8月6日，石家莊出讓4宗地塊，其中[2018]034號地塊由於報價低於底價而流拍。8月2日，江蘇泰州海陵區出讓1宗住宅用地，經過13輪競價，最高出價達到11.32億元，但仍因未達政府設置的底價12.95億元而流拍。不只石家莊、泰州，成都、溫州、天津近段時間以來也都陸續出現了土地流拍現象。
相比去年同期，今年以來全國範圍內土地流拍現象明顯增多。中原地產統計數據顯示，今年1~7月，一線城市流拍土地13宗，二線城市流拍土地154宗，三四線城市流拍土地629宗，去年同期一線城市、二線城市、三四線城市流拍土地分別為4宗、77宗、284宗。
對此，中原地產首席分析師張大偉向中國建設報分析表示，2016年9月以來，雖然整體銷售依然處於高位，但在樓市調控不斷加碼背景下，房企面臨的資金壓力也在不斷增加，進而對拿地補倉造成了一定影響。之所以頻繁出現土地流標現象，主要是一些地塊有多重複雜屬性，導致房企拿地意願不強烈。加上最近信託等資金監管嚴格，也導致房企對總價較高的地塊謹慎了許多。預計下半年在樓市持續降溫背景下，土地流標現象還將繼續增多。
流拍和低溢價土地頻現
一直以來，土地都被喻為是房企的“糧食”，相比往年，今年以來全國土地流拍現象尤為“頻繁”。8月1日，成都、溫州、天津3地同時出現土地流拍。當天，成都5宗土地競價出讓，其中4宗順利出讓，編號為DJY2018-07(0507)的地塊流拍；溫州蒼南縣龍港新城出讓3宗相鄰商住地，其中2宗因無人報價而流拍；天津出讓位於高新區、濱海新區的三宗地塊，其中2宗地塊成功出讓，另外1宗也因無人報價而流拍。
7月27日，廣州公共資源交易網掛出從化兩宗地塊，起始總價1.46億元。據悉，該地塊曾6度流拍，與去年7月26日首次掛牌價格相比，本次掛牌足足下降了1.5億元，樓面價從去年的每平方米7899.6元降為每平方米3309.6元。
蘇州主城區在7月23日迎來下半年首場土拍，共有6宗地塊出讓，競拍還未開始便宣佈已有3宗土地流拍。6月28日，安徽阜陽市公共資源交易中心出讓3宗地塊，總面積21.66萬平方米，最終全部流拍。就在當天，位於北京朝陽區焦化廠地塊因無人報價而流標，這已是北京今年第7宗流標地塊。
就當下土地流拍現象頻現的原因，億翰智庫研究總監於小雨對中國建設報分析表示，主要有三個方面：一是在去槓桿大環境下，房企的資金面承壓，拿地的謹慎性和敏感性增強；二是流拍土地的配建、自持等增加企業資金壓力的條件較多；三是部分地塊地理位置偏遠，位於非熱門地區。
除土地流拍現象頻現外，今年以來成交的土地平均溢價率也不高。機構數據顯示，今年上半年，土地市場成交價格的整體溢價率明顯回落，低於2015年至2017年間平均30%的溢價率，許多熱點城市土地溢價率保持在10%左右。以7月為例，中國指數研究院數據顯示，全國300個樣本城市土地平均溢價率為13%，較上月減少3個百分點，較去年同期下降22個百分點；其中三四線城市土地平均溢價率為18%，較上月下降8個百分點，比去年同期下降25個百分點。
房企拿地遭遇現實尷尬
土地流拍現象頻現在一定程度上反映出房企面臨的諸多現實尷尬。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對中國建設報表示，當前資金面收緊，部分房企在拿地方面沒有優勢。同時，土地出讓的限制條件過高也是房企放棄競拍的主要原因之一。“以北京流拍的住宅地塊為例，地處遠郊區且具有多重複雜屬性，從而導致房企拿地意願不強烈。”張大偉表示。
具體來看，8月1日成都流拍地塊用途為其他服務設施用地，要求僅用於修建醫院和康療養項目，容積率不大於3。深圳前海6月流拍地塊要求配建2萬平方米建築面積公寓物業，產權歸前海管理局；宗地辦公物業自取得工程竣工驗收備案或通過規劃驗收之日起，10年內不得轉讓，10年後僅限整棟轉讓；地塊不接受聯合競買，競買申請人控股股東最新財政年度的總資產不低於500億元港幣。
此外，北京朝陽流拍的商辦地塊雖緊鄰地鐵站，但周邊以住宅小區為主，商業規模較小，對於商業和辦公地塊來說無太大優勢，並且該地塊起始樓面價每平方米2.79萬元，要求50%自持20年。廣州從化6度流拍地塊的土地使用權終止日期為2065年1月，剩餘使用年限已不足47年。
雖然房企拿地顯得較為“保守”，但補庫存的意願並沒有降低。根據財政部數據，今年上半年，國有土地使用權出讓收入達26941億元，同比增長43%。“雖然一二線城市調控政策嚴格，但對於房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。預計2018年一二線土地市場成交依然將維持高位。”張大偉說。
對於此階段房企拿地的策略，嚴躍進建議要研究過熱和過冷城市的市場特徵。“過熱城市要看市場是否存在透支現象，尤其是二線城市；而過冷城市要看未來是否存在反彈或補漲的可能，進而決定拿地策略和時間點。”於小雨則建議企業拿地重心可偏向於地價便宜、樓市逐漸體系性復甦的三四線城市，以及配套相對齊全和地價相對便宜的普通二線城市。
閱讀更多 中國建設報產經報道 的文章
