01
单元门前的战斗
为赶公交、坐地铁，提早30分钟出门，大家都信，但如果说上班前为了等电梯，得提早半小时出门，你见过吗？
日前，家住航海西路某花园小区的租户薛同学向大嘴吐槽，他居住的16号楼有两部电梯，其中一部坏了一个多星期，一直没有修好。
早高峰，电梯厅里水泄不通，大家只能靠另一部出行，上上下下，要等上好几拨才能出单元门。
薛同学看着表计算时间，他住在29楼，运气好的情况下正好赶上电梯从顶楼下来，一路开门关门一层一停，到达一楼用时需要五分钟左右。
运气不好，电梯刚好下去，那就是十到十五分钟的等待。有时遇到楼下住户先进电梯占位，居住在29楼的薛同学还未必能挤得上电梯，这样一趟下来，半个小时都未必够用。
为避免耽误更多时间，薛同学只好选择徒步走下楼，那可是29层呀！等下到一楼腿都软了。
雪上加霜的是，他们最近又发现，另一部能使的，现在也不怎么好使了。
出小区单元门难，这才是第一道考验，更难的考验在写字楼下的电梯门前。
小区楼栋里的人就那么多，电梯修好后下楼也就不那么困难了，公司楼下的电梯不论好坏总让人抓狂。
不管是燥热夏天，还是严寒冬日，在早高峰的电梯里，一个长方体的大格子，城市白领的优雅碎了一地。
02
写字楼下的战斗
薛同学在秦岭沿街的一栋写字楼里上班，每天的上班高峰期，进入大厦正门的一刹，痛苦迅速包裹全身。
黑压压的一百来号人，散落在大厅的电梯口附近。光鲜亮丽的都市白领，在电梯到时争先恐后往前挤。
有的哥们可能住的近，选择步行上班，到电梯里喘着粗气，汗珠顺着脖子流到衬衫上，一片一片的。
薛同学下意识躲地了躲。
倒不是嫌弃，这位老兄身上的热量实在太高，靠着他仿佛贴着暖炉。
没挤进来的只好等下一趟电梯了。
这栋写字楼年龄不到五岁，外表也整洁靓丽，可内部的景象实在反差太大，像是十几岁的写字楼一样沧桑。
24层高，有四部电梯，进门左手边的两部是底层电梯，只到14层。右边的电梯为高层电梯，15层后才会停。
在步梯间还有两部货运电梯，每层皆停，高峰期经常被上班族们占用。
就这，还是挡不住早高峰里电梯的拥挤，薛同学不止一次因为挤不上电梯而迟到。
也曾想过爬楼上去，和急着上楼打卡的同事，试过一次。结果午餐叫的外卖，因为腿酸的已经走不下楼。
03
电梯配比标准
写字楼应该安装几部电梯？
薛同学还真的特意去网上查看了一下，有三个标准可以参考。
在《全国民用建筑工程设计技术措施》里，住建部提供了一个参考性的标准：
按建筑面积——经济级： 6000 平方米/台， 常用级： 5000 平方米/台， 舒适级： 4000 平方米/台，豪华级：<2000 平方米/台；
按办公有效使用面积——经济级：3000 平方米/台，常用级：2500 平方米/台；舒适级：2000 平方米/台，豪华级：<1000 平方米/台；
按人数——经济级：350 人/台，常用级：300 人/台，舒适级：250 人/台，豪华级<250 人/台。
其中这个按办公有效使用面积，类似于商品住宅里的得房率后的面积，即去除公共使用面积后业主可以实际用来办公的面积。
大部分写字楼的电梯是根据面积来设计的，依据建筑面积的居多，依据使用面积的较少，因为写字楼人数的不确定性，依据人数来设计电梯的非常少。
薛同学推测，这栋写字楼的电梯设计是依据面积来规划的，具体是哪个面积，也未曾询问过物业。但他觉得，六部电梯对于这栋24层楼高的、招商未达到80%的写字楼来说是足够用的了。
可现实是，早晚高峰期以及中午吃饭上下楼时，电梯依然很紧张。赶在这个点乘电梯像打仗一样，薛同学经常避开高峰期吃饭，避开高峰期下班。
有几次坐在办公室迟迟不走，老板见他在加班，还高声夸了他，受宠若惊，受之有愧。
04
优雅尽失谁的错
电梯为什么总是这么紧张呢？据薛同学观察发现原因如下：
1、最大的问题在于电梯总是坏
