进入8月以来，东莞出让了多宗商住地，其中大部分地块被外来房企或企业斩获，如嘉华集团、万科地产、金地地产、金茂地产、华润置地、卓越地产等。当下东莞的楼市就如围城，外边的人想进来，里边的人想出去。
近年，越来越多的外来品牌房企进入东莞。据不完全统计，自2016年以来，新进东莞的房企就有泰禾、星河集团、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、招商、华润置地等，他们当中不乏大型品牌开发商。这些新进东莞楼市的“外来大鳄”，更多选择的是直接参与土地市场拍卖，获取地块入莞。然而，部分外来房企“高调”进莞，如今却“动静不大”，难道是“水土不服”？接下来，这些房企该如何突围？听听业内人士怎么说。
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现象
龙光地产时隔5年重新在莞拿地
今年6月15日，虎门迎来今年的第二宗土拍——位于金洲社区，占地约3.4万㎡，限价竞自持的商住地。经过35分钟鏖战，最终被深圳市程明投资有限公司以“楼面价14000元/㎡+自持面积50%”斩获，这是东莞首宗竞自持租赁地块。
记者了解到，“深圳市程明投资有限公司”实为龙光地产，原来是东莞的“老朋友”。时隔5年，龙光再次回归东莞，重新拿地布局虎门。从那次土拍，便可看出龙光重返东莞的决心。
早在2009年，龙光就夺得莞城体育路地块进军东莞市场。2013年2月，龙光地产又拿下大岭山金桔村商住用地。至今，在东莞龙光地产仅开发了两个住宅项目，分别是位于莞城龙光君御旗峰和大岭山龙光君御华府，两个项目均处于售罄状态，暂无在建新盘。
回顾龙光在东莞的拿地史，相信不少地产界人士仍印象深刻。2009年7月17日，龙光地产经过122轮“厮杀”，以7.03亿元高价拿下莞城体育路地块高调进军东莞。然而，龙光项目入市后遇上市场平淡期，预期销售均价超过1万元/平方米、定位为高端产品的它，一度出现滞销以及“8字头”降价促销等窘态。
重新回莞，这次龙光地产将如何发力？值得期待。
鲁能公馆项目建好却按兵不动
在地铁2号线茶山地铁站出口不到800米处，有个项目格外显眼，经常路过该项目的茶山居民经常会发出这样的疑惑：“这个楼盘真奇怪，房子都盖得差不多了，怎么还不卖？”说的正是鲁能公馆。
2016年9月7日，鲁能集团旗下的子公司——天津广宇发展股份有限公司以总价143119万元竞得茶山镇横江村一地块，项目命名为鲁能公馆。当时鲁能对茶山的青睐，让该区域一下子备受关注。
鲁能官方宣传资料显示，该项目是鲁能集团华南战略的首发作品。拿地不久便正式动工开发，2017年“安全生产月”和“安全生产万里行”活动启动仪式暨现场观摩交流会也在该项目现场举行，去年8月左右，东莞鲁能公馆还在南城凯德广场搭建了展示中心，现场有沙盘和售楼员在拓客。不过，记者昨天查看东莞鲁能公馆官方公众号发现，该公众号最近的一次推文还停留在2018年的1月3日。
记者了解到，东莞鲁能公馆的主力户型面积段为85㎡-120㎡，还有部分公寓和商墅产品。
早在今年6月，记者在茶山踩盘就看到，鲁能公馆营销中心及多栋住宅楼主体已完成，但是开盘时间还是个未知数。接下来，鲁能公馆会有哪些动作？拭目以待。
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市场
外来房企发展速度低于预期
除了上述房企，还有不少外来房企在东莞的发展速度低于预期。例如，绿地集团在2014年5月份通过土地招拍挂的形式首次进入东莞，选择了常平一宗占地面积达12万平方米的商住地。同年12月，成立了绿地俱乐部。当时绿地集团广东事业部东莞城市公司高层在接受媒体采访时，表示对东莞项目信心满满。
