在“控房價”和“貿易戰”雙重背景下，如何重新探索房地產的發展本質，讓行業迴歸發展的本義?今年的博鰲房地產論壇聚焦“地產歸途 時間與未來”，與會嘉賓們就此展開了激烈的探討。
增量時代正在遠去，管制型調控問題漸顯
香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家，中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松的演講向來乾貨滿滿。今年，他用一系列圖表講述了“中國房地產市場新特徵與新趨勢”。
他分析稱，無論是從總人口、增長率、出生率還是就業率佔比的指標來看，伴隨著中國快速城鎮化所推動的大規模增量房地產建設的時代正在告一段落，增量時代的需求在逐步放緩。同時，很有趣的一個現象是房地產公司都在改名，很重要的特點就是去地產化，把名字裡的“地產”、“置業”改掉。這背後也反映了這個趨勢。
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從戶均套數來看，中國已經超過1，從日本和美國的經驗來看，這個指標在1.1到1.2之間的時候，基本上就是一個供求大致平衡的增量房增長達到峰值的階段。中國正在逼近這個階段，這也是為什麼現在決策者有這麼大的決心，用這麼嚴厲的措施來調控房地產。
從人流來看，人往高處走，都在往房價高的城市圈靠近，人口在向城市群、城市圈集聚。大家經常說逃離北上廣深，但實際上從幼兒園的在園人數、常住人口、小學在校人口來看，並沒有逃離北上廣，而且還是在向這些城市群集聚。分享一個很有趣的指標，這一輪的房價上漲，和幼兒園在園人數、小學在校人數正相關，人數上升比較多的，這個城市房價上升的壓力也就比較大。
從全國的趨勢看，一些二線城市還會繼續享受城市化加速的相關紅利。但不會像第一階段全國不同地區幾乎都是同步的往上升。中國這個階段的城鎮化，突破口很可能是從中心城市帶動周邊的二三線城市，以及連接這些城市群內部大中小城市的基礎設施建設。
目前來看，當前一系列的調控手段還是大家非常熟悉的抑制需求。力度大的抑制性的措施能在短期內很快的見效，但是它的問題就是需求還在。抑制需求能把短期的市場降溫，但是供給的缺口，原來是全國性的缺口，現在變成局部的缺口，你該怎麼彌補，這是一個現實。
短期看抑制需求見效了、降溫了，但是往往也就減少了二手房的供給。本來是為了抑制需求的，結果把供給打擊了，供求缺口就留下來了。
從歷史來看，嚴厲抑制供給的調控往往有一個反彈。這一輪的調控什麼時候能夠停止?很多專業人士覺得要等到政策性房地產供給已經能佔到市場上相當的比例的時候。
未來一年房價如何走?專家們如是說
7月31日，中央政治局研究經濟形勢的公告對房地產的表述首次出現了“堅決遏制房價上漲”的嚴厲表達。接下來房價能不能控得住，各論壇嘉賓分別表達了不同的觀點。
中原集團主席兼總裁施永青：我認為調控房地產是用宏觀的方法，比如說貨幣政策、利率、銀行信貸的要求都可以，但是直接調控價格我是不贊成的。價格是市場最重要的信息，現在連價格都控制了，就是沒有反映市場真正的情況，定出來的政策就會出現很大的失誤，這是很危險的。
旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席林中：我認為中央還是希望應對外部的環境變化在貨幣政策上放鬆以及在對沖行政上收緊，不刺激價格進一步上漲。明年的房價我認為應該是平穩的，我們對黨和政府非常有信心。
禹洲集團董事局主席、太平紳士林龍安：房地產發展強調的是去投資和去投機功能，房地產要回歸民生功能，這是未來的發展方向，也是國家應該把控的。我的判斷是，一二線城市應該還是會比較平穩。當然也不排除人口、產業的轉型跟不上，或者說人口的流出，可能會存在停滯的問題。
五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波：我覺得行業肯定會有一個天花板，一個是人口，一個是政策，很多房子將來是作為保障房、公租房，總需求是不變的，只是結構發生了變化。我認為在未來一年，房價應該是保持平穩的，不會出現一個顯著的上漲。
寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市發展建設集團總裁餘英：我判斷今年年底到明年開會之前，可能有些地區分化很嚴重，有些地區就要救市了，當然北上廣深還行，能頂住。有些投資在三四線城市的，我建議大家趕緊賣，落袋為安。
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌：中國的市場太大，幾千個城市，各個城市之間是不平均的，我相信有的城市的價格還會保持上漲。我相信二線城市，尤其是省會城市可能會上漲。
金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富：基於房價的預測在平穩的基礎上略有提升，我認為從明年應該是這種趨勢。同時在有些局部高壓的城市，可能有下跌的個案，但它應該不是常態。
京東金融副總裁、首席經濟學家沈建光：我認為未來一年內房價是會微跌的。一方面是大城市管控了，第二方面是三四線城市棚改都被叫停了，第三是今年或者明年房產稅可能會推出，這個消息不完全確定，但是推出的可能性比較大，這對存量房就會有影響。
嘉賓精彩語錄：
中國房地產業協會原副會長、
民政部養老服務業專家委員會委員朱中一
展望未來，我國的房地產業起碼還有十年左右的發展期，主要原因是城鎮化還在持續推進。按照《國家人口發展規劃(2016-2030年)》，我國常住人口城鎮化率在2030年左右達到70%，期間農村向城鎮累計轉移人口2億人。至於2030年以後，既有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數量肯定不小，所以我們不必為市場的前景擔心。
中國經濟體制改革研究會副會長、
國民經濟研究所所長樊綱
早在2001年第一屆博鰲房地產論壇的時候，我曾說做中國做房地產是最幸福的企業家，現在還會說這句話嗎?現在可能過得不如前幾年滋潤了，但是中央政府出一個政策，首先想到的是不讓房價漲，說明這日子還挺好過的。建設雄安新區，先說不能炒房地產。海南建設自由港，也是先說不能炒房地產。剛出鬆動一點的貨幣政策，也是不能炒房地產，所以做房地產的日子應該還是挺好過的。
恆隆集團、
恆隆地產有限公司董事長陳啟宗
作為住宅房地產商完全是一個量和速度的發展，所以在房地產行業裡面出現了很多“瘋子”。我以前用過這個詞，被很多人罵過，我今天還是說，我覺得中國的房地產瘋子很多。香港過去幾十年的瘋子，現在到哪裡去了?沒有了，沒有一個能存活下來的，絕大部分破產了，有一部分進了監牢。大陸的瘋子會不會這樣呢?我個人覺得應該也差不多。
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