根据薛同学回忆，四部客梯隔三差五总是要坏一部。
最近这一年里，要么是右手边底层的电梯，要么是右手边高层电梯，大大小小的停运罢工，一个月里有十次左右。
还有几次把人关进去了。薛同学亲身经历过两次困在电梯里，看见困得人多了，后一次困在里面他一点也不担心，表示见怪不怪。
还有几次是在早高峰时坏掉了，那场面就像早高峰的发生了车辆追尾的中州大道，连绵一两公里的堵车。
要上到公司打卡，等待十分钟以上还未必能挤上去。夏天的炎热更令人暴躁，一天的美好开端，就这样被电梯破坏的支离破碎。
2、人口密集型企业加剧电梯紧张
高峰期电梯紧张是很多写字楼的通病，但薛同学所在的写字楼，电梯紧张的原因还有一部分原因是“人祸”。
该写字楼的招商运营一直不如意，在后来的企业选择入驻时，物业根本不加筛选，来着不拒。
只要按期缴纳租金就是好商户。写字楼的承载能力，单位面积的人口密度，电梯的人口承载能力一概让路于租金。
据薛同学观察，后来进驻的均是人口密集型公司。分布在14层和22层的两家公司，员工人数在二百到四百不等。
中午吃饭和晚上下班高峰期，电梯在这两个楼层的开门瞬间真的很恐怖。
薛同学说，我不歧视谁，不管是人多还是人少，每个公司都有使用电梯的权利。写字楼里的公司没有错，物业公司的不作为才是罪魁祸首。
在招商上，没有对入驻公司的人力情况进行了解，没有根据写字楼现有人数，依据设计的承载力进行人口限制，是物业在责任上的缺失，并由此导致一系列连环问题。
不加限制的引入人口密集型企业，导致人数过载，电梯频繁损坏，物业的其他相关服务质量也急剧下降，写字楼整体环境和品牌价值缩水，一批早期入驻的企业开始逃离，招商问题更突出。
品牌价值低，招不到优质企业入驻，租金更低廉，入驻的企业更低级，服务更差，品牌贬值速度更快，陷入这样一个恶性循环后，写字楼和高大上的定位渐行渐远，直至绝缘。
3、无序等待，一拥而入
除了黑压压的人群和等待的焦躁，更让薛同学难以忍受的是无序等待。
没有先来后到之分，大家保持扇形围在电梯门口等待。当电梯门打开瞬间一拥而上，根本不顾下来的人能否出去，也不管身边有没有女士和孩子，此刻男女平等，不分长幼。
薛同学在其他写字楼待过，上班高峰期人也很多，电梯也很难等。但大家会根据到来的先后顺序排成队，尽管有时队伍很长，一次只能进去13个人（限载人数），上不去等下一趟，实在等不及的就去爬楼梯。
据说，早期时是物业组织大家排队的，因为实在没有很好的办法解决电梯紧张的问题。
薛同学说他在的这栋楼里，大厅也有物业管家值班，但从不曾见谁来组织过排队。
也许在他们看来这是很正常的现象，也许是他们觉得，即使组织大家排队也未必能形成有序的排队，何必找不要的麻烦呢？
但薛同学觉得只要有人组织，大家肯定会按顺序排队的。这笔账还应该记在物业头上。
4、上下班时间过于集中
薛同学说，为了尽最大可能避开让他烦心的电梯争夺战，他尽可能的避开电梯使用的高峰期。
早晨尽可能的早点到公司，晚上尽可能的晚点离开。
通过他的观察发现，99%的公司上班时间是八点到九点这个区间，八点半到九点是这个写字楼大部分公司的上班时间。
八点前到达电梯口，等待的人还不多，能轻松乘上电梯上楼，八点后就很紧张了。
所以他要求自己尽量赶在八点前到达公司楼下。
晚上五点半到六点半是下班高峰期，七点后写字楼基本空荡荡了。他就选择在七点后离开。
上班的时间每个公司有自己的安排，但大部分公司的时间点是一致的。这是自发行为，不能埋怨物业，唯一能要求改变的就是公司把考勤时间往前调，或者往后调。
往前调，同事们不愿意。往后调，公司不愿意。这一场利益的博弈，不是他一人可以左右的，除非他成了这家公司的头脑人物。
不过，据薛同学反映，楼下的一家公司已经开始做出改变了。他们公司的考勤时间改到了九点半，中午下班时间改到了十二点半。
