廈門樓市在最近幾天頻上熱搜："地價腰斬"、"房價跌上萬元"，與此同時，一些"廈門樓市開始崩盤"的言論也開始流傳，不過，這些文章和言論真實性卻遭到不少業內外人士的質疑。
按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位於翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無異於"腰斬"。
對此，廈門克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，"從我們長期的跟蹤監測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。"
胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區位優勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，並在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受"限價"制約。
行業內一般用"地樓比"來分析城市地產投資價值，地樓比越小，則意味著未來可能的利潤空間越大，土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰，地樓比高達134%，即"麵粉比麵包貴"，但地價與房價的倒掛，本身就是不合理的市場規律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風險就會暴露。儘管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達81%、61%，也處於較高水平。從這角度來看，聳人聽聞的樓面價"腰斬"的背後，"其實是地價的合理迴歸，是市場在政府的政策調控下回歸正常和穩定，也是我們一直提倡的市場有序和健康發展
.
從另外一個角度講，在這些年熱點城市的房價已經陷入一個個死循環，成為一個無人能解的怪圈。
死循環一：越限購人們感覺稀缺性越高，導致投資投機的熱情越高，比如今年年後熱點城市的樓市行情，在去年國慶政策全面收緊後不僅沒有收斂，反而漲幅速度更快，當然目前出臺的限售就是想跳出該循環的根本原因之一。
死循環二：通過漲價去庫存和通過增加供應量降房價的循環，這種循環方式已經在過去20年全面陷入走火入魔的階段，於是此次通過漲價去庫存之後要求嚴格控制供給防止再次進入邏輯怪圈。
死循環三：地價、房價以及拆遷的邏輯怪圈，我們知道地價越高，房價也會水漲船高，在全面貨幣化安置之後房價高導致拆遷成本飆升，拆遷成本高就會助推地價更高，陷入了拆遷、房價以及地價的循環上揚邏輯陷阱。
死循環四：人們對貨幣貶值的普遍覺醒，從歷史觀察只有不動產尤其是住宅類的物業是普通人能看懂保值升值的唯一投資品。屢次調控的邏輯暗示大家，調控不可能堅持，調控只是讓房價慢點漲，所以本次才有最強調控、用最有力的行政手段和金融手段完成對價格的控制……
政府只有一個目的就是要可控；如果出現一點失控的情況，政府最擔心的就是引發恐慌性的拋盤，出現類似2015年股市斷崖式下跌的情景發生，最終不僅佔地方政府收入的近1/3收入受到威脅，也導致開發商和銀行的債務被集體引爆，引發系統性的金融風險；為了防止這種多輸結果的出現，廈門作為實驗點首先開始實施限售，緊接著全國熱點城市全面開啟限售政策，防止集體拋盤，資產價格失控。
無疑，2018年是樓市經歷過1998年以及2008年之後最危險的一年，也到了資產之間、不同物業之間投資轉換的時候。繼續閉眼狂奔，只能成為追漲殺跌的犧牲品。
個人認為樓市跌價那只是個傳說，樓市經歷了這麼多年來的政策性的調控，市場的干預之後，雖有小幅度的跌價，但縱觀整個樓市無疑，還是在增長中，所以想著跌價的朋友們，你還在等待，還在觀望，還在期許什麼，早早洗洗工作去吧！
閱讀更多 一日千里事 的文章
