文：王秀娟
昨日，隨著中國恆大（3333.HK）發佈2018年度上半年業績，2018年全國前三強房企碧桂園、恆大、萬科的半年業績全部出爐。整體看，上半年，三強房企各有所長，但恆大的亮點顯得有些灼眼。
2018年上半年，恆大多項核心指標繼續行業第一：營業額3003.5億，同比大增59.8%，核心利潤550.1億，同比大增101.5%，淨利潤530億，同比大增129.3%，總資產17699億，淨資產3245億，均創行業有史以來最高紀錄。
值得關注的是，從已經公佈半年報的四家龍頭房企數據來看，碧桂園、萬科、保利、綠地的淨利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億，恆大半年淨利潤超過四家企業之和，穩居行業“利潤王”。
此外，在利潤大增同時，恆大還完成了另一“逆襲”：負債率進一步大幅下降至127.3%，降幅超三成。
各種數據表明，恆大已經從一個“大房企”轉變為“強房企”，避免了中國企業“大而不強”的“只見規模，沒有效益”的老路。
要規模，更要利潤
“利潤王”恆大的蛻變
有人說，企業經營最重要的是現金流，“只要有現金流企業就不會死”，秀娟姐認為這句話說得無比邪惡，難道企業經營的目的就是為了“不死”嗎？
企業經營什麼最重要？我的答案是盈利。“利潤比規模更重要”實際上是“盈利第一，規模第二”的另一種表達。在有遠見的企業看來，規模是結果而非目標，真正的利潤才是一個企業追逐的最終目的。
在過去很長的時間裡，中國企業一直陷入“大而不強”的怪圈。企業對於規模的崇尚，與中國多年倡導“以經濟建設為中心”從而形成“GDP思維”密切相關。在“貪大”的思維模式下，中國企業側重規模而忽略效益，是“大而不強”的根本原因。而縱觀世界強企，諸如中國的華為、美國的蘋果、韓國的三星，無一不是效益極強的企業。
好在這幾年，很多中國企業慢慢明白了，真正具有競爭力的企業是“肌肉型”公司而非“胖子”公司，胖子塊頭很大，但戰鬥力不行。
而中國恆大顯然是要做一個“大塊頭”，不僅體型大，而且肌肉結實。它有著十分清晰的發展路徑：要規模，更要利潤。
數據顯示，2009年恆大上市首年，銷售額僅為303億，不及當時萬科的一半，但到2016年恆大銷售額達3734億，超越萬科登頂全球第一。2018年上半年，恆大的銷售額已然相當於2016年全年的，這樣的規模攀升速度令人瞠目。經過近十年的努力，許家印帶領恆大擠身全國三甲規模房企之列，
規模之下，目標何在？許老闆是一個聰明人。在規模極盛之時轉型，將效益放在企業戰略目標的第一位。
2017年2月的年度工作會議上，許家印提出恆大地產的新一輪“轉型”思路，開啟了從“規模型”向“規模+效益型”轉變。2018年年初，許家印宣佈全面啟動“新恆大、新戰略、新藍圖”的戰略部署，要堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式，以及低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，保持規模適度增長，重點注重增長質量。
“新恆大”剛剛啟動半年，“利潤王”就花落恆大，半年淨利潤530億，讓蟬聯14年的利潤之王中海讓位，超過其他4家龍頭企業淨利潤之和。是什麼方法使恆大的轉型如此順利且有效呢？
恆大清楚地知道，確保盈利增長高於規模增長，必須提升產品競爭力。
秀娟姐通過查詢相關資料總結出，恆大盈利能力的持續提升，主要來自於超前的土地儲備戰略、強大的成本控制、提升產品附加值及還清永續債。
2018年半年報顯示，恆大土地儲備達3.05億平方米，土儲成本僅為1683元/平方米，這樣低的土地成本控制，遠超過業內任何一家同行。
其在上半年共計購得土地儲備68幅，並就現有19個項目進一步購買周邊土地。新項目均衡分佈於成都、杭州、西安、重慶、無錫、佛山、煙臺等一二線及三線城市。新購土地儲備建築面積3,086萬平方米，平均樓面地價人民幣1,446元╱平方米，這麼低的成本，的確難能可貴。反過來，上半年銷售均價為10468元/每方米，後續恆大的利潤依然極具樂觀空間。