老薛说，希望更多的公司能做出一点改变，最好是一栋楼一统一布局，做出考勤时间的细化改变，这样大家都受益。
05
如何拯救优雅
发现问题的人很优秀，解决问题的人更伟大。既能发现问题，又能解决问题的人是真的人才。
对与于写字楼里电梯的拥挤你有什么办法吗？
薛同学神秘地一笑，说这个问题我还真有思考过！
1、写字楼运营团队要尽责
写字楼的优劣很大程度取决于运营团队的服务。
我们接触的写字楼大部分是交给物业来管理，他们的意识停留在保洁工作和设备维修上，很少注重更深层次的人文关怀。
如果，物业在招商时注重写字楼的承载能力，对入住企业的人员进行一定程度的限制要求，对后期大家的办公体验都有利无害。对物业服务的保持和提升也有极大的好处。
在此基础上，对公用设施的保养维护上多花费些时间，保证正常运转，在一定程度上有减轻了电梯难的问题，提升体验舒适度。
最后，当电梯难题出现后采取积极的办法缓解，又是另一更高要求的服务。
一方面，组织上班族排队有序使用电梯，不仅提高使用效率，还降低电梯损坏率，为维修保养上省去开销。
另一方面，牵头各个企业，制定一个有差别的上班时间表，错开上班高峰期。哪怕是十分种的时间，对于缓解高峰期的拥挤都有很大的帮助。
2、提高电梯使用效率
如何提高电梯的使用效率？在商业电梯解决方案中有不少措施。例如改变电梯群控模式，采用楼外独立单召梯运行模式，当然，引进这些改进方案都是要花钱的。
具体什么是楼外独立单召梯运行模式，在此不再展开表述，有兴趣的读者可以上网了解“提高电梯运行效率的解决办法”。
3、更大限度运用步梯分流
你别笑，想办法引导白领群体爬楼梯分流，真的不是物业不作为，相反是大有作为的表现。
针对白领阶层普遍为青年群体，身体却日渐臃肿和羸弱，以及因为加班，没有太多时间参加体育锻炼的特点。
已经有物业公司在写字楼的楼梯间里做文章了。他们把楼梯间装修精美、养眼，还设置各项奖励措施，鼓励年轻人使用步梯锻炼身体。
并改善了楼梯间的通风状况，增加通风降温设备，这远比新增加一部电梯的费用要节省很多。
在写字楼里打造出运动文化，弘扬青春活力。不仅带动了写字楼里年轻人的运动积极性，还极大提高了写字楼的品牌知名度，最最最重要的是实现了人群分流，缓解了高峰期电梯紧张的问题。
06
写字楼未来的竞争
高铁片区准备建设郑州最高地标建筑了，未来会进一步拔升整个郑州商务办公区的逼格。
在郑州目前的写字楼格局里，高铁片区的写字楼是塔尖产品，由于尚未完全熟化，早高峰乘坐电梯很少需要等待。
仅次于高铁片区的CBD商务办公区已经相当熟化，四星级、五星级写字楼在这片区域里最多。但早高峰拥挤的现象并不比其他区域乐观，很多小金融公司偏爱在这里租一间办公室撑门面，人口密集型企业比比皆是。
CBD北面的北龙湖金融岛，未来会是各个企业总部的聚集区，楼体现在基本成型。未来会不会也遇到电梯紧张的难题，还有待时间揭秘。
未来，写字楼的优劣势在其吸引人才的力度上占比，会更加凸出。通过一部电梯可以窥见写字楼物业服务，通过物业服务可以看出写字楼的定位。
一个舒适的办公楼是多种价值优势的合集，居于其中办公的企业来说，不仅是身份和实力的象征，还是品味追求的体现。老薛说以后再找工作不仅要看公司开的薪资，还要看公司的电梯。
如果每天的早晨都被电梯折磨着心情，一天的劳动都提不起劲，这样的日子真苦不堪言。开心的上班，才能更高效地产生价值。我能接受灰头土脸的挤电梯，但不接受不追求更好办公环境的企业，就像公司不接受止步不前的我一样。
毕竟，不想当元帅的士兵不是好士兵。你说是不是？
我赶紧表示赞同并狠劲点了点头。
对，你说的都对！
—END—
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