普通投資者如何快速籌集資金，破限購？
框架思維
1、對資金的認識與規劃
2、資金的運用
3、不同資金的成本及籌集方法
4、破限購的前提
5、破限購的方法
正文開始之前，強調一下：本人是一個保守主義投資者，並不建議大家過度利用槓桿，而是適度負債，讓家庭在安全範圍內，慢慢變富。
我們做任何事都不要忘記本來的目的和意義，首先我們要明白籌資買房是為了什麼？
我們籌資買房是為了家庭，讓妻兒老小有個安身之處，讓自己辛苦攢下來的積蓄不被通脹洗劫。如果籌資影響到家庭的生活，那就本末倒置了。
如果你是為了追求暴富而籌資，非常危險，嚴重不建議你採用下文的做法。
很多人對追求財富，沒有耐心，到處折騰，冒險而行，結果不但賺不到錢，還虧光了所有本錢，其中原因就是最初的動機不對。
所以，在講籌集資金之前，首先要梳理對資金的認識和規劃。
一、對資金的認識：
1、資金是有成本的
2、資金要變成資本才有力量
3、運用資本是高智商的行為，需要平衡成本、風險、收益三者的關係。
我們在高中課本就知道貨幣是一般等價物，既然它本質是等價商品，那麼它就有成本。
例如，你找不同的渠道籌資，成本是不同的。親友融資2-8%，銀行的資金5-10%左右，網貸平臺10%以上等等。
這時就有朋友問了：這些錢都有成本，我該怎麼選擇？有沒有不要成本的資金？
首先，這個世界上沒有任何資金是沒有成本的，哪怕是你自己的錢，也是有成本的。（定期存款一年利率1.5%）
其次，一個人如果只看小錢，盯著利息，沒有長遠眼光看到超額收益，是不適宜投資的。因為投資的本質就是用風險置換收益，認知變現。
投資房產最貴的不是利息成本，而是稍縱即逝的：機會！
歷史性的機會來了，你還在猶豫要不要多交幾百元千把利息？別人早就衝進去搶貨了。
很多人問我：2014年的房貸打9折，利率有優惠，裂變之後利率上浮，要不要這樣做？
我直接回答：你想裂變多拿幾十萬甚至上百萬出來，多交千把利息，不應該嗎？
2014年的房子，2016年初裂變再買多一套省會二線城市，現在漲的幅度絕對跑贏多交的利息。一套賺得多，還是兩套賺得多？
如果連把控資金成本的信心都沒有，那說明你還沒有洞察到財富的底層邏輯，只是看到一個點，沒有框架思維，看到成本、風險、收益三維立體。
任何資金都是有成本的，就像做任何生意都要本錢一樣，你唯一要做的就是讓生意的收益覆蓋成本，多出來的就是你賺的。
房產投資債務原理：
1、尋找到大概率上漲的房產（漲幅要大於債務成本）
2、更早地借到更多、更便宜的資金，買下房產
3、買下之後，維持現金流不斷裂，等待上漲。
4、大漲之後，賣掉套現，清掉債務，剩下就是自己賺的。
做到以上4點才算一個完整的成功投資
如果瞭解投資房產的債務原理，就可以推而廣之，其他的任何投資幾乎一樣：負債加槓桿，尋找到一個高回報的項目，其收益率要高於債務的費用支出，再維持住現金流，等待估值上漲，賣掉套現。這種做法不斷融資併購的海航、復興、安邦玩得賊溜，過去幾年淨資產飛速增長。
窮人一看到成本和風險，立即停止行動，拒絕思考；而富人卻會小心翼翼地嘗試，一旦驗證正確，就反覆裂變。
這世界的一切東西都是要交換才能得到的，你想得到的那麼多，卻對自己付出的努力斤斤計較，對自己忍受的痛苦反覆權衡，還怎麼投資人生呢？
克服了對資金成本的恐懼，我們來看看資金該如何運用。
資金是過剩的，只有資本和槓桿才是稀缺的，才是能夠帶來收益的。
那什麼情況下，資金才會變成資本呢？
資金變成資本要滿足幾個條件：
規模夠大、期限可控、自由支配
斯坦福大學有一門經濟學課程專門講過資本的定義和運用。上課之前，教師提了一個非常有趣的問題：一顆種子，可以稱之為資本嗎？
下面的學生馬上議論紛紛，其中一個說：如果種子能夠發芽，就可以不斷生成更多種子。可以稱之為資本。有的說：不能稱之為資本，因為一顆種子無論其是否能夠發芽，帶來的回報太少。
眾人莫衷一是，老師緩緩走出講臺，講了一句話：如果一顆種子不能稱之為資本，那麼10顆，100顆，1000顆，10000顆呢？
所有學生恍然大悟，所謂資本，天然要具備“規模優勢”。一元錢是不能稱之為資本的，但是100萬元可以，這就引申出一個觀念：普通投資者要注意將日常的閒散資金歸集起來，形成具有力量的資本，然後打出去。
相信很多人都玩過遊戲，也買過道具。現在有兩樣道具，第一樣，500金幣，攻擊力加20%；第二樣5000金幣，你買了，攻擊力加滿，等同於無敵，還可以四處殺人，然後撿別人掉下的金幣。