此外，恆大在運營管理上，對成本的控制也可謂下足功夫。依託統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，恆大大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，實現強有力的成本控制，進一步釋放利潤空間。
以營銷費用的控制為例，恆大通過自家研發的手機應用程序“恆房通”推廣物業銷售，銷售費率由2016年底的7.6%下降至2017年年中的4.2%；而2018年上半年銷售管理費用率同比下降近2個百分點，降低3.1%左右。
任何產品競爭力的提升，都是附加值的提升。近年來，恆大更注重打造全環節精品項目，對施工單位、所用材料、園林環境等都有了更高的標準，並通過配套先行、升級物業服務、完善售後等措施，不斷增加產品附加值。同時，恆大連續三年實施無理由退房，通過不斷提升產品附加值，保證了毛利率及淨利率穩步上升。
在利潤大增的同時，恆大還將多年“高負債、高槓杆”的帽子摘掉了。
恆大近幾年近1000億的永續債趴在財務報表上，足夠刺眼，為世人所詬病。但它也有效支撐了恆大的的規模快速增長，而在當下行業“長效機制”的新環境下，2017年，恆大結束了永續債的歷史使命，提前償還了1129億永續債，釋放出巨量利潤空間。
加速高科技轉型
超高盈利能力是最強後盾
這樣的規模和利潤讓恆大具有安全感。
恆大手握龐大的優質土地儲備，加上戰略轉型持續深化，將為業績持續高增長提供強有力保證。
恆大上半年銷售3042億，同比增長24.6%，已達全年5500億銷售目標的55%。據恆大總裁夏海鈞透露，公司下半年可售貨量約7000億，只需要銷售50%就可以實現3500億。這意味著恆大今年銷售突破6000億幾無懸念。
許家印是個明白人。過去的十年，得益於規模的不斷提升和優秀的企業運營管理能力，許老闆帶領恆大擠身於第一梯隊房企，拿下了利潤之冠。以後的發展途徑，他更是清楚地知道路在何方——“大塊頭”的肌肉需要更多的營養成分才能保持身體機能運轉。
作為一個企業，要提升產品競爭力必須依託技術創新，而技術與創新是建設企業核心競爭力的第一要素。 這也是為什麼盈利能力強的企業，往往是競爭能力強的企業、捨得在研發上投入的企業。
於是，恆大將未來的目光著眼於高科技領域。
也正是因為“不差錢”，有了地產板塊高質量增長提供的充足資金，恆大的轉型顯得底氣十足。尤其是強勢進軍高科技行業，所需投入的資金、人力和時間都非常可觀，只有恆大這種“利潤王”的企業，才得以真正實現如此規模的新業務探索。
年初，恆大提出要積極探索高科技產業，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局。
4月，恆大與中科院簽署全面合作協議，恆大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。8月16日，恆大和中科院首批6個合作項目簽約，涵蓋超級計算機等前沿科技領域。
6月，恆大入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場，恆大法拉第未來智能汽車（中國）集團於8月成立，將全面負責法拉第未來在中國的技術研發及所有生產經營管理。
根據規劃，公司計劃在中國華東、華西、華南、華北和華中地區，建設五大研發生產基地。十年後，年產能計劃達到500萬輛，FF91、FF81等多系列多車型產品面向全球市場，覆蓋高端、中端及入門級。
在近兩個月時間內，負責出資收購FF的恆大健康，市值已經從約400億港元迅速飆升至目前逾1300億港元。
未來不遠，現實很近。恆大從規模之王到利潤王用了不到十年時間，未來，要用更紮實的房地產業務夯實企業資金基礎，為高科技創新業務提供燃料，為“大塊頭”企業的恆大注入更多的營養元素。
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