這是個大象跑得比螞蟻更快的時代。
從上半年已經公佈了中報的上市房企來看，部分房企的擴張思路以及發展策略已經開始了轉變。過去兩年房企們極端追求的高週轉偏外延擴張模式，已經被越來越多的房企所摒棄，高質量和高利潤的內涵增長方式將成為房企新的追求。
2017年，恆大以405億的核心業務利潤，榮登2017年房企“利潤王”寶座；恆大今日披露的半年報顯示，恆大2018年上半年核心業務利潤超過550億，繼續蟬聯利潤之王的桂冠。
但規模仍是房企繞不開的爭奪焦點。只有規模效應的凸顯下，才可以進一步降低自己的拿地成本、融資成本，獲取更好的併購資源，形成企業的聯動發展。
恆大中報顯示，上半年銷售規模突破3000億大關，達到3042億元，預計全年銷售額將突破6000億，較上市前2008年60億大幅增長了100倍。同時，恆大實現毛利潤1088.6億元，總資產17698.9億元，成為行業的絕對巨無霸。
地產戰場頭部的爭奪已經基本結束。但地產主戰場之外，隨著房地產行業進入存量市場放緩的“白銀時代”，這個市場的天花板已經清晰可見。
具備戰略前瞻性的房企們紛紛開啟轉型之路，多元化發展成為房企未來綜合實力較量的重要組成部分。而隨著新能源、人工智能和物聯網等新興科技的風起雲湧，它們是少有能繼續支撐房地產行業盈利級別和增速的多元化大賽道。
地產下半場，一家不能搞好科技研發的房企一定不是一家好房企。
公開信息顯示，未來十年，恆大將投入1000億元到生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源等領域，通過尋求新的業績增長點，“再造一個恆大”。
NO. 1｜蟬聯“利潤王”
恆大集團今天下午發佈了2018年半年度報告，這也是一份行業有史以來最佳的半年業績。
半年報顯示，恆大多項核心指標繼續保持行業第一，繼續蟬聯“利潤之王”：
從絕對值來看，550.1億的核心淨利潤超越了當前已經公佈了中報的所有規模房企；
從相對值來看，恆大2018年上半年的核心淨利潤相比2017年同期的273億同比增100%以上；
從行業對比來看，已經公佈半年報的四家龍頭房企碧桂園、萬科、保利、綠地的淨利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億，恆大半年淨利潤超過四家企業之和；
從歷史數據看，恆大全年核心利潤預計可破千億，與上市前的1.5億相比，增長了超過660倍。
利潤大幅增長的同時，在規模上恆大同樣領先行業：
銷售規模：2018年上半年恆大銷售規模突破3000億大關，達到3041.8億元，簡單折算預計全年銷售額將突破6000億，較上市前2008年60億大幅增長了100倍；
資產規模：截至2018年上半年恆大總資產17698.9億，與2008年上市前的285.2億相比，增長了62倍；淨資產3245億，與上市前的85.8億相比，增長了37倍，均創行業有史以來最高紀錄；
土儲規模：截至2018年上半年，恆大總土地儲備3.05億平方米，較2008年的0.45億平方米增長了6倍。
從上述恆大的發展數據來看，恆大能夠在轉型一年後坐擁“規模王”和“利潤王”，有著一定的歷史基礎。高速度和精品質發展已經成為恆大快速發展的關鍵。
一方面恆大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，實現強有力的成本控制。另一方面，恆大大力提升產品品質，增加產品附加值，為老百姓提供高性價比精品住宅，這也是其連續三年實施無理由退房的底氣所在。
高速度和精品質發展的同時，在備受關注的行業整體負債方面，恆大也得到了較大的改善。
恆大2017年底經調整淨負債比率由2016年底的432%大幅改善至184%；今年上半年，恆大淨資產大增34%至3245億，有息借款大幅下降615億，“一增一降”推動淨負債率下降至127.3%，較去年同期大幅下降近五成；總負債水平較2017年底下降615億元，降幅為8.4%。
根據恆大年初公佈的“新恆大、新戰略、新藍圖”新戰略，在“規模+效益型”發展模式下，“增效益、降負債”成為恆大“三低一高”經營模式的核心。2017年上半年恆大迅速還清了1129億的永續債釋放出巨量利潤空間，同時成功引入了三輪共1300億的戰投提升淨資產，這些都推動其淨負債率進一步降低。