所以買了第二樣道具的玩家，金幣幾乎是用不完的。但是，90%的人，總是忍不住，在500金幣的時候就買了第一個道具，但依然無用，他還是會被殺死，最後金幣被人撿走，遊戲又重新來過，一直都走不出死循環。
這就是很多人的悲劇，很多人一會兒幹小生意，一番虧損；一會兒炒股，割肉離場。小錢不懂得攢成大錢，去買一個大道具，幹一件大事，而是反覆在小領域裡犯錯交智商稅，最後連本錢都丟掉，不得不重新來過。
所以這種人一生都升不了級。90%的人累積不起原始資本，90%的人逃不出老鼠賽跑的怪圈。
資本第二個條件是期限可控，如果你問別人借來100萬，但是別人要用的時候，你要隨時還錢，那麼這100萬你是很難把它用作資本的。因為你根本不知道這100萬能用多久，自然無法對它進行規劃。
因此，我們每次籌資的時候，一定要做好期限管理，還款儘量往後推，並且期限要分散，不要讓多個債務集中到期。債務洪峰到來，連許家印、王健林也受不了，何況我們普通人。
另外，儘量長債短投，一個十年到期的債務投入到三至五年看漲的項目，是沒有問題的。
最危險的是短債長投，債務資金馬上到期，項目還沒升值，甚至被限售，無法賣出套現，那就麻煩了。
如果限售無法交易，但房產已經翻倍了，其實不賣房也能套錢回來，詳細做法請參考裂變系列第二篇：
如何開啟房產裂變之路，一套變兩套，兩套變三套
資本最後一個條件是自由支配，不歸你支配的資金，即使在你手裡，也是沒有作用的。因此我們籌集資金時，那些不在自己掌控範圍的資金，不必考慮。
二、對資金有了基本的認識之後，我們來看看資金的規劃
我們知道，只要一個人還活著就存在物質消耗，那花錢是少不了的。因此，我們做資金規劃之前，手裡應該有一張家庭月度現金收支流量表。
每月淨收入=收入—支出
每月固定支出：生活費、車貸、父母養老費、購物、應酬、旅遊以及孩子的學費等。將以上所有費用，可以均攤的，全部均攤至每個月，算出每月大概固定支出多少（注意：這個支出不含所有房貸月供）
每月固定收入：將家庭所有成員的固定月收入列出來，相加彙總。流動性收入不計，預留作機動資金。
開始行動
（以下方法涉及政策問題，僅作免費分享，不鼓勵任何人效仿，責任自負）
很多人買房缺的不是月供，而是首付。
不少知名企業的員工，即使月薪2.3萬，但是剛工作兩年，只有積蓄20萬，要一下子拿50萬首付出來買總價160萬的房，他也是辦不到的。
難道就只能一點點攢錢，攢夠50萬再買嗎？那時房價又會漲到什麼程度？萬一永遠追不上房價了怎麼辦？
好了，首付要50萬，缺口30萬，假設他父母願意借30萬給他，並且可以等額本息4.9%分五年內還清。那麼，這30萬月供5600元。
另外房貸按揭160—50=110萬，等額本息利率上浮30%即6.3%，30年即360個月還清，每個月6800元。
兩者相加，月供約12400元，而他月收入2.3萬，基本沒問題。
該名員工，以等額本息分別4.9%借30萬和6.3%借110，那他資金成本多少呢？加權資金成本貸款精算得：
6%！太便宜了！
很多人就會說了：房價一年漲幅不超過6%，那就是虧的。
這種講法，不太準確，因為我們投資房產，大多數情況下不是一年就賣出的，並且每年通貨膨脹約10%，而他的資金成本僅為6%，所以粗略來算還是賺了點利差。
2013買入深圳、上海、北京的朋友，2014年房子不但沒有大漲，還虧了一年月供，但到了2015、2016年，房子就翻倍了。
世間沒有多少合法生意當年投入，當年就大幅盈利的。
阿里巴巴虧了十幾年才爆發，哪怕你砸錢開個西餐廳也要一定時間才能回本盈利。
房產，同樣的道理，前兩年橫盤不漲，第三第四年政策控不住了，一下子把之前摁住的漲幅報復性拉上去。
你以為房子是這樣漲的（斜坡式）：
實際房子是這樣漲的（階梯式）：
因此房子階梯跳漲的前夕，機會才是最貴的。
回到上面那位知名企業員工的例子。我們得出一個購房總價模型：
房產總價=自有資金+貸款資金
房產總價= +
一般情況下，自有資金是三成首付，其餘7成貸款，如果資金不足，首付就需要借一部分，而極端的情況是：連首付也是借貸來的，即：
房產總價= +
這個絕對是高危險行為，萬一買來的房產不漲或不能隨時賣出變現，月供利息一點點吃掉你的剩餘的資金，你就會出事。
所以，操作之前，一定要計算好資金成本和預留資金支撐到房子上漲賣出套現那天，否則倒在大漲前夕，那就悲劇了。
那麼貸款資金如何管理才能保證每月都有錢還款，支撐到房子大漲呢？
