“居住”屬性一定要守住。
近日，杭州的長租公寓運營企業鼎家科技突然宣佈，因經營不善，出現資金鍊斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。
據瞭解，租戶在租房時，鼎家曾許諾租戶用押一付一方式繳納房租，但實際上卻是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。據瞭解，鼎家破產導致約4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家。一時間，“金融+長租公寓”的模式引發了廣泛的爭議。
什麼是“金融+長租公寓”模式？
平臺大多按月付租，按年收租
近年來，搭上“金融”的翅膀，處在“風口”上的長租公寓平臺飛速發展。公開資料顯示，截至2017年底，自如進入了北京、上海等9座城市，為超過20萬業主委託管理50萬間房源，累計服務120萬名消費者，2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年已擁有10萬間房源。
隨著業務的發展，長租公寓背後的實體公司已經由傳統的房產經紀機構變成了“資產管理公司”，“金融”屬性不斷加強。比如自如在上海的實體公司是“上海自如生活資產管理公司”，蛋殼公寓背後則是“紫梧桐(北京)資產管理有限公司”。
一位房東在給記者所展示的合同上，合同封面清晰地寫著這是一份“資產管理服務合同”，費用為月結。而在另一份房屋租賃合同中，發現其貸款給的主體是某信託有限公司。“就像上述合同那樣，長租公寓平臺以月付方式向房東付租，又以年付方式（往往來源於貸款）收取租金，就可以形成至少11個月的租金佔用期，再加上押金和服務費等費用，平臺上就形成了一個資金池去拓展或吃掉下一個市場。”一位業內人士說道。
據先前報道，鼎家科技的發展模式簡單總結就是“拿房-出租-融資-再拿房”，這種模式給鼎家科技的飛速發展提供了足夠的資金來源，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間。
對此，該名業內人士認為這種金融+長租公寓的模式已成為長租公寓平臺的“明星”項目，也是其這些年快速發展的關鍵因素：只要長租公寓平臺保持足夠增速，和足夠出租率保證週轉，就能獲得源源不斷的現金流進行擴張。
為什麼租客會接受這種模式？
資金壓力小，准入門檻低
據記者瞭解，類似用貸款付房租已成為長租公寓平臺的一種普遍支付方式，原因就在於這種操作方式可以在一定程度上減輕租客的資金壓力。
租住某長租平臺的租客小王給記者算了一筆賬：如果是通過傳統中介租房，一般都會付三押一，這樣往往還要找朋友或家人週轉；而通過長租公寓平臺，雖然一般都需要貸足相當於1年房租的貸款，但貸款可以分期償還，首期只要付一押一，以後只需每月支付租金和服務費即可，這樣的資金需求一下子就少了接近一半。“如果平臺再有利息或手續費方面的優惠，那就感覺更划算了。”
事實上，長租公寓平臺都在大力推出各種優惠，鼓勵租客們使用這樣的方式交租：以自如為例，市面上較為普遍的合租房源，如果使用付三押一的支付形式，那麼租客一年所需要花費的服務費為年租金的10%；而使用自如所提供的“自如分期”的話，雖然要承擔月租的一定利息，但服務費用卻有7折優惠。根據蛋殼官網顯示，它所提供的“分期月付”產品的優惠則是“分期利息和手續費由蛋殼公寓承擔”。而青客的服務管家則告訴記者，目前青客也提供“類似”貸款優惠，只要租客滿足14個月的租期合同，可押一付一進行月付，且免利息。
更為重要的是，分期月付的辦理“門檻”相當“親民”。例如，自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費分期的貸款產品：只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學生、非企業用戶，即可使用分期簽約（每個人最多隻能簽約3單自如客專享分期）。而蛋殼方面，只要簽約蛋殼公寓房源，並經過金融平臺確認徵信良好，達到法定貸款年齡可使用分期服務。而據其他幾個平臺的管家介紹，其准入門檻似乎也不高，基本上“有工作，徵信良好就可以了。”
除了准入門檻還算“親民”之外，這樣的分期月付的辦理手續也很方便。小王告訴記者，在簽訂了合同後，辦理和支付的操作流程十分簡單，“你在App直接付款的時候選（分期）就好了，然後綁定一下銀行卡，到固定還款日保證卡里有錢就好。”此外，小王也說，包括他和他身邊的朋友，在簽約前管家都會明確告知這屬於分期貸款，但具體的風險並未提及。“現在，我身邊蠻多人都會主動選擇這種方式，畢竟有優惠就要抓緊嘛。”
為什麼房東會接受這種模式？
管理、服務規範到位
而對於房東來說，房東將自己的房子託付給長租平臺進行出租，主要圖的就是省事，“2年前剛在長寧買了套‘老公房’，自己懶得重新裝修再出租了，就乾脆交給長租平臺吧。”房東鄭先生告訴記者，為了避免花費過多精力，他便將自己的房子委託給某長租平臺，租期5年。
“但省事真的未必省心。”鄭先生告訴記者，長租平臺的管理、服務和支付時間等方面確實已經做得很規範、很到位了。“房間幫我整體裝修得很‘小清新’，管家也時不時發來照片告訴我房屋狀態，而且在合同到期後這些家電和傢俱都歸我所有。”
不過，鄭先生也指出，房東對於租客的信息掌握太少，換租後租客信息並未及時更新。“我們也無法篩選租客，之前我房子裡的租客有不文明行為被投訴，派出所電話來找我，我更是一問三不知。”
這種模式將走向何方？
應守住“居住”屬性
因為杭州的長租公寓鼎家的突然倒閉，對於目前長租市場上這種貸款的形式，更讓鄭先生頗感不安。“因為長租公寓平臺是按月給我租金的，但我不知道我現在的租客是貸款年籤還是按季度支付的，這些信息作為房東我其實並不知曉。萬一租客（大面積）違約或者平臺出現經營問題，那麼我的租金如何保障。”鄭先生說道。
而面對一年租約到期後，會不會遇到取消折扣優惠或是分期手續費率提升等情況時，小王則無奈地表示：“現在大家都擔憂店大欺客，但我們也沒辦法啊，籤一年算一年吧。”
針對鄭先生的疑慮，某長租公寓平臺相關工作人員告訴記者，平臺與房東簽訂資產管理合同，並與租客簽訂租住合同，是屬於不同且獨立的兩條產品線合同。“也就是說，不管租客有沒有繳房租，都是要定期向房東支付租金的。”該工作人員解釋道。另外，該工作人員聲稱，分期月付是基於租住場景的合法消費分期產品，且佔比很低，“大部分資金支付房東租金後主要用於租住產品開發、服務提升、科技研發、運營管理上。”
那麼，“金融+長租公寓”，這樣的模式真的能讓房東放心，讓租客“長住”嗎？有業內人士認為，從模式上，這似乎是一個讓多方受益的“美麗”計劃。“但這樣的分期月付產品已經不是傳統意義上的房產中介服務，而是一種金融服務，而這種模式背後的金融風險和法律糾紛不容小覷。”該業內人士認為，在長租市場快速發展的當下，如何讓房東放心和租客住得安心，守住“居住”屬性，提供更好的服務，才是長租公寓的本質所在。
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