8月1日-8月3日，2018博鰲房地產論壇在海南舉行。論壇開幕的前一天，7月31日中共中央政治局會議召開，分析研究了當前經濟形勢，並再次重申要“堅決遏制房價上漲”。
因此，本次論壇主要議題是對經濟形勢的分析和判斷，以及對房地產市場政策的表述。眾多業界大咖與會並表達了自己的觀點與看法：
大部分專家對中國房地產市場未來仍抱有信心和樂觀的態度，但中原地產董事施永青則認為經濟調整了，房價必然會跌；而對當前的經濟形勢和短時期的市場走勢，與會人員普遍持謹慎甚至憂慮的判斷。
樓校長整理部分嘉賓精彩觀點，不能參與現場的各位趕緊來看看大佬們都說了些啥。
一、房地產市場的未來與前景
朱中一：不必為房地產前景擔心
中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員
展望未來，我國的房地產業起碼還有十年左右的發展期，主要原因是城鎮化還在持續推進。再加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。
另外，城市的更新改造、新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房地產業在產業園區地產、物流配速中心、文旅地產、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。
總之，未來十幾年，房地產發展的空間仍然很大。至於2030年以後，既有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數量肯定不小，所以我們不必為市場的前景擔心。
賈康：房產稅不能簡單照搬美國模式
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長
目前關注度最高的就是房產稅，關鍵的是免稅部分該怎麼處理，不能簡單照搬美國的模式。建立合理的房產稅制度，關鍵是建設全套的現代稅制，而這需要政府起到一定的管理作用，協調好市場和稅收的關係。
現階段政府真正應該做的就是逐步轉為以經濟手段遏制房價來取代限購限貸限價。做個展望，非常有可能實現的前景是：
第一，城鎮化高速發展期間，託底的保障軌要佔有更大的供給比重。主打的租房供給不要設置一些五花八門尋租的名堂了，監管政府必須付出必要的成本，把監管做到位。
第二，商品房的價位還會分化，所謂均價對錶現景氣水平有一定意義，但是意義不是特別大。未來長期上揚曲線不會改變，哪怕是房產稅推出，等消化掉以後，如果沒有別的什麼特別大的變故，基礎性建設得很好，也是使上揚曲線斜率得到控制，不那麼陡峭了，特別是避免以後大起大落的振盪，減少對於社會的副作用，降低房價敏感性和對社會造成的心理壓力。
第三，開發商會更多的堅決介入棚改，他們的模式照樣是在商言商，但是生存和發展空間會得到明顯擴展。
第四，如果能夠把上述問題解決好，公眾的剛需改善性需求能得到更好的滿足，這是我們所追求的所有調控的最後歸屬之所在，這也是滿足人民美好生活的需要，我們必須克服的不平衡、不充分的矛盾在房地產裡具體體現。
施永青：如果經濟調整了，房價不可能不跌！
中原地產董事
用貨幣政策、利率、銀行的某些信貸要求等宏觀方法調控房地產是可行的，但是直接調控價格，我是不贊成的。價格是市場最重要的信息，如果控制住了就是沒有反映市場的真正情況。因為沒有價格信息，定出來的政策就會出現很大的失誤，這是非常危險的。
價格不可能永遠停在一個階段，它在一個高峰上，要麼掉到那邊，要麼掉到這邊，不可能永遠在中間。現在中國的租金回報率才1.5%到2%，為什麼有這麼低的租金回報率呢？因為大家覺得房價會上升，可以補償租金回報率不夠的問題。
如果價格不上升，租金回報率就變成不合理的投資，價格就會下來使租金回報率合理化，這樣一來價格就要跌，不可能不跌，這是我的觀察。
以前房價不用調整的，因為經濟增長很快，從現在國際的形勢，經濟跟不上就可能會出現大調整。
朱海斌：應儘快建立長效機制
摩根大通董事總經理、中國首席經濟學家
如果大家只是擔心政策的因素，我想沒有必要對房地產市場過度悲觀。短期看可能是經濟穩住、微升，中期看未來3到5年去槓桿還是會持續，當然在去槓桿完成之前，我覺得政府沒有任何理由去主動戳破房地產市場。
政府也在討論長效機制，但是我擔心好的長效機制一直拖，沒有建立。行政性的管制越來越長期化，包括以前最早的限購、限價，到現在限售、限商。當初引入的時候是作為一個短期的政策因素，但是現在用得越來越頻繁，把這個作為長效機制，這對房地產市場應該是一個非常深刻的打擊。
