《房債》
關於作者
阿蒂夫·邁恩，麻省理工學院經濟學博士，曾任教於加州大學伯克利分校與芝加哥大學布斯商學院，現為普林斯頓大學經濟學教授，以及公共政策與金融研究中心主任。主要研究領域為金融和宏觀經濟間的關聯性，研究論文刊載於《美國經濟評論》《經濟學季刊》等各大頂尖學術期刊。
阿米爾‧蘇菲，麻省理工學院經濟學博士，現為芝加哥大學布斯商學院財金系教授，也是美國國家經濟研究所研究員，以及《美國經濟評論》《經濟學季刊》等經濟學期刊副主編，主要研究領域為金融和宏觀經濟，曾獲斯隆研究學者獎。
關於本書
本書把問題的矛頭對準了房債，以縝密的邏輯和科學的分析深度解讀了美國次貸危機和之後經濟出現大衰退的原因，指出導致這場金融危機和隨之而來的經濟衰退的根本問題是，膨脹的房貸對居民購買力的蠶食。
核心內容
作者通過對大量一手數據的解讀和分析，指出了美國房貸迅速膨脹的結果和原因。迅速膨脹的房貸才是引發次貸危機和經濟衰退的始作俑者，為了避免重蹈覆轍，需要做出一些政策改善。
一、 大衰退的真正原因
1. 次貸危機
次貸，是“次級抵押貸款”的簡稱，這也是一種房貸。在現代社會，用自有資金全款買房的人已經很少了，大多數人都會考慮通過按揭抵押貸款負債買房，只要付個幾成首付，剩下的可以通過抵押房子獲得貸款。住房抵押貸款看起來安全又賺錢，於是美國就出現了次貸這種要求比標準寬鬆的貸款。
一般認為，當房價跌破社會首付水平時，貸款人開始違約斷供，銀行開始大量處置抵押物又加速拉低房價，惡性循環之下，銀行開始出現大規模壞賬，次貸危機就不可避免地爆發了，然而實際上，大量的數據證明，房價跌到貸款人有動力違約之前就已經出現了經濟衰退的跡象。
2. 邊際消費傾向
邊際消費傾向是用來衡量消費支出相對於收入的敏感程度的。邊際消費傾向因人而異，同等數量的收入減少，對低收入、高負債的人群會產生更大影響，他們很可能會大幅減少消費支出。
銀行只是一箇中介，房貸的最終債權人是另外一些不需要貸款而且還有餘錢的人，也就是富人。對於窮人來說，財產是槓桿化的，也就是說是由負債產生的，所以他們很容易就會感覺自己變窮了，房價稍微一跌他們就會主動開始減少消費；而對於富人來說，只要銀行不倒，財富受到衝擊就很小，對消費行為的影響更小。窮人們的負債越多，邊際消費傾向就越高，對房價下跌就越敏感。
3. 房貸讓窮人更窮，最終引爆危機
房貸的存在造成了人群差異，房價下跌會讓窮人更窮，而富人幾乎不受影響。並且，因為次級貸款的存在，讓貸款買房的窮人族群不斷壯大，社會購買力被大量吸引到了房地產市場，其他行業就會自然失去了活力，社會的收入水平隨之增長放緩，甚至下跌。這時，窮人族群只能減少消費，這又繼續拉低社會總需求，窮人更窮，更努力地減少消費，整個社會經濟就進一步惡化，如此週而復始，惡性循環。最終，大批房奴都無法堅持供房，大規模的房貸違約出現，風險在整個金融領域爆發，經濟情況加速惡化，引起危機和衰退。
房貸，尤其是次貸催生了大量高邊際消費傾向的人群，扼殺了居民的購買力。當經濟受到衝擊時，風險會迅速擴大、失控並進入惡性循環，這才是誘發經濟危機最深層次的原因，是解開“為什麼會出現大衰退”這一謎題的鑰匙。
二、 膨脹房貸從何而來
1. 房貸和房價，誰是雞誰是蛋
從表面上看，房貸的膨脹和房價的泡沫是互相助長、互相強化的關係，真實的數據卻顯示，即使在房價平穩的地區，房貸規模在危機爆發前幾年也是在極度擴張的，隨著房貸規模連年大幅度上升，最終推動房價普遍上漲。並不是房價上漲推動了房貸擴張，而是人們大量貸款買房催生了房地產價格泡沫。
2. 房貸發放邏輯
