8月1日-8月3日，2018博鳌房地产论坛在海南举行。论坛开幕的前一天，7月31日中共中央政治局会议召开，分析研究了当前经济形势，并再次重申要“坚决遏制房价上涨”。
因此，本次论坛主要议题是对经济形势的分析和判断，以及对房地产市场政策的表述。众多业界大咖与会并表达了自己的观点与看法：
大部分专家对中国房地产市场未来仍抱有信心和乐观的态度，但中原地产董事施永青则认为经济调整了，房价必然会跌；而对当前的经济形势和短时期的市场走势，与会人员普遍持谨慎甚至忧虑的判断。
楼校长整理部分嘉宾精彩观点，不能参与现场的各位赶紧来看看大佬们都说了些啥。
一、房地产市场的未来与前景
朱中一：不必为房地产前景担心
中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员
展望未来，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。再加上二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。
另外，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。
总之，未来十几年，房地产发展的空间仍然很大。至于2030年以后，既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目，累计数量肯定不小，所以我们不必为市场的前景担心。
贾康：房产税不能简单照搬美国模式
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长
目前关注度最高的就是房产税，关键的是免税部分该怎么处理，不能简单照搬美国的模式。建立合理的房产税制度，关键是建设全套的现代税制，而这需要政府起到一定的管理作用，协调好市场和税收的关系。
现阶段政府真正应该做的就是逐步转为以经济手段遏制房价来取代限购限贷限价。做个展望，非常有可能实现的前景是：
第一，城镇化高速发展期间，托底的保障轨要占有更大的供给比重。主打的租房供给不要设置一些五花八门寻租的名堂了，监管政府必须付出必要的成本，把监管做到位。
第二，商品房的价位还会分化，所谓均价对表现景气水平有一定意义，但是意义不是特别大。未来长期上扬曲线不会改变，哪怕是房产税推出，等消化掉以后，如果没有别的什么特别大的变故，基础性建设得很好，也是使上扬曲线斜率得到控制，不那么陡峭了，特别是避免以后大起大落的振荡，减少对于社会的副作用，降低房价敏感性和对社会造成的心理压力。
第三，开发商会更多的坚决介入棚改，他们的模式照样是在商言商，但是生存和发展空间会得到明显扩展。
第四，如果能够把上述问题解决好，公众的刚需改善性需求能得到更好的满足，这是我们所追求的所有调控的最后归属之所在，这也是满足人民美好生活的需要，我们必须克服的不平衡、不充分的矛盾在房地产里具体体现。
施永青：如果经济调整了，房价不可能不跌！
中原地产董事
用货币政策、利率、银行的某些信贷要求等宏观方法调控房地产是可行的，但是直接调控价格，我是不赞成的。价格是市场最重要的信息，如果控制住了就是没有反映市场的真正情况。因为没有价格信息，定出来的政策就会出现很大的失误，这是非常危险的。
价格不可能永远停在一个阶段，它在一个高峰上，要么掉到那边，要么掉到这边，不可能永远在中间。现在中国的租金回报率才1.5%到2%，为什么有这么低的租金回报率呢？因为大家觉得房价会上升，可以补偿租金回报率不够的问题。
如果价格不上升，租金回报率就变成不合理的投资，价格就会下来使租金回报率合理化，这样一来价格就要跌，不可能不跌，这是我的观察。
以前房价不用调整的，因为经济增长很快，从现在国际的形势，经济跟不上就可能会出现大调整。
朱海斌：应尽快建立长效机制
摩根大通董事总经理、中国首席经济学家
如果大家只是担心政策的因素，我想没有必要对房地产市场过度悲观。短期看可能是经济稳住、微升，中期看未来3到5年去杠杆还是会持续，当然在去杠杆完成之前，我觉得政府没有任何理由去主动戳破房地产市场。
政府也在讨论长效机制，但是我担心好的长效机制一直拖，没有建立。行政性的管制越来越长期化，包括以前最早的限购、限价，到现在限售、限商。当初引入的时候是作为一个短期的政策因素，但是现在用得越来越频繁，把这个作为长效机制，这对房地产市场应该是一个非常深刻的打击。
从最近的政治局会议或者国务院常务会议的安排来看，这一轮政策的调整主要支持的领域是基建投资，房地产投资是基本上被排除在外的。2017年、2018年以来，我们看到经济增速下滑，主要的原因来自于基建投资。
