觀點地產網採訪前看了一眼胡兵的職業照，腦海中搜索到的是“金融精英”這個詞彙。但當他平靜而耐心地解釋光大安石的投資邏輯時，除了不時脫口而出的英文單詞，很難將他與這個詞彙所代表的標籤掛鉤。
胡兵是光大安石的副總經理兼COO，他講話總是娓娓道來，帶著些微口音，是個很“親切”的採訪對象。
他在2013年加入光大安石，此前在聯想旗下專做商業地產投資的融科投資擔任執行總裁，還曾參與過證監會REITs前期產品設計。
光大安石前身是雷曼兄弟於2007年成立的國內不動產投資平臺——亞雷投資，2008年金融危機後，在大量外資背景基金撤出中國市場的環境下，光大控股對亞雷投資進行了收購。
與此同時，“4萬億”的刺激促使內資地產基金噴湧而出，光大安石歷經幾次股權變更，形成如今光大嘉寶與光大控股兩家境內外上市公司持股的局面。
受地產調控以及金融去槓桿的影響，國內房地產基金在去年結束了連續數年的高速增長，但規模也達到了1.2萬億，基金實體超過1700只。
在眾多基金公司中，光大安石是少數能夠將“募、投、管、退”各個環節一併打通的基金公司之一，也是內資基金中較早展開投資持有型物業的基金平臺。
截止2018年3月，光大安石累計資產管理規模已達到970億，成功退出規模470億。
資管本色
在金融行業，資管新規的出臺或許是近期最受關注的事件之一，這對光大安石的影響會有多大？胡兵沒打算就政策做太多的點評，但表示這對整個行業的整頓而言是件好事。
市場則分析，在打破剛兌、限制非標產品的要求下，房地產基金將加大從投資債權類產品向股權類產品轉變，同時面臨著期限延長以及風險抬升，意味著基金管理人需要擁有更強的資產管理與風險控制能力。
在後續的對話當中，胡兵提及，在光大安石投資的資產中，債權類產品的佔比已經非常少了。
除了資管新規的出臺，銀行信貸收緊，近期有消息傳出，監管層通過窗口指導收緊對房企融資檢查，禁止公司債與票據互還。“930”以來，房企資金鍊緊繃程度不言自明，扛不住的小型房企已經出現了債務違約。住房租賃公司債、ABS等渠道在這時則起到了救火的作用，房地產基金是否也會成為部分房企解渴的渠道？
胡兵對於這個問題背後的邏輯並不贊同，在他看來，房地產基金的本質是專業的資產管理，而非一種融資工具。而且，受三限的影響，滿足投資回報要求的非標債權標的在減少，加上銀行去槓桿、去非標力度加大，能匹配投入的資金、通道受限。
此後，在一個多小時的採訪裡，他多次強調了房地產基金是為不同的資產配置不同的資金：基於不同投資者對風險的偏好差異，基金管理人為不同資金選擇不同的投資方式及標的，同時根據項目的需求為之匹配合適的資金。
胡兵舉例稱，一些項目由於開發商風險控制出現問題致資金鍊斷裂，基金能夠為項目注入一定的流動性，對待諸如商業等長期持有的項目，則需要匹配長期限的資金，為投資人獲取穩定收益。
“我們最早就不是做融資的，我們這批人都是願意做直接投資的人，更願意看好和積累長期的能力，發展長期業務。”胡兵在採訪的最後這樣聲明。
發展初期做股權投資時，光大安石也曾以少數股權等方式投資住宅，彼時住宅的高收益屬性加之商業地產投資前景迷茫，使住宅成為國內房地產基金主要選擇的資產。不過，自2012年開始，隨著光大安石加大對長期資產的投資與運營，並建立了自己的商業運營團隊，商業地產的投資比例逐漸增加，如今住宅物業在光大安石的資產組合中比例已下降到10%以下。
在運營商業的過程中，光大安石也建立了一個自己的商業品牌——大融城。重慶觀音橋大融城項目是它的首個商業改造項目，也成為行業內較早進行資產證券化的產品之一。
經過五年時間，光大安石在建及經營12個大融城項目，已開業項目6個。今年6月29日， 上海靜安大融城正式開業，開業三天客流近90萬，日均銷售過千萬。這個項目改造自綠地星光耀項目，於2016年初被光大安石收購。
資產配置邏輯
為何光大安石願意在市場看空之時加碼商業地產？胡兵解釋稱，市場之所以對商業地產比較擔心，主要是由於實體商業過剩以及來自電商的競爭壓力。但在胡兵的定義裡，與其把商場稱作零售購物中心，不如說是城市核心商業空間，“實體商業的內容不一定是零售”。
胡兵認為，過往購物中心更多是滿足了貨架與渠道的功能，這些功能慢慢地被電商取代了。電商釋放了消費者的時間，實體商業的角色也發生了變化，除了滿足日常需求的社區型商業，生存下來的便是類似K11、芳草地等能夠提供更多滿足消費升級服務的購物中心。因而，未來實體商業與電商將呈現共同繁榮態勢。