銀行貸款的政策總的來說有兩部分，一部分是決定是否發放貸款，另一部分是發放貸款的條件。是否發放貸款，決定於申請人的違約率。銀行會通過對申請人的職業、收入、履約記錄等綜合分析，採用打分或者評級的方式綜合評定申請人的違約率，然後根據能夠接受的違約率水平來劃定分數線，決定是否接受貸款申請。發放貸款的條件，一般是通過測算一旦貸款人違約銀行能承受多少的損失來決定。通過設計幾成首付、利率多少、抵押率多少、是否需要額外的共同還款人擔保等等，來將這個可能的損失控制在可以接受的範圍內。
3. ABS 吹大次貸氣球
分析歷史數據發現，在次貸危機爆發前五年，美國的房貸規模在居民收入和購買力下降的情況下出現了強勁增長，這說明銀行開始降低分數線，放寬貸款條件，讓原本不具有購買力的次級貸款人不再受到到嚴格的借貸約束，開始舉債買房。
大量的研究表明，正是金融領域中可以稱之為偉大的金融創新工具 ABS，讓銀行改變了傳統的風險偏好。ABS 是 Asset-Backed Security 的縮寫，翻譯過來就是資產擔保證券或者資產抵押證券，也就是我們常說的資產證券化。如果我們把一筆房貸比做一個蘋果，資產證券化就是先把很多很多蘋果放在一起，扔進一個房貸池，把這個池子裡的蘋果重新切成小塊，再分別組合去跟銀行兜售的過程。通過證券化，原來貸款的風險被巧妙地分拆、重構了。銀行看似持有了一些符合自己風險偏好的貸款，但是實際上甚至都不知道自己到底貸款貸給了誰。這就等於人為地剝離、製造出了一些超級安全的份額，直接鼓勵和助長了不負責任的房貸，讓房貸不斷膨脹，並且增量貸款人都是那些邊際消費傾向很高的窮人，最終讓房貸成為脆弱的紙牌屋。
三、如何避免重蹈覆轍
1. 救銀行治不治本
經濟危機之後，美聯儲推出了緊急救助計劃，降低短期利率，向銀行提供緊急救助貸款，保持銀行體系的正常週轉運作。銀行是特殊的，如果銀行體系崩潰，一個國家的支付結算體系都可能會崩潰。其他的工商企業出現不可逆轉的問題還可以進行破產清算，但是銀行業卻不能允許大規模的破產，尤其是那些具有系統重要性的銀行，已經大到不能倒。
挽救銀行體系沒錯，但是挽救銀行體系和嚴格監管的做法很可能治標不治本，並且必然會犧牲公眾的利益。大衰退的根源就是負債購房者的邊際消費傾向非常高，財富縮水使得消費減少，如果只是救助銀行體系並不能治好經濟。同時，救助銀行相當於用全體納稅人的錢，去保護一部分有餘錢用於投資和儲蓄的人群，相當於犧牲了部分公眾的利益。
2. 作者的建議
既然是房貸讓窮人變得更窮，作者建議房貸可以具備一些彈性條款甚至是股權性質的條款，這樣可以讓貸款人不至於變成一無所有，總還能保持一定消費的能力，藉此來防止衰退。不過作者在書裡提出的這些建議很難執行。資產證券化已經把房貸攪和在一個資產池裡，想要針對某些貸款人設置優惠條件，改寫貸款條款很難；同時，金融體系制定規則時一定會保護金融體系本身的利益，並不會積極實施讓利於貸款人的政策；過分保護保護貸款人的利益面臨巨大的道德風險，可能讓房貸的氣球吹得更大，結果更加糟糕。
金句
1. 窮人的負債，就是富人的資產。
2. 產業結構的變遷或者是一些自然災害，只要衝擊到了高邊際消費傾向的房奴們，就可能觸發惡性循環。
3. 資產證券化的出現，直接鼓勵和助長了不負責任的房貸，讓房貸不斷膨脹。
4. 金融機構之間的聯繫錯綜複雜，就好像一屋子的人都互相用槍指著，任何一個扣動扳機，都會死掉一大片。
5. 如果社會的消費能力被過分消耗，讓居民消費意願下降，不吃不喝不買，那經濟就很難發展。
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