假設你只有100萬，月薪1.3萬，支出7000元，那麼這100萬應該預留30萬在手，拿70萬去作為首付，買一套230萬總價的房子，貸款160萬，月供8000多。
30萬+淨收入6000元，這樣抗三五年不是問題。
於是我們得出一個購房月供現金流模型：
每月淨收入=收入—支出
月供還款來源=預留資金+每月淨收入
極端情況有兩種：
1、你一分錢預留資金都沒有，那麼就要滿足：每月淨收入大於貸款資金月供
即收入—支出大於貸款月供
但這種情況非常危險，臨時家裡要用錢，你這個月就供不了房了，隨時出事。
2、你一分錢月收入都沒有，那麼就要滿足：預留資金大於36個月月供，也就是說你坐著不動，不上班，預留的資金都夠你供36個月。
這種情況的風險在於資金池是不斷縮小的，所以在這段時間，你要想辦法開闢新的資金來源，以時間換空間，不斷騰挪。
所以理想情況是：預留資金+每月淨收入大於月供（這種情況，可以無限期抗衡，等待翻倍上漲）
請看看我為一位高淨值朋友做的債務風險評估和現金流測算：
手上現金100W，每月月供支出43219元，即該客戶在沒有任何收入的情況下，僅能勉強維持2年月供，需要及早做調整了，越往後越被動。
有了整體的資產債務評估之後，就能做出一步優化計劃，2016年初我為她制定了四個資產配置方案，經過調整，2018年她的總資產再次實現了大幅增長。
三、明白了這些，接下來我們來看看不同資金的籌集方法。
籌集資金的兩個前提：
1、信用
2、資源
個人信用包括還款意願和還款能力，沒信用，人緣不好，哪怕掘地三尺也是借不到錢的。
恆大當年上市失敗，資金緊張，為了籌資活命，在香港陪鄭裕彤玩撲克，打高爾夫，足足陪了大半年。
所以不要抱怨“我借不到錢啊！”，應該說“我平時幹嘛去了，沒有注意搞好人緣”和為什麼沒有保護好徵信，上了黑名單，導致在銀行借不了錢。
一個人的價值高低跟他三天之內能夠籌集的資金多少正相關。簡言之，你在朋友圈子越有價值和影響力，你就越有可能籌集到大量的資金。
如果你環顧四周，無錢可籌，那你該自省一下了。
籌集方法：
一、親友借款
首先，你從小給親友的印象必須是靠譜的，其次你需要約定還款期限和資金成本。對於普通人而言，如果你資金缺口20萬，你只問一個親友借是借不到的，你找五個人，每人借4萬就夠了。一個電話可以借到100萬的土豪忽略。
二、同事互相拆借
優質單位，例如華為、騰訊、阿里巴巴的員工一般可以辦理高額度的XY貸款。只要直接相互拆借就能發揮作用。
三、XYK空檔接龍
這個是除了自有資金之外最便宜、借得最長久的資金了。XYK開兩三張是沒有用的，必須上規模，15張至少要頂到100萬總額度。（不知道怎麼開發100萬額度請掃底部二維碼進入知識星球，手把手教你）
四、公司預借款
部分優質公司對員工提供低息房產貸款業務，可以向公司提出申請，借一部分資金作為首付。
五、抵押貸款
將之前全款或目前欠款不多的房產進行裂變，還清後再按新市值抵押，獲得更多資金。
六、公積金貸款
部分城市的銀行，提供公積金月繳存額的20-30倍信用貸款，對於單位性質好，公積金多的朋友而言，是一個不錯的資金渠道。
七、裝修貸
假設你剛買了一套房，想籌集更多資金，那麼可以用第一套房的名義，申請一筆裝修貸，獲得資金。
八、經營貸
以公司經營的形式，申請銀行貸款，一般情況下，新註冊公司銀行不受理，平時要注意賬目流水的準備，至少半年。
九、月供貸
如果你有一套房在供，且供夠了6個月，那麼你可以向另一家銀行申請月供20-30倍的信用貸款。這個只有部分城市的銀行可以做到，例如深圳平安銀行。你所在城市有沒有，最好問一下貸款中介。
十、賣掉劣質資產籌資
把租金回報差，上漲緩慢的寫字樓、商業公寓、商鋪、別墅等賣掉，回籠資金，重新配置。同時，賣掉雞肋不如的股票、債券、基金等，歸集所有理財現金。
十一、企業自有資金籌資
如果你是企業主，企業業務以預付款為主，那麼留足公司發展流動資金，剩餘的部分資金可以進行投資。
十二、遠期合同籌資
一套房產，未拿到房產證或限制銷售，你無法賣出，難以獲得資金。可以採取簽訂遠期合同的形式，讓買方先付一部分資金給你，並約定未來幾年以多少的價格進行交易過戶。這個需要專業律師幫忙操作，防範糾紛。
十三、租金籌資
以深圳為例，你名下有一套三房，每月收租7000元，但目前缺7萬元，怎麼辦呢？可以與租客約定，如果一次性交12或24個月的房租，每月租金打折至6000每個月，從而籌集到一小筆資金。
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