從最近的政治局會議或者國務院常務會議的安排來看，這一輪政策的調整主要支持的領域是基建投資，房地產投資是基本上被排除在外的。2017年、2018年以來，我們看到經濟增速下滑，主要的原因來自於基建投資。
張波：繼續完善住房供應體系、保障房產市場穩健運行將成為常態
58安居客房產研究院首席分析師
一線城市遠郊區域找房的軌交需求高於市中心，由於遠郊區域房源在同等租金價位水平下，房源空間尺度、裝修狀況、新舊程度等實物因素要強於市中心房源，這也是很多租客願意用“時間換空間”重要考量因素，由於區位因素，郊遠區域租客對於軌道交通的依賴度會很高，但隨著城市化進程的不斷加速，城市基礎建設的不斷完善，用戶找房的區域也逐步會擴大化。
對於2018下半年房地產市場趨勢，58安居客房產研究院也做出預測，受到房地產稅、棚改和PSL政策收緊、房貸利率持續上漲的影響，2018年下半年調控依然以緊縮和精準化調整為主，限購政策將進一步向熱點三四線城市深入，未來繼續完善住房供應體系、保障房產市場穩健運行將成為常態。
吳仲豪：發展商以後肯定要轉型
仲量聯行資深董事、華南區董事總經理
吳仲豪覺得，“發展商的產品的設計要有一些新的概念，比如說要把房地產和高科技融合。你在每個城市做房地產，要能吸引一些人才去做你的生意，政府才會認可你的價值。”
吳建斌：房企有幾個問題急需解決
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人
第一，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應收款也在劇增，借貸比例高居不下。
第二，對真正高週轉的意義並不瞭解。其實高週轉要求從每個環節來保障高週轉，實際上好多企業不是真正意義上的高週轉。
第三，發展是硬道理。但是發展的過程中，大量的企業槓桿放得比較高。
李軍：這兩年房子質量差，我一直勸同事不要買房
綠城董事長
我一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。誰也不要笑話誰，接下來估計誰都逃不掉。同時，由於利潤計算有滯後性，未來兩年，房企的財務報表會很難看。
二、經濟形勢走向
陳淮：千萬別低估此後一段時間可能面對的艱難
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任
千萬別低估2018及此後一段時間我們可能面對的艱難。匯率、利率、貨幣供應等方面的問題，以及一些行政性干預。這些在未來一段時間對市場的買賣對接方面會有比較大的影響，而且不排除有比較大的金融動盪。
但是另一方面，我們可以確定無疑地說，不論是未來3年還是未來10年，中國的房地產市場仍將是全世界規模最大、發展最快的房地產市場，這個前景不因為中美貿易戰或者其它的問題而有所改變。
沈建光：房地產融資環境會越來越嚴峻
京東金融副總裁、首席經濟學家
我們看到貨幣的收縮非常明顯，特別是社會融資總量現在同比都是負增長，說明對影子銀行的打壓。前段時間人民銀行有一個參事寫了一篇文章講到影子銀行也有一定的作用，不能全部都打掉。現在很多非銀行貸款的融資渠道都在壓縮，這對融資環境是一個很明顯的壓制。
房地產新開工現在也在回升，但是房地產融資的比例在下降，所以這裡面的資金缺口肯定是越來越明顯。特別是穩價格的政策，這幾天大家討論最多的就是對價格的影響，在這種嚴格控制價格的情況下到底是漲還是不漲，對整個房地產銷量的影響也會非常明顯。所以融資的環境，我覺得是會越來越嚴峻。
林少洲：激情和高亢最容易出問題
厚土機構創始人
今年之前的一波價和量都漲到了高峰，把自己都封死了，所以本來是面臨一個很嚴厲的政策的打壓，但是今年的貿易戰出來以後，其它的產業發展談何容易，所以怎麼穩住國民經濟不要掉下去，穩住國家、民族的預期和信心，其實房地產是一個很重要的東西，這個東西不能掉下去。
總體來講，這個行業未來的發展會比較健康，但是要更平和，不一定非要有那麼多的激情，永遠都很高亢，可能最容易出問題的就是這一類，在一個成熟的階段還在搞青春期的動作的企業可能是最危險的。這也是行業內的各位的一些提醒。
胡偉俊：短期風險在於三四線城市
麥格理集團首席中國經濟學家
未來12個月的短期的風險和未來三五年比較長期的風險。我覺得短期的風險對我來說最重要的不是貿易戰，也不是其它方面，而是中國的三四線城市。
今年上半年，我們看到房地產住宅的新開工增速達到了15%，我們知道很多一二線城市新開工是很低的，很多三四線城市新開工已經達到了20%，這是中國經濟很重要的支撐。但是如果我剛剛說的價格上漲，大家去買，價格更加上漲，這個循環如果逆轉的話，會對中國經濟有一個明顯的衝擊。
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