樓市樣本觀察： 開發商拿地熱情下降 四川三四線城市樓市或降溫
眉山市公共資源交易中心在8月7日下午發佈的一則公告，引起了房地產業界的廣泛關注。
這則名為“2018（S）—1、2號宗地拍賣時間延期公告”的信息稱，原定於8月8日上午開始的土地拍賣，將延期20天至8月28日舉行。
儘管官方未公佈延期原因，但接受21世紀經濟報道記者採訪的數位地產界人士均認為，在目前房地產市場需求放緩的背景下，自2016年開始持續火爆的三四線城市土拍將有所降溫。
眉山土拍延期
位於成都平原西南部的眉山市，最近幾年房地產市場一直頗受關注。
2015年底，眉山市為推進當地房地產去庫存，對農民購房進行補貼，獲得了包括住建部在內的多部門認可；另外，由於眉山與成都主城區距離較近，同時擁有天府新區部分片區、四川自貿區眉山拓展區等優勢，在成都主城區“限價、限購”的影響下，眉山市在最近兩年的房地產市場一直處於火爆銷售態勢。
來自地產數據分析機構銳理數據的統計顯示，2016年，眉山土地成交均價106.52萬元/畝，2017年則為263.99萬元/畝，增長了147.8%；平均樓面地價更是從700元/㎡增長至1961元/㎡，增長率高達180%，平均溢價率從2016年的5.04%增長為67.03%。
不僅眉山市，四川省多個三四線城市的土地出讓收入均出現高速增長。四川省內江市財政局公佈的數據稱，2018年上半年內江土地出讓收入強勢增長——全市土地出讓收入完成全年計劃的75.7%，是去年同期的3.3倍，接近去年全年完成數。其中，內江經開區上半年完成了6.82億元的土地出讓收入，增長高達996.5%，完成預算的137.9%。
而土地市場火熱的背後，是當地房地產市場的火熱。21世紀經濟報道記者查詢的四川省多個縣級城市房價，2018年價格均較2016年出現了超100%的增長。
“四川省三四線城市從2016年開始上漲到現在的主要原因包括兩個方面。從內部講，二孩政策的放開、國家棚改政策的刺激，以及全國性地產開發商的進入，都是推高這些城市房價的因素”，一位不願具名的地產諮詢機構分析師對21世紀經濟報道記者表示，“從外部講，則是全國性的樓市反彈所傳導的結果，尤其是2017年成都市主城區開始限價和限購以後，大量的地產開發商開始轉向三四線城市需求機會”。
樓市進入下半場
進入8月後，多個信號表明，房地產企業在四川省三四線城市的拿地熱情或將降低。
除眉山市出現土拍延期外，通過與數家在四川省三四線城市有商業地產運營項目的人士溝通，21世紀經濟報道記者瞭解到，對於下半年，各個地產公司的普遍態度是“謹慎拿地，必須達到可控的利潤水平，同時加速取得預授權許可證，爭取回籠資金”。
一名就職於四川省某三線城市的國土部門負責人亦感受到了變化，他表示，“我們和房地產開發企業溝通中已經明顯感受到，他們的熱情在消退，我所知的幾家房地產企業已經明確告知今年三季度將不再拿地。”
“過去我們認為，高鐵開通將利於三四線城市的房地產市場，但經過我們調查發現，部分三四線城市受到一線城市的虹吸效應影響，由此看當前交通軌道發展依然是雙刃劍”，上述地產諮詢機構分析師稱。
“從2016年開始，三四線城市中的剛需人群，以及中心城市外溢的投資客的購房需求已經獲得充分滿足，我們判斷三四線城市的需求量基本飽和，房地產市場進入下半場，未來還能否繼續保持平穩增長，關鍵還是在於地方的常住人口、產業發展是否能夠支撐起不斷上漲的房價”，一位房企負責人如是說。
就常住人口而言，儘管四川省統計局在今年3月的一項調查顯示，2011年後，該省常住人口持續增長。而2017年，從省外流入成都的常住人口達46.6萬人。
但根據21世紀經濟報道記者的不完全統計，2017年末部分地區常住人口增長情況依然緩慢，如巴中市2017年末常住人口同比增加5300人、內江市增加6700人、西昌市增加2200人、攀枝花市增加500人，而雅安市2017年末的常住人口同比減少1900人。
產業方面，四川省統計局稱在召開2018年上半年經濟形勢分析會時，指出“部分市州經濟指標回落幅度較大甚至下降等問題值得重點關注”。21世紀經濟報道記者注意到，這是近年來四川省統計局首次就市州一級的經濟狀況公開表態。
具體而言，部分市州的經濟指標回落，主要指上半年攀枝花市多個經濟指標（GDP、規上工業增加值、城鎮居民人均可支配收入、農村居民人均可支配收入、 固定資產投資 、工業投資）不及預期，以及內江市和涼山州的固定資產投資下降。
但與此同時，攀枝花市上半年房地產卻出現“開發投資和銷售兩旺”——全市房地產開發投資增長49.1%，商品房銷售面積增長41.8%，連續22個月實現增長。
“攀枝花房地產市場上漲的因素，第一是與鄰近的西昌相比，處於較低區間，第二是康養投資驅動”，前述接受21世紀經濟報道記者採訪的地產分析師稱，“但城市經濟發展能否持續由土地政策推動，是值得關注的問題”。
“國內很多三四線城市產業結構單一，人口持續流出，缺乏對房價長期上漲的支撐，這是這些地區房地產市場未來的風險因素之一”，西南財經大學經濟學院副教授劉璐對21世紀經濟報道記者稱。
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