華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
今年上半年，龍頭房企的業績爆發，但也有多個老牌房企的發展未能跟上步調。越秀地產（00123.HK）就是其中之一，2018年上半年的營收、毛利均出現了下滑。
在業績不佳的背景下，越秀地產的高管團隊還進行了大換血，其董事長和副董事長雙雙辭職，令業界咋舌。在此情況下，越秀地產選擇了出售其重點商業項目越秀財富天地廣場，急於拋售資產變現。
業績不佳
近日，越秀地產發佈的2018年中期業績公告顯示，報告期內，越秀地產完成了279.8億元的銷售業績，全年550億元的銷售目標剛剛完成過半。淨利達13.1億元，增長了19.2%。
在淨利上漲的同時，越秀地產上半年營業收入僅101.6億元，同比下降了14.9%；營業利潤為20.20億元，同比下降14.76%，毛利為26.2億元，較去年中期下降11.8%。
對於差強人意的營收數據表現，在8月13日的中期業績會上，其管理層表示，營收同比下降只是一個過程數，原因在於財務記賬方法的問題，即項目移交給客戶後才計入營收。
上半年，越秀地產於廣州、江門、武漢、蘇州、煙臺、青島、濟南等城市新增 9 幅土地，總建築面積約為249萬平米。截止到今年上半年，越秀地產共擁有土地儲備1822萬平米，分佈於全國13個城市。
另一方面，近5年來越秀地產的土地權益佔比呈逐步下滑趨勢。今年上半年越秀新增的9幅地塊中，僅有2幅土地建築面積權益佔比高於90%，其餘7個地塊權益佔比均低於50%，蘇州高新區滸關地塊一和南沙靈山島地塊二的權益比例僅為9.5%。截至2018年上半年，越秀的新增權益建築面積為74.3萬平米，平均權益比例僅為29.8%；總土地儲備權益佔比為57.0%，較今年年初下降了3.4個百分點。
對此，克而瑞地產研究機構分析稱，這反映了越秀在拿地方面比較謹慎，土地權益佔比較低會導致其未來權益銷售金額下降，未來歸母利潤減少。
上半年營收的一部分還來自於越秀地產對於資產的騰挪所得，新增資產加厚了營收數據。半年報顯示，越秀地產以總代價33.21億元收購武漢康景92%的股權；5月3日，越秀地產以1.16億元收購雲秀公司100%股權，其中雲秀公司擁有宏騰開發2%股權。轉讓後，越秀地產從擁有宏騰開發49%的間接實際權益增至約50.91%，達到了財務入表要求。
收購完成之後，兩項資產分別為越秀地產貢獻了26.45億元和7.67億元的營收，以及3597萬元和1452.6萬元的淨利。
此前，越秀地產管理層曾提出，2018年越秀地產銷售目標為550億元，2020年將銷售規模達到800億元，並衝擊1000億元。在本次中期業績會上，管理層表示目標不變。
疲態顯露
就在業績發佈後的第二天，越秀地產公佈了高層調整的消息。越秀地產公告稱，張招興辭任公司董事長及執行董事；朱春秀辭任公司副董事長及執行董事；林昭遠獲委任為公司董事長，並辭任公司副董事長及總經理；林峰獲委任為公司執行董事、副董事長及總經理；劉豔成為公司執行董事。
越秀地產表示，此次人事調整是越秀集團應廣州市人民政府要求及越秀集團內部分工。但此次人事調整的節點使得外界多了一些猜測。有業內人士表示，越秀在此時調整管理層，可能是由於業績不佳的因素，企業的業績成長不好的話，管理層的流動性就會增大。
在新的管理層上任3天后，越秀地產就計劃出售一公司股權，拋售資產變現。越秀地產8月17日發佈公告稱，擬於廣州產權交易所進行公開掛牌出售其於廣州越匯的100%間接股本權益，廣州越匯主要持有位於廣州市的越秀財富天地廣場。
越秀地產擬分別通過其兩家附屬公司慶和投資有限公司及廣州市城市建設開發有限公司，於廣州產權交易所進行公開掛牌出售廣州越匯100％股本權益，其中慶和及廣州城建分別持有廣州越匯77.79%及22.21%的股份。
對於出售越秀財富天地廣場的目的，越秀地產表示，公司預期建議出售可提升資產週轉率和提高現金迴流，提升本公司集團收購新增土地或其他地產公司股權的能力。作為昔日重點商業項目的財富天地廣場，或將成為越秀地產向千億規模衝擊的墊腳石。
越秀地產的前身是廣州市“住宅建設辦公室”，1983年“住建辦”改製為“廣州市城市建設開發總公司”，是廣州市最早成立的房地產綜合開發企業，如今已經創辦了35年，並於1992年在香港上市。
國企的身份給越秀地產帶來了極大融資和拿地的便利，拿到一手好牌的越秀地產卻沒有將其優勢充分發揮出來。近幾年，公司在佈局擴張、拿地和規模上的小步慢走，與其他快速發展的房企相比，顯得太過於保守。
2012年-2017年，越秀地產的合同銷售金額分別為123 億元、146.3億元、220.1億元、248.5億元、302.5億元和408.7億元，相比於其他房企來說，增速始終不高。越秀地產的毛利率近年也一直在下滑，由2012年的47%下降至2018年中期的25.8%。
近年來，規模快速擴張成為各大房企的一致訴求，但越秀地產作為華南地區老牌房企，與同為廣東本土房企的富力地產、雅居樂、中國奧園等相比較，發展的步伐明顯慢了許多，2017年的業績還在400億元徘徊。中國指數研究院今年上半年品牌房企銷售業績排行榜顯示，越秀地產排在第45位，富力地產、雅居樂、中國奧園分列第23、28和34位。
對於越秀地產的發展方向，同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴《華夏時報》記者，越秀地產應該立足其廣東大本營，對核心城市加大布局，可以通過合作的方式，來快速增大其規模。另外要將過去收入囊中的地塊儘快釋放出來，增加企業的規模，但同時要考慮到企業的穩健性。
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