如果考慮用長租抵禦通脹，其實並不划算（圖片並非萬科翡翠書院）
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這幾天，萬科翡翠書院的“天價”租金刷新了很多人的三觀。
2015年，180萬在北京五環外可以全款買一套60平米以下的房子，現在只夠10年租金。
關於這個事情，現在大家爭論很激烈，贊同的人說180萬可以鎖定十年租金不漲，很划算；反對的人認為，不管是總價還是月租都太貴了。
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下結論之前，先來了解一下這個項目的基本情況。
翡翠書院，其實是最近北京很火的“限競房”的項目之一，位於西北五環。
“限競房”的全稱是“限房價、競地價”，就是土地招拍掛過程中，對擬出讓地塊限定住房套型，限定最高房價，然後讓開發商向競地價，價高者得。
限定住房套型具體是指，“限競房”項目中小戶型（90平米以下）套數必須佔總套數70%；限價每個項目不太一樣。
政府推出“限競房”的主要目的是為了平抑房價，用行政手段直接干預市場，限定房價以後，開發商想高價拿地就要掂量一下了，也能避免“地王”的出現。
“限競房”並不算保障房體系，只是對開發商拍地做的競價限制，翡翠書院所屬的海淀永豐地塊，就是被萬科以100%自持競得的。
100%自持，就意味著這個項目只能租，不能賣，也就是說，開發商想要回本，只能通過收租的方式回款。
以下是萬科當年拿這個地塊的具體信息。
成交總價是59億，85584.572平方米的建設面積用地，核算每平方米要6.89萬。
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因為拿地成本高，又不能自由定價賣給購房者，萬科只能以高租金的方式回收成本。
按照定價，最小的90平米戶型十年租金起價180萬，合每月1.5萬，180平方米四居室的月租金為3萬至4萬元。
單次租期從3年起步，最長10年，為什麼最長定10年，是因為北京此前發佈的《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》中要求，開發企業持有土地的對外出租單次租期不得超過10年。
租金支付上，無論租期長短，租戶都需要在房屋交付前一次性付清首個租期內的全部租金。
單月最低1.5萬的租金在翡翠書院片區還是比較貴的。
目前網上可查到的，距離項目最近的，是位於北清路的頤豐莊園，目前的在租價格也是1萬5每月，不過該項目的建築面積為141平方米。
另外，西北旺的中海楓漣山莊，該項目位於海淀西北旺，臨近軟件園，相比翡翠書院更靠近北京城區，這裡有一套在租的新房，121平方米，單價為8500元每月。
對比周邊項目，或是距離內城的項目，翡翠書院在價格上似乎都不佔有優勢，這個項目為何能租出1.5萬的價格呢？
針對外界質疑，昨天（4月18日），萬科該項目的產品主管張建偉出來回應：“我們這個項目定位高品質租賃社區，主要客戶群是周邊海淀多個科技園區的大量互聯網科技精英，和市場面上提供給剛需的普通租賃住房並不是同類產品。”
《證券日報》引述一科技公司資深員工的話稱：“包括騰訊、百度、網易、聯想、滴滴、華為在內，成百上千家互聯網企業都在海淀北邊的幾個科技園裡。拿百度來說，他們在海淀這邊總監級的員工就有上千人，年薪都在300萬元以上，加上公司給的租房補貼，1.5萬元或者3萬元租一個單位旁邊的高品質住宅，對於很多沒有北京購房資格或者缺碼額外房票的互聯網公司中高層來說，是會考慮的”。
萬科也表示，項目租金相對較高，一方面是翡翠書院為高品質全自持項目，目標客戶群主要是周邊的高科技公司精英。
看了這個解釋，感覺也無法反駁，真的是“貧窮限制了我們想象力”，拿300萬年薪的人可能真的不會太在乎180萬10年的租金。
以下是這個項目和中關村軟件園區的方位圖，從圖上可以看出，直線距離6.4公里，如果開車可能10公里左右。
從圖上可以看出，右下角的中關村軟件園區聚集了百度、甲骨文等大型科技公司的總部。
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萬科在回應時還說，其實這個價格並不貴，180萬租10年，客戶可以提前鎖定價格，不用承擔通貨膨脹帶來的市場租金上漲，且由於租期內恆定租金不上漲，越往後實際支付的貨幣成本會大大下降。
另外，長期租賃房還有一個好處，根據北京租賃住房新政，租房者在相關機關辦理手續後，其子女可在租房區域接受教育，長租房有利於子女的教育和成長。
但真的是這樣嗎？租房享受教育確實是真的，但長期租賃抵禦通脹其實並不合適。
簡單算一筆賬，因為租萬科這個房子至少需要一次性拿出180萬，假設現在不租房，把180萬放在餘額寶或類似的貨幣基金裡。
按照目前4.03%的年化收益率計算，180萬一年的利息為72540元，平均到每月是6045元。
然後以每月6000元左右的價格在周邊可以租一個80平米左右的房子。
和180萬一次性租10年相比，這樣的好處是用本金的利息在租房，連續租幾年後，本金還是在的。
不過，也有人擔心，房租以後可能會上漲，6000元可能租不到80平米左右的房子。其實解決辦法也有，那時候可以把一部分本金補貼進去。
上面是以餘額寶這種收益比較低的產品舉例，如果把180萬放在真融寶，目前一年期利息是8.5%，投資一年就可以獲得153000的利息，平均到每個月為12750元。
每個月付出12750元租房，在北京可選擇的空間太大了。
所以，通過長租的方式抵禦通脹並不靠譜，現在市場上能抵禦通脹的產品很多。
還有，如果現在有180萬，也可以咬咬牙，從銀行按揭貸款，就能在北京購買一套小面積的房子，住著絕對比租賃房踏實。
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