據瞭解，光大安石的目標是在2020年拓展30個商業項目，雖然五年才開展了12個項目，但胡兵認為，光大安石的團隊比初期壯大了許多，項目的開展是加速的，方式也多樣。
相比傳統地產商，光大安石在商業規模上並不靠前，但卻擁有更深層次的競爭優勢，即團隊與文化。胡兵稱，光大安石商業團隊從無到有，擁有創業者的精神與戰鬥力，加之光大安石開放的企業文化，使得投資方式更加靈活，在商業項目上也願意去嘗試引入新的業態。
而且，商業項目比起住宅開發，運營時間更加持久、內容更為細緻，使得投資商業要有足夠的定性，一些偏好長期投資以及穩定回報的資金，也願意配置到這類資產上。
當然，一筆投資最重要的可能不是獲取高收益，而是風險管理。光大安石的風險管理，主要由胡兵帶領的風險和資產組合管理部門來把控，強調風險提前識別，風險管理貫穿項目投資之前、投後管理直到項目退出。團隊每週都會開會討論每個項目投資的風險與應對，以及投後項目風險跟蹤檢測與處理。胡兵還另外強調：“最好的解決風險的辦法，不是等風險出來以後再去解決，而是提前預知風險。”
隨著整個不動產市場投資風向的轉變，光大安石開始在資產組合里加碼物流地產。光大安石已在全國多地重要物流節點佈局物流產業園，如重慶、崑山、無錫、嘉興、西安、青島、瀋陽等，對其進行開發和運營，包括成熟運營的、在建的以及大量儲備的物流園項目，建築面積約59萬平米。
他分析稱，從需求方面，隨著電商的發展，物流配送需求會持續增長，未來租金仍有上漲空間；而且，倉儲成本佔整個物流鏈條中的成本並不多，其價值空間仍有餘地。相反地，物流地產的供給卻沒能及時跟上，由於倉儲用地密度低、稅收低，政府不太願意供應倉儲用地。供不應求、升值空間大，使得物流地產將成為未來不動產投資的一個重要方向。
不過，除了物流地產，“所有的業態我們都在看”，胡兵向觀點地產新媒體透露，對於目前市場比較火爆的長租公寓產品，甚至文旅、養老，光大安石也在研究及尋找合適的投資機會。
以下為觀點地產新媒體對光大安石副總經理、COO胡兵先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：這兩個月市場比較關注政策上的變化，其中一個是資管新規的出臺，這對我們業務的影響大嗎？
胡兵：資管新規出臺應該是整個金融行業的整頓，一個大背景是去槓桿。這次限制非標債權，對整個對行業影響都比較大，但從長期來看應該也是好事，有利於金融市場健康發展，對光大安石以股權投資為主的資產管理公司來說長期是利好的。
觀點地產新媒體：房地產市場融資環境是收緊的，包括公司債、銀行貸款，監管機構的監控力度比較強，對地產基金而言，您覺得這是一個機會嗎？
胡兵：從整個行業來看，前幾年每次地產融資收緊、銀行去槓桿的時候，大家都說房地產基金的黃金期來了。前幾年確實是這樣的，光大安石最早是投股權的，而從2008年、2009年，一直到2012、2013年，這期間債的規模都做得比較大，是因為什麼呢？在整個銀行槓桿比較緊的時候，資金通過其他的方式，比如通過地產基金、信託和信貸方式，流入了地產行業。
這次我覺得有所區別：第一，在資產端，本身受到“三限”的影響，不光是銀行的去槓桿，去非標力度也比較大；第二，到現在這個階段，地產基金的主題已經不是融資，包括我們資產組合裡邊債權比例已經佔得非常少了。
觀點地產新媒體：那麼這樣的目的不是融資，是偏向資產管理嗎？
胡兵：這些年，大家好像普遍把地產基金理解成是一個融資渠道或者融資工具。大家應該正確理解基金行業，其實這是資產管理行業。
資產管理行業的實質是什麼？兩端，第一是資產端，為不同資產需求匹配資金；第二是資金端，為不同投資人和機構配置更合適的資產。
什麼叫為不同的資產配置不同的資金？隨便舉一個例子，比如有些不良資產，主要問題是原來開發商風險控制的問題，資金鍊斷了，我們向這種項目注入流動性，盤活資產。有些商業項目是長期持有的，長期持有就要通過匹配更長期的錢，包括未來的REITs、ABS匹配資金去做。
什麼叫為合適的機構和資金匹配合適的資產？我們在整個基金裡，從早期的少數股權投資，中途轉向做一些做債權，後邊轉向投資收益型的資產。這個過程也是在整個行業大的週期裡邊，根據不同的週期，可能會輪換不同的資產類型，包括股、債、夾層。從資產的物業屬性來看，可以分成周轉住宅、寫字樓、商業、工業。
這是基金業務和資產管理業務的實質，它不是簡單的工具。
觀點地產新媒體：在資產配置上，光大安石一開始是投住宅比較多，後來商業、購物中心、綜合體開始增加，對嗎？
