去房地產化，不是不做房地產，而是要降低比例，同時要改變相關商業模式。
文：王倩
ID：BMR2004
“十年之後，萬科還是地產公司嗎？我想應該不是了，如果還是，那也得慘淡經營。”
2018年6月29日，萬科股東大會上，董事會主席鬱亮的一席話激起千層浪——萬科正在醞釀“去地產化”。
2017年的年報顯示萬科在全國商品房的市場份額上升至3.96%，這一數字在2016年為3.10%，全國22個城市的銷售金額位列當地第一。一邊是商品房市場份額的增長，另一邊是董事會主席要“去地產”，到底為什麼呢？
作為房地產龍頭企業的萬科，更像是地產界的風向標，其一言一行備受關注。鬱亮的“去地產化”一言一出，立即引起熱議。事實上，地產商的轉型，萬科並不是第一個，早在2015年，萬達集團董事長王健林就提出在三到五年之內把“地產”去掉。
曾經風光無限的地產業，相繼逐步走上“去地產化”的轉型之路，帶給外界一種信號——未來地產界將有重大變化。
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價格單邊上漲時代結束
早在2018年的3月萬科業績推介會上，鬱亮就對於過去20年房地產的黃金髮展期給出了自己的看法。他認為出現這一現象的根本原因是“中國出現了人類歷史上前所未有的一次城鎮化變革，帶來了住房短缺和旺盛的需求。”過去主要是依靠大力發展商品房來解決，如今住房全面短缺時代已經結束。
從國家的一系列政策中，就能夠看出端倪。北京一直是樓市的風向標，經歷了2016年爆發式增長之後，2017年3月份的限購，讓樓市的瘋狂戛然而止。
北京從2017年3月以來，大大小小出臺的限購政策不在少數，進入2018年，限購政策還在繼續。國土資源部部長姜大明在2018年兩會期間表示，將採取分類調控的原則，增加一線城市的供應面積，同時全力支持一線城市地方政府的調控措施。
北京一個重要的表現是共有產權房屋的出現，將原有的自住型商品房項目按照一定計算方式直接轉變為共有產權房屋。最新開盤的一個共有產權房屋項目位於北京大興，根據大興區住房與建設委員會發布的公告，該項目申購人與政府共同享有該房屋的產權。其中購房人產權份額比例為60%，大興區保障性住房建設投資有限公司（政府產權份額代持機構）持有剩餘40%的份額。
所謂共有產權住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產權可由政府和市民按一定比例持有。
根據政策規定，申請共有產權房屋的人需要滿足一定的條件，且對於上市交易有著嚴格的限制。共有產權房屋的出現，既是對剛需的滿足，也是對炒房的抑制，這令房屋的投資屬性開始下降。
與增加土地供應齊頭並進的是去槓桿。2017 年末，全國主要金融機構房地產貸款餘額為 32.2 萬億元，同比增長 20.9%，增速較 2016 年末低 6.1個百分點。同時對“首付貸”的治理方面，也不遺餘力。
鏈家的一位經紀人告訴記者，之前鏈家的金融業務，包括“首付貸”“過橋貸”“尾款墊資”等業務已經全部叫停。“現在集團也在治理，對於違規的經紀人幫助客戶做首付貸款，一旦查處，集團直接開除。”
鬱亮認為，全面短缺時代的結束並不意味著供應過剩，只是房地產的主要矛盾已經由短缺轉變為不平衡不充分。同時他還預判：中國房價單邊快速上漲時代已經結束。
鬱亮不止一次在公開場合表述萬科的轉型戰略。在股東大會上，鬱亮表示要把萬科各地公司名稱中的“地產”字樣都拿掉，這樣更符合萬科的未來定位。他表示，萬科以後的發展方向是“有空間的地方發展”。
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主營業務增速乏力
早在2012年鬱亮還在擔任萬科總裁時就曾經表示過，“房地產黃金時代已經過去，將進入白銀時代。”彼時，鬱亮的言論在業界曾經引起質疑，時至現在，已經在業界形成共識。
在萬科的2017年財報中顯示，第一大業務房地產業務的營業收入佔整體營收的95.9%，地產業務收入仍然在整體業務中佔據絕大部分比例，但是這一比例與同期相比下降0.48%。
對比萬科從2015年到2017年的財報數據顯示，2015年到2017年的每年的地產營業收入相較去年同期的增幅為32.52%、23.09%、-0.48%，這一數據意味著，萬科的房地產營業收入增幅在逐年下降。
與地產業務下降相反的，是物業服務和其他業務的增長。對比萬科2015年到2017年的物業服務增速分別為49.41%、43.42%、67.28%。物業服務成為萬科2017年財報中新的增長點。
根據國家統計局數據顯示，2017年全國商品房銷售面積為 16.94億平方米，同比增長 7.7%，銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%，增速較2016年分別下降14.8 和 21.1個百分點。分季度看，全國商品房銷售面積的單季增速分別為 19.5%、14.1%、 1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明顯。
在易居研究院研究總監嚴躍進看來，去房地產化，其實不是說不做房地產，而是說要降低比例，同時要改變相關商業模式。尤其是地產高速增長的時代過去，接下來實際上還是需要有各類新的創新，這都需要房企主動調整方向和投資節奏，進而尋找更好的投資機會。
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轉型服務
萬科相關負責人告訴《商學院》記者 ：“我們過去幾年也沒有把自己定位於單純的房地產開發商，2012年開始定位於城市配套服務商，今年迭代為‘城鄉建設與生活服務商’。”
“老百姓需要的是養老服務，而不是養老地產，換個方式賣房子，這是不合適的，很多人邀請我們去做‘養老地產’我們都拒絕了，因為我們覺得首先是養老服務。”鬱亮說道。
中國的兩大地產企業——萬科和萬達，都在“去地產化”，強調服務。但兩者的轉型又有所不同。
萬達轉型服務業，主要是通過輕資產來運作。萬達輕資產分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。所謂投資類是指他人出錢，萬達幫他找地、設計、建設、招商、竣工運營後交移給他人，其中還有一個資本化程序。而合作類是指萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，就跟他人籤合同，幫助他人建設，建成後租金三七分成。目前這是萬達力推的模式。
據瞭解，租金的利潤比例極高，租金似乎已經成為萬達一個長期穩定的現金流之一。
而萬科也在做同樣的事情。 萬科相關負責人告訴記者“萬科一直在圍繞‘美好生活’、圍繞城市和客戶發展的兩條主線在佈局‘相關多元化’。” “我們關注的是客戶的全生命週期的佈局，比如圍繞最早的住宅，延伸到教育、養老、再到長租公寓，”一位萬科的內部人士告訴記者。
據瞭解，在萬科的業務骨架中，房地產開發、物業服務、租賃住宅正在成為萬科的核心業務，而商業和物流已經成為萬科的優勢業務，養老、教育、冰雪度假正在探索之中。
但是嚴躍進認為，萬科去地產是因為其有實力和原始積累，而對於其他企業來說，地產銷售依然是維繫現金流較好的手段，所以可以認為萬科帶頭形成了一個方向，但是別的企業在轉型方面還是需要謹慎，樂觀看待房地產市場的機會，尤其是住宅市場的機會依然是需要的。
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