张波：继续完善住房供应体系、保障房产市场稳健运行将成为常态
58安居客房产研究院首席分析师
一线城市远郊区域找房的轨交需求高于市中心，由于远郊区域房源在同等租金价位水平下，房源空间尺度、装修状况、新旧程度等实物因素要强于市中心房源，这也是很多租客愿意用“时间换空间”重要考量因素，由于区位因素，郊远区域租客对于轨道交通的依赖度会很高，但随着城市化进程的不断加速，城市基础建设的不断完善，用户找房的区域也逐步会扩大化。
对于2018下半年房地产市场趋势，58安居客房产研究院也做出预测，受到房地产税、棚改和PSL政策收紧、房贷利率持续上涨的影响，2018年下半年调控依然以紧缩和精准化调整为主，限购政策将进一步向热点三四线城市深入，未来继续完善住房供应体系、保障房产市场稳健运行将成为常态。
吴仲豪：发展商以后肯定要转型
仲量联行资深董事、华南区董事总经理
吴仲豪觉得，“发展商的产品的设计要有一些新的概念，比如说要把房地产和高科技融合。你在每个城市做房地产，要能吸引一些人才去做你的生意，政府才会认可你的价值。”
吴建斌：房企有几个问题急需解决
阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人
第一，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增，借贷比例高居不下。
第二，对真正高周转的意义并不了解。其实高周转要求从每个环节来保障高周转，实际上好多企业不是真正意义上的高周转。
第三，发展是硬道理。但是发展的过程中，大量的企业杠杆放得比较高。
李军：这两年房子质量差，我一直劝同事不要买房
绿城董事长
我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。同时，由于利润计算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。
二、经济形势走向
陈淮：千万别低估此后一段时间可能面对的艰难
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任
千万别低估2018及此后一段时间我们可能面对的艰难。汇率、利率、货币供应等方面的问题，以及一些行政性干预。这些在未来一段时间对市场的买卖对接方面会有比较大的影响，而且不排除有比较大的金融动荡。
但是另一方面，我们可以确定无疑地说，不论是未来3年还是未来10年，中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场，这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。
沈建光：房地产融资环境会越来越严峻
京东金融副总裁、首席经济学家
我们看到货币的收缩非常明显，特别是社会融资总量现在同比都是负增长，说明对影子银行的打压。前段时间人民银行有一个参事写了一篇文章讲到影子银行也有一定的作用，不能全部都打掉。现在很多非银行贷款的融资渠道都在压缩，这对融资环境是一个很明显的压制。
房地产新开工现在也在回升，但是房地产融资的比例在下降，所以这里面的资金缺口肯定是越来越明显。特别是稳价格的政策，这几天大家讨论最多的就是对价格的影响，在这种严格控制价格的情况下到底是涨还是不涨，对整个房地产销量的影响也会非常明显。所以融资的环境，我觉得是会越来越严峻。
林少洲：激情和高亢最容易出问题
厚土机构创始人
今年之前的一波价和量都涨到了高峰，把自己都封死了，所以本来是面临一个很严厉的政策的打压，但是今年的贸易战出来以后，其它的产业发展谈何容易，所以怎么稳住国民经济不要掉下去，稳住国家、民族的预期和信心，其实房地产是一个很重要的东西，这个东西不能掉下去。
总体来讲，这个行业未来的发展会比较健康，但是要更平和，不一定非要有那么多的激情，永远都很高亢，可能最容易出问题的就是这一类，在一个成熟的阶段还在搞青春期的动作的企业可能是最危险的。这也是行业内的各位的一些提醒。
胡伟俊：短期风险在于三四线城市
麦格理集团首席中国经济学家
未来12个月的短期的风险和未来三五年比较长期的风险。我觉得短期的风险对我来说最重要的不是贸易战，也不是其它方面，而是中国的三四线城市。
今年上半年，我们看到房地产住宅的新开工增速达到了15%，我们知道很多一二线城市新开工是很低的，很多三四线城市新开工已经达到了20%，这是中国经济很重要的支撑。但是如果我刚刚说的价格上涨，大家去买，价格更加上涨，这个循环如果逆转的话，会对中国经济有一个明显的冲击。
閱讀更多 買房之前 的文章