胡兵：最早階段我們是做股權投資，那時候外資進入中國的地產基金業務類型有幾類，一類是投平臺，就是Pre-IPO比較多，但很快這個機會就沒有了，因為大部分公司都已經上市了；接下來就開始投項目，項目基本是跟大開發商合作，投少數股權。第一，跟這種投資退出的業務類型相關，第二是跟整個市場上業務的主要內容，無論是開發商還是項目，是以開發為主，所以那時候更多的配置是住宅。
往後，我們慢慢由所謂的少數股權債轉向了長期的資產投資和運營。我們現在的資產組合裡邊，住宅佔的比例就很少了，應該不到10%，剩下核心的就是以持有型、運營型和收租型為主的資產。
我們投商業的時間比較早，最早美元基金的第一個項目就是商業，團隊建立的時間也比較長。
觀點地產新媒體：光大安石會加大在物流這塊的投入嗎？
胡兵：物流是重要的資產類型，其實三年多以前我們就在看物流，當時我們做了很多研究，但是並沒有實際展開投資的動作。
現在我們的物流項目不少了，物流肯定是我們重要的策略性方向，商業也是重要的策略性方向。
商業作為重要策略性方向的時候市面上沒有人投，我們基本上是2012、2013年就把商業投資作為一個主力的方向，但是市場上其他投資機構基本上認為商業比較朦朧，市場也比較恐慌，基金投資比較少，開發商因為運營比較困難都在拋售。現在願意買商業的人很多，各種參與者都進來了，開發商進來了，外資機構也活躍了。
物流我們現在開始投資，我覺得這個時機也不晚，雖然整個資產價格都漲了，比兩三年前漲了一倍左右，但是我覺得仍然是很好的投資機會。
對於物流我們有一個宏觀判斷：第一，從供給和需求的角度來講，現在的市場價格、未來租金還有上漲空間，隨著經濟的發展、電商的發展，中國物流的配送需求肯定會持續增加；第二是整個倉儲的成本，在整個物流鏈條中的成本，目前佔的比重不高，整個價值空間仍是有餘地的。
從供給端來講，未來不會有大量的供給。首先，政府並不願意大量供應倉儲用地。同時，原來中國很多物流基礎設施很弱，大部分是農民倉，一些等級明顯不夠的倉庫，甚至產權權屬都有問題。農民倉可能因為產權的問題被清理，有些地方的供給還會被縮減。
所以，從需求的拉動，到在價值鏈中間成本結構的因素，以及供給方面的影響，對於未來物流租金的上漲，我還是非常看好的。
觀點地產新媒體：今年6月上海靜安大融城開業了，那到2020年開業30個大融城的目標能實現嗎？
胡兵：我們現在手裡有12個，真正選第一個項目的時候，是在2013年，到現在五年12個，而且這個增長是加速的。
做第一個項目的時候我們商業團隊就幾個人，現在商業團隊的人很多了，後面肯定會有各種方式發展項目。我們也很開放，願意尋求合作，跟開發商或者願意投資商業地產的其他機構，都可以合作。
因為我們的形態比較靈活，比如可以花錢去買資產，可以包租運營，可以投少股權包租運營，通過其他方式運營。
例如新加坡CRCT的REITs裡面，有一些是持有資產，有些也是包租的，我們的組合也會這樣。
觀點地產新媒體：比起其他國內的商業品牌如萬象城、大悅城，您認為光大安石的優勢是什麼？
胡兵：我們現在規模離期望值有相當的距離，排名前面的，萬達的量很大，凱德的量也很大，剩下的是中糧、華潤，他們發展的時間也比較長。
我們的優勢有幾個方面，第一是團隊，我們的商業團隊是非常務實的團隊，這麼幾年時間從無到有建立起來的。我們光大安石自己的文化和戰鬥力，我是比較放心的。
第二光大安石比較開放，投資方式靈活。文化的比較開放使得我們能夠更廣泛的去合作，採取多種投資形式，能根據市場不同的反應隨時調整。
觀點地產新媒體：在監管加嚴下，您認為不動產投資未來會形成怎樣的趨勢？
胡兵：整個行業的分化肯定會加強，十年前100強能夠佔到行業規模約百分之二三十，十年以後聚集度可能達到60%，房地產基金也是一樣的。
前些年那麼多地產基金和投資機構，現在多嗎？也不多，這個行業本身的分化一定是這樣的。房地產融資機構，比如銀行都只投房地產前多少名，因為投給他們才能掙到錢，有一定體量才能拿到生產資源，降低融資成本與風險。
地產基金也是一樣的，從這個角度來講，市場需要那麼多創業者嗎？作為機構或者資本，也會把資金配置給比較好的機構，就跟自己去投股票買基金一樣，會選擇行業龍頭企業以及投資業績最好的機構。
第二，確實會有一些趨勢和專業上的分化，各自有擅長的領域。
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