NO. 2｜鎖定高增長
儘管恆大多項核心指標均問鼎行業第一，但恆大未來發展仍可能有較大的增長潛力。
2017年，許家印給恆大定的目標是，實現銷售4500億，核心淨利243億。最終，恆大當年實現銷售超過5000億，核心淨利更是高達405.1億，幾近翻倍，穩居地產行業利潤王。而根據恆大發布的公告，預期2018-2020年淨利潤分別約500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其2017年公佈的2017-2019年三年888億的利潤承諾。
從業務維度具體來看，恆大上半年3042億的銷售額，已達全年5500億銷售目標的55%。數據顯示，公司下半年可售貨量約7000億，只需要銷售50%就可以實現3500億。
這意味著恆大今年銷售突破6000億幾無懸念，預計其2019年營業收入將達6000億左右，若以上半年17.7%的淨利率估算，明年有望實現淨利潤1062億。
截至今年上半年，恆大平均土儲成本僅1683元/平方米，為龍頭房企最低，僅佔公司2018年上半年平均售價10468元/平方米的15.8%；公司在2018年計劃拿地金額約1300億，相比2017年的3100億顯著回落。
這些數據意味著恆大在近兩年的利潤表現將得到進一步改善。
此外，恆大在擁有3.05億平方米土地儲備的基礎上，還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃建面高達7285萬平米，合計提供約5萬億的可售貨值。以6000億年銷售額計算，足以支持未來8年的銷售。以上半年17.7%的淨利率估算，5萬億的可售貨值有望在未來數年帶來近8800億的淨利潤。
多位券商分析師認為，恆大手握龐大的優質土地儲備，加上戰略轉型持續深化，未來將繼續保持高增長。
NO. 3｜繼續領跑地產下半場
在2017年業績發佈會上，許家印為恆大繪製了“新藍圖”：到2020年底，實現總資產3萬億，年銷售規模8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。
但地產行業下半場，要想繼續保持原有的盈利級別和增速，新能源、人工智能和物聯網等新興科技就成為房企紛紛多元化佈局的第二個大賽道。
作為行業轉型的先行探索者，地產主業之外，恆大相較同行更早開始注重對新業態的開發和新戰略的把控所帶來的競爭優勢。
恆大的多元化之路起步較早，目前恆大正在積極探索高科技產業，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局，而這些產業大部分都擁有巨大的市場空間和發展前景。
以高科技為例，今年6月恆大健康以67.46億港幣對價收購香港時穎公司100%股權，成為FF汽車的最大股東，恆大正式進入新能源領域。從許家印此前赴美考察的情況來看，FF的技術研發能力非常強悍，FF91近日已完成第一個白車身的打造，並啟動整車組裝，距離量產更進一步，有可能成為全球電動汽車的“爆款”。
中報數據顯示，上半年恆大健康多項核心指標實現大幅提升，其中會員消費額17.6億，同比增長236%；營業額11.4億，同比增長180%；淨利潤2億，同比增長185%。
除此之外，恆大近期還與中國科學院簽訂千億合作協議，將在未來十年投入1000億元，重點佈局生命科學、航空航天、集成電路、量子科技等領域，並與中國科學院建立科學技術研究基地、科研孵化基地、科研成果產業化三大基地。
在競爭格局即將結束的地產上半場，恆大在戰略轉型一年後坐擁“規模王”和“利潤王”兩項桂冠；即將啟幕的地產下半場，恆大則以高科技產業為龍頭的多元化業務，在第二賽道繼續大幅領先於行業。
但值得關注的是，目前恆大市值3800億港元，按照動態市盈率測算僅為5.35。而在恆大全面進取的科技領域，僅FF汽車對標的特斯拉，當前市值就已經超過540億美元。
即使不考慮科技等多元化業務的貢獻，僅從恆大將成為首家年利潤超千億的房企來看，按照港股前十大上市房企平均市盈率約8倍計算，恆大市值將超9200億港幣，對應股價71港元，相比當前恆大不足30港元的市值還有超過1倍的上漲空間。
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