八卦老
您好，徵收補償分為集體土地上徵收補償和國有土地上的徵收補償，二者的補償因其土地性質的不同而有所不同。
首先，我們來看看國有土地上的徵收補償。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定：作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
(一)被徵收房屋價值的補償;
(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
從該條例可以看出，國有土地上的房屋徵收補償主要補償房屋的實際價值，還有過渡費、安置費等。另外，如果涉及企業、商鋪等的拆遷，還有對停產停業的損失補償。
而補償方式主要分為貨幣補償和房屋置換補償。值得注意的是，對於到底是貨幣補償還是置換補償，被拆遷人有選擇最有利於自己的一種補償方式的權利。也就是說，在徵收補償方案中，必須有貨幣補償和置換補償兩種補償方式供被拆遷人選擇。否則，被拆遷人是可以拒絕拆遷的。
其次，再來看看集體土地上的徵收補償。
目前，關於集體土地的徵收補償，法律上還沒有統一的規定。各地方集體土地的徵收補償主要依據地方的徵收拆遷補償政策。在總體法律上的依據是：
徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。
徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。
需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。
每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。
根據最高法相關司法解釋有規定：徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
也就是說，在集體土地的徵收過程中，如果沒有對被徵收的集體土地上的房屋進行補償，經過一段時間後，原來在集體土地上的房屋所在區域已經內納入城市規劃區，此時再對原集體土地上的房屋進行補償的，可以參照國有土地上房屋徵收補償標準進行安置補償。這樣做避免了同區域內原集體土地上房屋徵收補償標準低於國有土地上房屋徵收補償標準，保障了原集體土地上房屋所有人的合法權益。
北京在明律師事務所
導讀：棚戶區改造年年是攻堅戰，年年都在開展工作，每個地方都在響應號召，然而很多諮詢的老百姓一直說項目是棚戶區改造，但是補償只允許貨幣補償，那麼，我們要有疑問了，既然是棚戶區改造，為什麼只能是貨幣補償？為什麼沒有產權置換？不難想象，這很明顯以棚戶區改造名義拆遷，進而商業開發用地。那麼，到底什麼是棚戶區改造？棚戶區改造具體流程又是什麼？補償尺度又是什麼？今天徵地拆遷律師團隊崔鵬說一說！
一、什麼是棚戶區改造
棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主，優先考慮就近安置。嚴格意義上講棚戶區屬於政策並不是法律規定，棚戶區，一般指簡易房屋和年久失修房屋集中區，小區中缺少規劃，導致宅院分佈凌亂不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋結構簡陋，抗震、防火、防洪性很差，居住嚴重擁擠，配套功能差、小區環境差、道路泥濘、無任何綠化、無公共活動場地、採光通風差的集中居住地。從以上我們不難看出棚戶區特點：居住容積率大、配套功能差、小區環境差、房屋年久失修。這也是我們判斷我們的房屋是否屬於棚戶區改造的定義。
國務院《關於加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號）指出：棚戶區改造的基本原則是公益事業的定義。
二、什麼是棚戶區改造的具體流程
1、國有房屋
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定：b jybcp
（1）廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證；
（2）對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見；
（3）組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案；
（4）對於徵收範圍內的房屋進行實地調查；
（5）房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；
（6）作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；
（7）作出房屋徵收決定後應當及時公告，公告應當載明徵收補償方案；
（8）房屋評估；
（9）被徵收人簽訂補償協議。
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2、集體土地上房屋
依據《土地管理法》《徵用土地公告辦法》及各部委最高院司法解釋相結合的方式
（1）公佈擬徵地公告；
實施單位：區縣級主管部門；內容：擬徵地項目、四至範圍、補償方法、安置途徑、評估機構的選擇等等。
（2）入戶調查
調查：土地及房屋權屬、面積、地上附著物、裝修等等。調查後簽字確認人手一份。
（3）聽證會
紅線範圍之內的權屬人參加，並經過三分之二同意簽字摁手印（報批徵地批准必備手續）。
（4）收到徵收土地方案批准文件之日起10個工作日內進行徵收土地公告
內容：徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；被徵收土地的所有權人、位置、地類和麵積；徵地補償標準和農業人員安置途徑；辦理徵地補償登記的期限、地點。
（5）做出房屋拆遷安置補償方案公告
內容：土地補償費、房屋補償費、安置補助費、附著物補償費、裝修補償費等事項。
（6）開聽證會
內容：討論房屋拆遷安置補償方案，並經過三分之二同意簽字摁手印上報市縣區政府，並報省或者國務院備案。
（7）被拆遷人簽訂補償協議。
三、棚戶區改造補償尺度
1、國有房屋
貨幣補償
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》
第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
產權置換：
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條與第二十一條的規定，棚戶區改造優先原地回遷，並拆一換一，即拆你一平米還給你一平米。
2、集體土地房屋
貨幣補償：
因棚戶區的特點，說明集體土地房屋已納入在城市規劃區內，土地利用價值高，假如按照農村集體土地房屋拆遷：房地分開補償的話，嚴重影響了我們的生活水平。並違反了國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。因此，依據中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。以及最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，但應當扣除已經取得的土地補償費，即宅基地補償費。因此，房屋拆遷貨幣補償參照周邊類似商品房的市場價格（均價）計算。
產權置換：
參照國有土地房屋徵收補償條例原地回遷1：1。
棚戶區改造是利國利民的大好事，法律制定的流程和補償尺度是一種約束力。老百姓不懂法律不要緊，莫要盲目去任從，聽之任之，及時諮詢專業徵地拆遷律師團隊，做到心中有數。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
農村的房子拆遷有三種補償方式，1. 有條件的，優先採取宅基地遷建安置，另補償房屋重建成本價；2. 純貨幣補償，就是房屋重建成本價+宅基地地價；3.房屋置換，相同地段按面積最低1：1