常平绿地大都会，打造成进口跨境电商产业基地，2015年底，该项目曾出现“部分商铺尚未拿到预售许可证，未能正式销售，但已打出‘跨境电商’的概念进行招商”的情况。历经两年多时间的销售，近日，记者在市房管局官方网站看到，该项目已基本售罄。不过，绿地集团在东莞的下一个项目，目前还没消息。
相比之下，阳光城集团在东莞的发展更“顺利”一些，起码陆续有项目入市。阳光城首进东莞的时间是2016年5月20日，当时阳光城集团通过子公司——上海富利腾房地产开发有限公司以63944万元竞获南城商服地，折合成交楼面单价为7788.62元/㎡。该项目即阳光城MODO占地约2.3万㎡，2017年5月正式开卖。根据东莞市房产管理局公众信息网上公布的数据，截至8月23日19时，该项目仍有289套房源处于可售状态。
2016年9月23日，阳光城集团又通过子公司——苏南阳光城置业（苏州）有限公司夺得万江拔蛟窝社区地块，后与金地集团签署合作协议，并将地块交由金地操盘，被打造成目前在售的金地风华项目。另外，今年8月份，阳光城集团在石碣的阳光城·愉景湾项目已首次开盘。
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声音
房企入莞 如何避免“水土不服”？
对于外来房企在东莞发展不太如意的情况，业内人士怎么看待？外来房企进莞，要重点注意哪些问题？在当下的背景下，又该如何突围？
东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，各地房企争先入莞，可是各自侧重点不一样：有的只是试探性了解一下东莞的市场，有的则是将重心放在其后，如万科、碧桂园。当然，外来房企在东莞发展是否顺利，其入莞的时机也很重要，市场宏观环境、拿地成本等，都会直接影响项目后期开发。
东莞中原战略研究中心总监车德锐认为，东莞各个镇区分散，经济、人口、产业结构、交通、规划、客户群体等各方面都不尽相同，若不了解清楚就来莞拿地开发，很容易“水土不服”。
不同镇街，情况可能大相径庭
部分外来房企对东莞的镇区分布不太了解，东莞33个镇街（园区）各具特点，各镇街的财政收入、经济发展、人口结构、消费水平、交通配套都存在很大的差距。陈骏良告诉记者，“有些开发商光看表面的数据就出手拿地，对东莞没有深入的调查。结果是“理想很饱满，现实很骨感”。
陈骏良举了个例子：松山湖和东坑相隔才几公里，但是两地的情况相差甚大，东坑的楼盘销售自然也比较困难，“外来开发商以大城市的情况来类比，觉得相差几公里不是问题，可是就十分钟车程，完全不同的市场。”
“有的企业来到东莞看地，像旅游一样，看到的都是表面的东西，并没有真正了解东莞，给集团回馈的信息自然也就不准确。”一名不愿具名的业内人士表示，有些人甚至会反馈给集团决策层虚高的房价、地价，这对东莞和企业来说都不是好事。
做好营销，多了解本地消费者
部分外来房企的产品，往往因为不了解东莞的消费者而被冷落了。有的高端项目，东莞消费者知道这个房企的品牌，价格也合适，可就是不买单。为何？往往是产品出了问题。在一些城市，100㎡-120㎡算是大户型，但在东莞，更多的消费者认为150㎡甚至200㎡以上的房子，才能定位为豪宅。
陈骏良说，有的房企对东莞市场和消费者均不了解。“用外地的情况来套东莞市场就很容易出现偏差，而且人员的流动也比较大，陈骏良建议，“外来房企如果找东莞本土熟悉市场的人员，可能会更好一些。”
在车德锐看来，外来房企进入东莞要做好营销，其中最重要的是业内的口碑和业主的口碑。他表示，除了看地、踩盘外，外来房企还要多和当地的专业人士、媒体、代理公司等进行沟通交流，做好业内的口碑，让业内将其名声给传播出去，吸引购房者；另外，东莞与一线城市不同，许多市民买房还是通过周边亲戚朋友口碑相传，在东莞“以老带新”的拓客方式效果很显著，与业主做活动，做好业主之间的口碑也很重要。
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