遭遇新政出臺、合同無效、按揭貸款未批下、一方違約造成不能辦理產權過戶……這些突發狀況都可能中斷交易，導致交易流產，那麼買賣雙方該如何止損，保護自身利益呢？下面
上海英恆律師事務所王珏律師就聊一聊二手房退房那些事！網友諮詢：
我於去年初購買一套在建的二手房，在與李姓房主簽訂合同後，交了10萬元訂金，但後來我瞭解到這套房因為清房政策的原因，有可能辦不了過戶手續，甚至連房子也會收回去，遂產生解除合同的意願，經與李姓房主協商，他不同意，他的意見是，房子辦不了過戶手續甚至收回去的情況雖然有可能存在，卻並沒有實際發生，都是我的判斷，如果我真的決定退房，不履行交納後面房款的協議，訂金就不退了，現在這個事情還在僵持中，我想了解的是李姓房主的做法合不合法？
王珏律師解答：
這個姓李的房主呢，他的做法是不合理的，如果說確實有這個證據證實他的這個房屋確實是辦不了過戶的手續，比如說他的房屋呢，是分租房，是公務員的安置房或者是公務員小區的房屋，那這種情況下，雖然是你們之間的合同是有效的，但是由於他辦不了過戶手續，所以你可以解除合同，要求返還房款，並要求同期的利息，這是你的權利。
二手房退房的條件是什麼？
1、非房屋產權人出賣他人房屋的有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事後又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。
2、出賣共有房屋未經其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是：（1）、因婚姻關係形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；（2）、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有；（3）、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；（4）、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定 “共有房地產，未經其他共有人書面同意的；”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
王珏律師補充：
3、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地徵用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建築也屬於此類房屋。
4、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋《物權法》第一百九十一條 規定 “抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”《擔保法》第四十九條規定 “抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。
5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的《合同法》第一百三十條規定 “出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”未徵得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。
6、被依法查封、限制的房屋不能轉讓依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓”，其中第(二)項規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。
王珏律師總結：
以上房屋轉讓的共同特徵是，因合同無效或者一方違約致使房屋產權無法理過戶手續，無法完成房屋買賣的交易。遇到這種情況，賣房人可以收回房屋，買房人可以要求退房。如果房屋買賣合同有效，合同中約定了違約金的，違約方應當按照約定支付違約金。合同無效，一方有過錯的應當賠償給對方造成的經濟損失。
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