安公司請一個人來站崗……又有何不可？非得請一個集上述功能於一身的物業公司來“管你”？

因此，物業這一行業並非不可替代，不存在也沒什麼關係，然而它卻真實產生了——因為國家的行政法規，而且產生之後國家卻對物業公司的管理缺位，這就凸顯了國家設置這一行業的出發點。

這才是真正意義上的物業“管你”之真空地帶。

CoffeeorTea248

物業管理其實並不存在真正的“真空地帶”。只是人為的因為利益關係造成的。其實我們缺的不是法律規範，而是真正來執行這些法律規範的人和機構。

1.目前來說，最大的有《憲法》賦予的公民權利，專業的物業法規有國家級《物權法》省級《物業管理條例》市級《物業管理條例細則》，針對物業服務費用約束有《合同法》。你們還能說物業沒有法律管嗎？

2.從物業管理費主管單位來說，國家級有住建部，省級有住建廳，市級的有房管局物管處，區裡有住建局物管辦，有市長熱線，街道有專門的物管辦，社區有專門管物業的副主任。可以說是機構從上到下層層級級，事無鉅細。你能說物業沒有人管嗎？

3.再說說小區裡吧。小區裡都是幾千上萬的業主，法律也賦予了業主的成立業委會管理小區的權力。成立業委會後可以聘請合格物業公司。可是為什麼小區就難成立業委會呢？更是鬥不過幾十個人的不負責任的物業公司？

從上面幾點來看，應該說不管是物業公司還是業主，都是有法可依的。可是結果就是物業公司成立吸血蟲，正事不做，就是想法弄錢。而從那些管理機構來看就知道，錯綜複雜的機構都是物業公司的親孃親老子。誰不保護自己兒子呢？雖然這個兒子本身就是一個流氓。所以業主想投訴是不可能的。

對於那些又抱怨物業不好，又不敢鬥爭的業主來說，被物業公司欺負是必然的。一個小區上萬人，如果擰不成一股繩，成立不了業委會。那就是把業委會公章放那都沒用，誰來接？

其實物業管理並不存在真空，而僅僅是缺少嚴格的執法，以及業主的維權精神！

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JasonYuan68921596

我認為應該修改《物權法》，在其中增加一條:禁止圍繞為樓區住宅提供生活相關服務的單位使用“物業”兩字註冊公司。其理由很簡單:購買了商品房的住戶擁有了房物產權，又要與其它擁有房物產權人涉及共同產權部分的管理，因而衍生了共同房物產權業務的客觀存在，之所需要有這方面專業能力的單位實施服務性的管理。現在由於名稱概念的混淆，造成責權利分不清，致而讓本是服務的公司充當並取代了擁有房物產權人的權利，簡稱名為“物業”一詞，客觀是由業主集中一區一樓的現狀而產生的，且又需要統籌管理的業務。現在所謂的“物業”應該採用格式化的服務名稱:╳╳宅院服務有限公司。立法禁止服務公司喧賓奪主是根治“物業”霸王氣的最好良方。此舉必然會把簡稱“物業”變為“宅服”或“宅務”或“院服”或“院務”，以上都是比較切合實際服務性質的稱謂。

標識聯想

物業管理的真空地帶，應該指的是沒有納入正規物業管理的小區或建築物。

就居住性的小區、建築物而言，有歷史較久的公房、單位家屬院(區)，也有商品房小區、經適房小區、廉租房小區。

後邊三種小區建成較晚，一般都會有物業管理，起碼有前期物業管理。能出現真空地帶的極少，一般是被物業公司棄管所致。

前兩種房子成為物業管理真空狀態的比較多。

因為企業改革之後，大批國營、集體企業關停並轉，根本顧不上家屬區的事了。這種失管失序的狀況一直延續至今還有一些。

本人顧名思義，對所謂物業管理真空地帶做以上解答。錯誤之處，請指正。

執中bj1

這個多了～公共空間的私人亂佔亂用，水電氣的私接亂用，工作人員數量（一般都會有半數的編制人員你就沒見過他出現在小區，都是虛擬出來領工資然後上層私分了的）也就是說吃空餉的等等的，（上述這些都是不用私人掏腰包走公共費用的，這些都是需要得到物業公司領導默許的，這裡邊沒有權力尋租那才有鬼了呢），而這些正是物業公司管理層灰色收入的主要源泉～而這些又往往都會有冠冕堂皇的高大上理由的，作為業主是很難監管的～

貝葉棕的種籽

什麼真空地帶，沒有物業的小區是最好的，那就是真空地帶。是還了業主一個清淨的地帶，一個乾淨的地帶，實行小區自治的業主才是正常的，不受壓抑的，才是有快樂的。

關鍵字: 條例 管理 社會