“房地產的用途隨城市和人的需求而變，城市更新正在加速這種跨界。就像冰、水、汽的轉換，用途變化的過程也伴隨著新的價值塑造和釋放。” ——李凌，CBRE大中華區投資及資本市場部董事總經理
CBRE近日發佈《2018中國商業地產投資市場報告》，提出“無界”當成為引領下一階段中國房地產投資的新思維。報告從城市無界、區位無界、物業用途無界（本篇）、地產金融及科技無界五個維度切入，探討房地產市場存在的投資機遇與發展新格局，為商業地產投資決策提供參考。
城市化不斷推進，城市更新成必然趨勢
一直以來，投資者關於中國城市的一個普遍認知是塔吊林立、工地遍佈的建設景象，但實際上國內一二線城市的城市化進程業已進入到下半場。從17個主要城市的建設用地年度供應和成交面積來看，新增建設用地在2013年之後出現斷崖式的下滑，2017年土地供應和成交面積都僅為2011年峰值的一半左右。
城市的持續發展和有限的土地資源使城市更新成為必然趨勢。2015年以來，國內一線城市城市更新呼聲漸高，深圳、廣州、上海相繼頒佈和修訂城市更新辦法，廣深更是成立了城市更新局，而北京2017年中心城區拆違力度加大和2035年總體規劃的出臺也顯示其城市更新將進入加速階段。
城市更新是對城市空間形態和功能進行改善的建設活動，目的是讓更新後的城市空間與經濟活動和人群需求重新匹配。在房地產投資的視角中， 城市更新是將低效的存量物業通過品質提升和用途優化轉化成高效資產，其間將會釋放巨大的資產價值重估機會。而政府在存量物業改造和用途變更領域的支持力度加大激活了投資者對這一主題性投資機會的熱情，尤其是在一線城市。
CBRE的統計分析顯示，2016-2017年，上海和北京涉及物業用途變更的的城市更新類大宗物業投資交易多達16起，較此前兩年成倍數增長。
用途無界之共享辦公
創新創業（雙創）風潮下共享辦公的蓬勃興起讓商改辦、酒改辦的投資機會更具吸引力。通常情況下，酒店、商場在層高、進深、樓層平面規劃和麵積等先天條件上並非辦公用途的最佳選擇，但共享辦公在空間設計、社群營造、會員平臺等方面的優勢則極大地填補了改造辦公和標準辦公之間因硬件配置造成的適用性，進而帶來投資回報的提升。
用途無界之長租公寓
投資者所關注的另一個物業用途變更和改造機會是處在資本風口上的長租公寓，這也是當前政策支持力度最大的一個房地產投資領域。
一二線城市高昂的房價、龐大的流動人口和居住消費升級需求推動房租持續上漲。據中國城市二手房指數公佈的住宅租金指數測算，2015-2017年，城區人口最多的十大城市的平均累計房租漲幅為14%。
2015年起中央政府開始陸續出臺發展住房租賃市場的鼓勵政策，2016年國務院發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確指出“允許商業用房等按規定改建為租賃住房”。2017年7月住建部等部委明確“租購併舉”為住房制度深化改革的方向，此後有50多個城市紛紛出臺促進當地住房租賃市場發展的舉措，其中上海、廣州、深圳、杭州等不少城市提出鼓勵商辦存量用房改造為租賃住宅的思路。
國內流動人口超過2.5億，租房市場體量龐大，而目前90%以上的出租房源均缺乏專業機構的管理。發展商、政府平臺、中介公司、酒店集團、互聯網創業公司等各類投資者均已紛紛入局長租公寓，且推出相當激進的擴張計劃。2018年CBRE中國區投資者意向調查顯示，投資者對於長租公寓的投資意向僅次於寫字樓，房地產企業和發展商的投資意向尤為強烈。
CBRE華北區投資及資本市場部主管紀綱表示：“房地產亦稱作不動產。作為一個投資品類，不動的特性是其能夠創造穩定投資回報的重要稟賦。但對於因區位和市場需求演變適用性逐步減弱甚至錯配的物業而言，不動的特性卻成為其價值提升的障礙所在。用途無界正是通過為不動產注入內容上的“流動性”從而實現價值重估和釋放。共享辦公、長租公寓之所以能在物業改造和用途變更中成為熱門選項，除了符合經濟和市場需求的發展趨勢外，也因為其平臺化的經營模式和資管能力對於不動產的雙重流動性。”
閱讀更多 CBRE世邦魏理仕 的文章
