如题。
01
租房有两个旺季，每年的三四月份和七八月份，分别是年后找工作换房和毕业季。
但从我自己和身边朋友的租房经历来看，明显感觉上海房租越来越便宜了。
我在今年3月份换了一套两室一厅70平的房子，地段不错，去陆家嘴车程30分钟，租金4800元。
当时房东报价5000，周围同等房源也都是5000起，而且我也问了中介，和去年同期价位差不多。
最后因为房子挂到中介半个月都没脱手，房东又急于搬新房，最终我压价了200成交。
相比去年的价位，议价空间虽然不大，但如果再算上通货膨胀，租房市场明显松动了。
如果你觉得租金并没有便宜多少，那再参考一下我同事租房差距就出来了。
同事刚租了一套和我同地段同户型的房子，离我直线距离不超过100米。
但是成交价更低，只有4600，而且是精装修。
她说她亲眼看到，这套房子上次的租房合同报价5200。
同样因为长时间空置，加上中介可能业绩不佳，逼房东降低预期，最后同事压价600成交。
租金降600，换成更直观的数据，就是同事租房的溢价空间超过10%。
我又问了下住张江的朋友，同样租房市场很冷清，相比两年前，房租价格基本没变。
由于整体租金下行，就出现另外一种情况，
市场“置换”现象增多，原来住郊区的，现在有条件有底气换租到市中心。
我一个在外环做二房东的朋友，他说年后租客搬走之后，房子到现在还没租出去。
原因就是市中心车程远，要一个多小时。同样因为距离，导致小区空置率高，完全是买方市场，出租竞争很大。
啰嗦一大堆，注意一个关键词就够了——买方市场 。
02
商品房市场和租房市场完全是两个维度，简单说房价的涨跌与房租没有必然联系。
因为商品房兼具居住属性和金融属性，有金融属性它就必然有市场溢价。
但是租房完全是居住属性，房租更多的是受供需影响。
首先看供给。
楼市一系列调控后，上海的普通住宅处于微跌的状态，再加上楼市限购限贷限售又限价，房子根本不是那么好成交的。
所以二手房东由售转租，都直接增加了租赁房源的供给。
另外就是长租公寓。如果有对上海楼市略有了解的人应该知道，上海基本上是住房租赁企业最密集城市，魔方、安歆、青客、自如等都在分租赁市场的蛋糕。
再看需求，也就是人口流动。
2017年，上海常住人口2418.33万人，比上年末减少1.37万人。
不是不想进去，而门变窄了，进不去。
2016年8月，上海公布的城市总体规划提出，至2020年，将常住人口控制在2500万人以内，至2040年控制在2500万人左右。
2017年上海已经有2418万人，这意味着未来23年里，上海只剩下大约82万个常住名额。所以有人说，魔都开始“驱魔”了。
供需决定价格，上海的租赁市场上，供给增加，需求减少，房租出现下跌再正常不过。
03
当然，租赁市场短期的利好并不代表我看空未来的租房市场，反而长期来看租金会越来越高。
比如，像上海这样的一二线城市，一方面是流动人口增加是趋势；另一方面，因为房价越来越贵，买不起房而选择租房的人会越来越多。
而且一线城市未来房地产步入存量市场，供给减少，还有考虑未来收入上涨、通货膨胀因素，租金涨价是必然的。
这就是未来大城市的发展状态，是无法改变的。
现在的东京、首尔，就是未来的北上广深。
所以，年轻人有条件的，抓紧在一二线城市上车，不论从个人角度还是家庭角度,刚需买房就是政治正确!
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