原標題專家建議完善法律法規解決公攤面積爭議
對話人：中國人民大學教授 劉俊海 上海律師 王豔輝
記者:公攤面積計入房產總價、再收取物業費的做法是否合理?
劉俊海:公攤面積是房地產市場從無到有、從不規範到規範的過程中出現的歷史性概念。公攤面積對應著得房率,即套內建築面積佔建築面積的比率。將公攤面積計入總價、收取物業費確實不合理。按建築面積計算房價,唯一的兩個數據方就是開發商和物業管理公司,開發商賣房賣得多,物業公司物業費收得多。實際上,消費者真正能夠支配的面積是套內使用面積,而非建築面積。另外,對於業主共有設施的維護,應由消費者另外配給物業公司。所以,按照使用面積來計算更為合理,業主買房都按使用面積來計算,就不會有人沾關係或吃虧。
王豔輝:要辯證看待公攤面積計入總價收取物業費是否合理的問題,不能說完全不合理,而是要看是否有政策調整、公攤面積是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公攤面積顯然是不切實際的,這樣可能會極大地壓縮公共部位,不僅會使生活環境外部不美觀,也會對居民生活的便利造成一定影響。所以,問題在於開發商應當如何安排公攤面積的用途、如何讓這些公共部位真正為業主服務。在安排得當的情況下,公攤面積的存在還是合理的。
記者:現有部分小區在公攤面積上設廣告位、車位來營利,這樣的做法是否存在問題?
劉俊海:這種行為一方面讓消費者均攤了這些公攤面積的費用,另一方面又利用這些面積牟利,儼然是一物兩賣,屬於不當得利,有失公平。
王豔輝:公攤面積是屬於業主享有的權利,如果小區的開發商或者物業部門在未取得業主同意的情況下就用這部分面積營利,那麼其行為已經侵犯了業主的權利,業主可以通過訴訟等方式要求侵權者停止侵害並且賠償損失。
記者:對於目前公攤面積暴露出來的問題,怎麼做可以消除問題,您有哪些建議?
劉俊海:問題的解決應立足於消費者的知情權、選擇權和公平交易權,以此來衡量開發商的信息披露義務是否履行完畢。尊重消費者的知情權,按照套內建築面積來買房,是多少就買多少。
解決公攤面積太高問題,不光涉及消費者是否購房以及以何種價格購房的決策,還有商品房面積縮水的問題。比如,消費者買了120平方米的房子,丈量之後才發現使用面積僅80平方米,原來是樓梯間和地下車庫作為公攤面積,成了建築面積的一部分,這就導致消費者沒辦法再次檢驗開發商所說的建築面積的真實性。消費者對於自己到底買了多少建築面積是一頭霧水,合同上是寫了,消費者自己無法再次確認,找專業機構,專業機構早就與開發商量過了,一般也很難同開發商對壘。
王豔輝:目前的問題在於尚無明確的法律對公攤面積進行具體約束。法律政策缺失導致公攤面積多少完全由開發商決定,開發商既是決策者又是執行者,這才是公眾質疑的焦點。
解決這個問題的關鍵在於,國家、地方應當根據具體情況制定相應的法律法規對公攤面積進行具體的規範,開發商必須按照規範對公攤面積的大小、單價進行定位。同時,在預售時就應當把公攤面積的詳細情況寫進預售合同,讓公眾享有知情權,讓公眾在完全瞭解公攤面積的信息後再評估、決定是否要選擇購買房屋。同時,相關部門要加大監管力度,對於違反法律法規的開發商,制定相應的處罰措施並嚴格執行。
記者:圍繞公攤面積,還衍生出來公攤面積收取精裝費用的問題。
劉俊海:收取公攤面積的精裝費用,費用又特別高,最後,羊毛出在羊身上,將所有費用轉嫁給消費者承擔,這是更大的不公平。
市場會失靈,但政府不該失靈。開發商物業公司不能慎獨自律、見賢思齊的時候,監管部門必須挺身而出,依法行使法律賦予的市場準入、行政指導、行政監管和行政處罰權,恢復消費者與開發商及物業公司之間的公平的交易秩序,恢復開發商之間公平的競爭秩序。只有這樣,才能夠懲惡揚善、激濁揚清。
由套外的建築面積改為套內使用面積,應當是房地產市場改革的一個重要舉措。希望住建部門勇於擔當,展現出監管者對廣大消費者、業主應有的溫度。只有如此,才能保護好消費者的合法權益,才能提升對廣大業主的知情權、選擇權和公平交易權的保護水平,還能持續增強廣大業主的幸福感、獲得感和安全感,還能促進開發商之間以及物業公司之間的公平競爭,最終打造出誠實信用、公平公正、多贏共享、包容普惠、風清氣正的房地產市場和物業服務市場生態環境。
王豔輝:出現這些問題的根源都在於法律法規的缺失。開發商既是裁判員又是運動員,可以自己定規則,處於弱勢的買方只能被動接受。解決這些問題最好的方式是制定規則並嚴格遵守,開發商的行為必須受法律框架約束。根據現有問題詳細制定關於公攤面積的法律法規,對於公攤面積的相關問題以法律加以約束,以法律嚴懲上述亂象。
來源《法制日報》記者 韓丹東
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