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不少地方的楼市有这样一种情况：一手房供不应求房价连涨，二手房市场却少人问津。一边是抢不到，一边是卖不掉。
这让很多有房者非常的憋闷：房价明明在涨，为什么我的房子降价都卖不掉？
2018年赛程已经过半了，全国各城市的楼市，在上半年有以下几个现象：
1
楼市调控密度堪称历史之最
今年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次，增幅高达65%。
本轮楼市调控可谓范围大、频率高、力度强，哪里过热哪里就有政策出台。据统计数据显示，单单6月，全国就超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次。其中涉及省份包括湖北、海南、辽宁、广东、北京、天津等，城市包括西安、宜昌、徐州、深圳、西双版纳景洪、丹东、嘉兴、哈尔滨、青岛、杭州、长沙、佛山、武汉、石家庄等。
2
一二手住宅价格倒挂现象
由于政府限价，现在中国多数城市都出现了不同程度的一二手住宅价格倒挂现象。
*根据「中国房价行情」平台2018年5月份的一二手住宅均价数据梳理，单位为元/㎡
政府的调控，限购、限价等，使新房的购买行为受到限制，不少城市一二手房价倒挂的现象出现。因此出现了一种典型观点：一二手住宅价格倒挂导致了当前楼市的高烧不退，买一手房就是“抢钱”，买到就是赚到。
然而实际上，楼市的高烧似乎没有蔓延到二手楼市！
一二手住宅价格倒挂 新房更有竞争力
现在中国不少城市都出现了不同程度的一二手住宅价格倒挂现象。
根据此前德科地产频道统计的《中国城市一二手住宅倒挂价差率城市排行TOP50》
（根据“中国房价行情”平台2018年5月份的一二手住宅均价数据梳理，单位为元/㎡；由于中国的房价数据高度不透明，所以这份榜单并不能精确地反映各个城市真实的一二手价差）
本轮楼市调控中，不少城市实行了限价政策，新房上市必须执行官方限价，房企不能随便涨价，所以一手房的房价受到了制约。
相较一手房而言，二手房市场制约较少，除了一些城市对二手房入市执行限售政策（即拿到不动产权证后，在一定年限内禁止上市），以及对中介哄抬房价行为警告、处罚外，对二手房房价尚没有什么太多约束政策。
正是基于此，有的城市一手房房价是低于二手房房价的。那么，新房房价更低，还有什么理由不选择新房、不买新房？尤其是一些新房供应很多的地段，例如一二线城市的郊区、三四线城市等。
二手房多为自住需要 配套成熟的才更吃香
可以说，除了北上广深等房源紧缺的大城市，买二手房的投资客很少，开发商也与二手房没多大关联，真正与二手房产生利益关系的是刚需，特别是学区房！
很多城市二手房的房价比新房还高，而且一般二手房周边的配套基本完善了，其继续升值的几率不大，这对于购房者尤其是投资客来说，没有多大的吸引力。
有数据显示，各大城市的购房客群一般还是以本地客户为主，平均占比达8成左右。从各区域数据差异看，仅有华南区域的三四线城市本地客占比刚刚超过7成，外地客占比高达近3成，对外地跨市购房的投资客吸引较大。
因此，购买二手房很多时候就意味着自住，很多本地人看中二手房的配套，交通、教育、商场、公园等，所以愿意承担二手房楼龄高、价格不低等缺点，而这批通常是有真正自住买房需求的购房者。
相比刚需、改善、投资客等扎堆的新房市场，真正有购买二手房需求的人肯定少很多，购买力也更少。
二手房吸引力不足 人们更愿意买新房
当房子作为一种资源没有那么紧张的时候，在新房的诸多优势面前，很多二手房反而显得吸引力不足。
二手房以老破小居多，甚至有的还是些楼梯房。而新房普遍有小区，绿化以及配套设施也会比较好，面积更是足够大。这些点就是二手房明显的短板。在交易方面，新房还可以享受许多折扣优惠，交易程序也相对比较规范。
而二手房显然就要混乱一些，二手房价基本是由业主个人来定的因素更多，价格的科学性更低；买二手房的时候，也会出现产权不到位、卖家擅自取消交易、税费多等的情况，全部算下来自然是买新房更划算和省事。
例如此前，上海楼市出现的一个现象，尽管受限购、限价、摇号购房等政策影响，但位于市中心的多个高品质楼盘却频频出现“日光”等高去化现象。
如此前市场曾预期大宁金茂府、信达泰禾上海院子两个楼盘的起售价将超过10万元，但从开盘情况看，大宁金茂府均价9.38万元/平方米，而信达泰禾上海院子均价为9.5万元/平方米。
在限价的背景下，部分高价盘售价普遍低于市场预期，加上市区集中了不少优质的教育、医疗资源，因此市区的新盘性价比凸显，这也是其热销的主要原因。
所以在新房供应充足，而价格有一定优势的情况下，二手房就显得吸引力不大了，人们也更愿意购买新房。
三四线城市二手房难寻“接盘侠”
我们都知道，大部分三四线城市的经济并不发达，城市产业支撑比较单薄，优质的工作机会也不多，这样的城市一般人口状况是流出状态，而要想去库存就需要有人来这些城市购置房产。
“棚户区改造货币化安置”的政策就应运而生，就是以前拆迁改造旧城区，都是补贴安置住房，现在要用货币补贴进行安置。很简单，拆掉旧房子给你一大笔补贴款，如果没有地方住，就自己拿补贴款去买 。
根据去年CRIC调研的100座三四线城市客户数据得知，2016年，全国货币化安置比例达到48.5%，即所有棚改项目中有近一半的居民是以货币化方式得到补偿，而2017年这个比例更是接近60%。
从全国三四线百城城市数据来看，几乎一半的项目有10%的客户为货币化安置客户，10%-20%的项目货币化安置客户占总客户平均值24%，甚至有3%的项目中有40%以上客户为货币化安置客户。
在这些资金的推动下，棚改户扎堆去买新房，三四线城市的房子价格上涨了，也起到去新房库存的作用。
这就很大程度造成三四线城市新房价格上涨。但是，后续的问题是，买了这么多新房，想出手就显得有点难，二手房市场表现得尤为冷清。
为什么三四线城市的房子出手很难？这是由于产业和人口这两个因素决定的。
外来人口占比重高、总量大的地方一定是房子需求大的地方。比如长三角、珠三角、北上广深是流入人口最多的，深圳大概外来人口和本地人口占4：1，北京占40%，上海40%多，这种人口大量流入意味着地方的经济活跃、经济发展水平高、就业机会好。
反观，三四线城市的房地产市场这几年虽然火热，但由于本地人基本上都已经有了住房，所以没有太多买房子尤其二手房的动力。
至于小县城，表面上看价格冲高不下，可是外来人口涌入数量比例太小，本地人大多都在农村有自己的宅基地，而且在前些年房价还没有上涨的时候，都已经买了房子，自然就更没有什么人愿意去高位接盘了。
（综合整理：德科地产频道，丁祖昱评楼市，房田公社）
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