從任人魚肉到糖衣炮彈來襲
買方市場來了
“顧客就是上帝”！這是銷售行業的一道金語。
但在過去幾年的房地產行業，這條金語是不存在的。顧客不是上帝，反而像孫子！花上百萬、幾百萬元的顧客，在買房的過程中並不能得到應有的尊嚴，反而要瘋狂地搶房，甚至是找人託關係買房。
還有那句經典之語，“全款的往裡走,按揭的不要堵在門口,公積金的把小黃車挪走”，無不透漏著買房人卑微的處境。
沒辦法，因為那時候的市場是“賣方市場”，在供不應求之下，賣方處於絕對優勢之下，“人為刀俎我為魚肉”，買房人只能任人宰割。不要怪賣房人強勢，這無關人品，這是市場大勢所定，咱是賣房人咱也會一樣！
時過境遷。最近濟南東部的樓市有點變化，賣方市場悄然向買方市場轉變，買房人在佔據更多主動。
比如，很多樓盤都拋出了糖衣炮彈，只要到訪售樓處，就有好禮相送！
剛在東部一樓盤買房的王先生曬了他看房收穫的各種“福利”：兩桶轉基因調和油、10盒抽紙、兩套杯具、一個鑰匙扣、兩個手機拉環、一個本子、一個宜家餐盒，還有4斤大米，這在去年市場是不可想象的。（濟南時報報道）
好吧！需要這些東西的不用去超市了，去售樓處逛一圈也許就能拿到……
這些小禮品只是表象，深層次的原因是東部樓市供需關係的變化：由於房價抬升、需求透支，各售樓處到訪人數下降；而各樓盤供應相對比較密集，開發商銷售任務又比較大，市場出現短暫性供過於求。
所以說，各售樓處對買房人親熱起來了，買房人也終於有了那麼一點點“上帝”的感覺。
房價穩了
有房子的會不高興嗎？
我們前幾天在文章中說，濟南東部目前這種行情是更健康的行情。
有小夥伴們質疑道：難道說東部市場前兩年的市場是不健康的？
豈止是東部不健康！過去兩年，房價暴漲已經到了“病態”的程度！
從2016年到現在，濟南很多地方的房價已經上漲兩倍：東西兩翼從六七千的房價，漲到了一萬七八；西南部曾經五六千的房價，也漲到了一萬六七！
房價暴漲之下，各種投機資金蜂擁而入！有了一套房，再買二套房，有了二套房，再買三套房，有了三套房，再買四套房……把老人戶口遷入買，夫妻之間離婚買……全民買房，集體狂歡！
房價暴漲之下，各種產品都在大賣，市場完全喪失了優勝劣汰的功能！好房子大賣，爛房子也大賣！各個開發商不用追求任何產品品質，反正只要有房子，都要被瘋搶！一些維權不斷的樓盤，一些很不靠譜的小開發商樓盤，一些原本掙扎在死亡線上的樓盤，突然都火了！
房價暴漲之下，真正需要住房的剛需族被城市拋棄。我們一直說，希望房價能穩定，讓更多人享受城市發展的紅利。濟南曾經提出目標，從2015年至2020年，計劃增加常住人口約57萬人。但大漲之後的房價，搭起了一道高高的壁壘，還有多少人能跨過這道壁壘，在濟南落地紮根？
現如今，濟南東部房價進入平穩期，這是一條喜聞樂見的信息。
房價平穩了，衝著房價上漲而買入的投資客要退潮了，房子恢復了它的“居住”屬性，而少了“投資”屬性。
房子不好賣了，這就要考驗開發商的運營能力、產品能力了。以後，不是什麼爛房子就都能熱賣了，這可以倒逼一些開發商提高自己產品品質，從而為自己贏得買房人。
樓市進入買方市場，買房人有更多的主動權了，大家可以慢慢的選樓盤，慢慢的挑房子，而不用火急火燎地被上漲的行情逼迫著買房子了。
當然，房價進入平穩期，也會有人不高興。且不說那些房子不好賣的開發商，很多已經買了房子的人也會有些失落：自己買的房子不再升值了，苦惱啊！
對這些買房人我們想說：如果是自住買房族，不用苦惱。咱買房本來就是為了住，買了之後能升值更好，不能升值那也依然是一個窩。如果是投資族，那應該自己明白，投資本來就是有風險的。
不必太過悲觀
濟南樓市供應不算過剩！
從以往的動輒”開盤即售罄”，到現如今部分樓盤開盤價格一再下調，最近的東部樓市瀰漫著一種悲觀氣息。
相對來說，我們對濟南東部樓市並不是很悲觀。
首先，目前濟南東部樓市的銷售並不是很差。
近一兩個月來，濟南東部N多樓盤加推，中新國際城、中新錦繡天地、龍湖春江酈城、玖唐府、萬科龍湖城市之光、萬科翡翠山語、香溢紫郡、翡麗公館、中海華山、萬科翡翠公園等，每次加推動輒幾百套房子，推貨量很大。
其中，除了個別定價偏高的樓盤銷售情況慘淡之外，大部分樓盤依然能保持較好的順銷。比如，有的樓盤開盤當天去化率為三四成。在東部樓市推貨量巨大的背景下，這樣的去化率並不算慘淡，這是一個比較正常的行情。實際上，以前那種動輒開盤即售罄的行情是病態的，現在這種去化率才是一個正常市場應該有的行情。
其次，濟南目前樓市是“結構性供過於求”，部分區域依然很熱。
比如，西客站片區，由於供貨量少、市場需求多，房子依然很好賣，1.8萬的房子呼呼地賣，市場依然是“供不應求”的格局。
對比濟南東西兩部分，濟南東部的市場需求是大於西部的，但東部的供應也遠遠大於西部，所以造成了西熱東冷的格局。
還有，在濟南的衛星城長清，不久前依然出現了“開盤即售罄”的搶房盛況。
在同一個城市，一邊冷一邊熱，這恰恰說明，濟南的樓市供應依然並不算過剩。
其三，東部樓市剛剛進入平穩期，新樓盤大都成本高。
在濟南東部樓市中，目前有四大主力樓盤：萬達城、中海華山項目、中新錦繡天地、中新國際城。
這四個樓盤的土地成本較低，貨量也比較足，它們在過去幾年承擔了東部房價“穩定器”的作用，未來一段時間也會是供貨主力，目前供貨價格多在1.5萬至1.7萬左右。
除了這4大主力樓盤，其他樓盤中，絕大部分土地成本都比較高，大幅降價的可能是很小的。而且，在未來眾多新開樓盤中，除了郭店片區之外，東部也很難出現低於1.5萬以下的產品了。
結語
我們最擔心的，土地收縮！
真正為買房人著想的人，是不會竭力唱衰當前樓市的。
因為，濟南樓市剛剛進入平穩期，這種平穩期是調控的目標，也是我們一直期待出現的行情。
實際上，目前我們最擔心的不是樓市價格大幅下跌，而是擔心土地收縮。
政府對樓市的控制力是非常強的。如果擔心樓市價格大跌，完全可以大幅減少土地供應，繼續以各種手段“去庫存”，到時候的結果會怎麼樣？房價繼續上漲，重複2016年、2017年的行情？
現在還不是擔心房價大跌的時候。我們期待土地投放繼續保持在一個合理的量級，讓目前的盤整行情持續得更久一些，讓更多剛需族能夠買得起房子。
——全文完——
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