撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
7月1日的昆明调控政策对房地产市场是有影响的，尤其是新房市场。
上周，昆明一巫家坝项目开盘，房源表中最低以1.57万元/平出街，引来了一阵骚动。 其实，该项目首批次7/8号楼，均价在17897元/平，这和预期差不多，但是由于低区、中区和高区的价差被拉大，低区确实存在个别房源不超1.6万元/平的单价，这也是定价的艺术，整体也符合昆明对“限涨”的要求。
这倒没什么，价格很有喜感也亲民，作为首开楼盘的表率和市场福利，确实也吸了一大波粉。但区域内有个别楼盘直接按耐不住了，甚至认为巫家坝的房价就应该高高挂起，否则“政府没钱，城市建设一塌糊涂，城市影响力日益下滑！”
操盘手的心情可以理解，但总得回归市场，尊重事实啊。
通过对最近2个月进行监测，昆明下半年的市场难现上半年的火热了。一度被认为好地段的网红级别的楼盘竟然没有日光，个别楼盘只能做到五六成的去化，加上市场乱象整治，诸多项目销售确实遇上瓶颈了。二手房市场接棒新房上半年的火热，但也出现了近1年来的新现象，房屋挂牌量明显增加，但成交周期明显拉长。
如果说，巫家坝的开盘价低于预期，那么昆明草海的价格更具喜感，根据朋友圈信息，草海边一项目即将首开，定价13200元/平起，还包含了1500元每平米的精装修。
下巴都快掉下来了，可比肩巫家坝的区域，这个价格无非说明两个事实：一在限涨的政策下， 开发商的定价更具策略，比如草海项目，一至八层看不见滇池价格相对较低，但九层以上价格则高企上百万，或许这将成为昆明新楼盘目定价范本；二就是开发商以价换量，通过价格驱动销量先行，在接下来的日子里有可能成为开发商销售的常态。
也就是说，人总是有惯性去思考，无论巫家坝还是草海，都希望房价没有最高，只有更高，但这个都是预期出来的价格幻想，就应该达到那个数，达不到就不是区域本身的价值，请问，什么样的价格才是巫家坝合理的价格？可以明确，卖得好，说明价格定低了， 卖得不好，却不一定价格高，还有可能产品不够好。
巫家坝是起飞的地方，在去年万科翡翠首次亮相的时候，还没200亿投资建设5000亩中国版的曼哈顿中央公园，也还没出现绿地东南亚中心世界第一高度（含海拔高度）的规划，价格可以从1.3万元/平起价到如今的1.8-1.9万元/平，也就是说，是谁让这个价格有这么大的变化，是市场需求还是人心期望？ 后入者为了分流目标客户，可以对标这个价格甚至略低，这是合理也是明智的。
价格数字带来的冲击，是市场竞争最为残酷的事实。不考虑建设周期，单以巫家坝区域内如此之多的竞品，显然也在争分夺秒抢进度抢客户。到了拼产品拼价格的时候，少一些无病呻吟的情怀和哀怨。
一位买房者的看盘总结（来自群消息）
不可否认的是，住房需求的根本变化已经在形成：一套房向二套房的消费需求转变，才是真正刚需；而改善型住房需求则越来越占主导，大户型高品质好房子是未来的市场趋势。
从购房者的角度，他们天生对价格敏感。从看盘的情况下，价格坚挺存在，调价的也有不少，曾经标榜准备过3的一环内项目，也有特价房的处理方式。从目前来看，昆明新房的选择机会很多，价格也处于企稳阶段，对于很多刚需或者改善型客户而言，是很好的上车机会。
用任大炮的一句话，此时政府帮着你摁住房价不让上涨，你还不买，难道非要等着上涨再买？
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