小時候，白雪公主和七個小矮人的故事很流行。小矮人代表著普通平凡人的善良，口蜜腹劍，衣著高貴的王后則是邪惡和醜陋的代表。
商業地產中的售後返租式商鋪，就是這樣一款外表美麗誘人，實則的徒有虛名的產品，而那些地產開發商，就像故事中的王后一樣，外表冠冕堂皇，實則貪婪自私，將這些項目作為斂財手段，最後讓購買人上當受騙，成為高風險的犧牲品。
在中國，這些售後返租式的商鋪項目，絕大多數的運營都是失敗的，原因分幾方面來看。
從項目本身來看，要分兩種情況。有些項目可能本身就不符合市場需要，開發過剩，導致後期無法正常出租運營，這種屬於市場風險，開發商和個人購買者一定要有眼光和判斷力，判斷失誤則帶來投資無法收回。
而還有一些項目，項目本身是有優勢，有市場需求，很有經營好的可能，但是即便這樣，個人想要獲得租金收入也會失望而歸，原因就在於這些開發商，也就是項目的經營者，絕大多數都有著一顆充滿個人私慾的心，這就是人性的陰暗。
這些開發商的管理者，大多數情況下，本身並不懂項目，不懂管理，都缺少真正的項目運營經驗，缺乏對市場的瞭解，僅僅因為自己有個家族性企業，有些投資資本，就想要短期內獲得盈利。即使運營前期有些租金盈利，不是為了項目運營更好的利用這些資金，而是想盡辦法通過私下渠道將資金轉移他處，中飽私囊，先把自己的投資成本收回來，而在賬面上留下鉅額虧空。業主想要拿到承諾的返租金，還是兩個字：沒錢。業主們根本等不到合同期結束，項目就已經出問題，經營不下去了。
在中國，有能力又有意願想要創造市場價值的企業領袖，企業家，真的是鳳毛麟角，絕大多數都是在辦公室擺個紅木傢俱，弄個高檔茶具，裝個有品味的樣子，實則無能無信，玩個資金遊戲。當某一天資金玩沒了，遊戲玩不下去了，資金鍊斷裂，企業破產倒閉。
怎麼破解？
通常，這種統一運營的售後返租型的商鋪一定要經過兩步走，甚至三步走，才能逐漸進入正常使用狀態。
第一步：
售後返租商鋪在合同期內就發生了租金不能償付的問題，與開發商簽訂的合同工根本得不到履行。於是大量業主集中維權，找政府，找開發商，討要租金。開發商無法履行合同，只能進入破產倒閉狀態。
此時，商鋪是空置貶值的。
第二步：
法院在破產重整過程中，會指定會計師事務所審計清算資產和負債，同時積極尋找投資人，投資公司接盤。遇到有眼光有魄力有資金的企業或投資人，看中項目的位置或者周邊資源，願意投資進行項目調整，之後引入新項目盤活舊資產。
有時候，這個步驟會經歷兩次，三次或者更多次。如果新投資人引入的新項目同樣不能正常運轉，就需要再找投資人，再變更新項目。
像以前在閔行七莘路上有個規模很小的傢俱城，一直沒生意很冷清，最後停掉。再之後轉成了汽車用品商城，但是運作也不好；現在改成了電子產品交易商場，不知道現在能維持多久。這幾次項目調整差不多花費了將近10年的時間。
第三步：
一直到有一天，新投資人引入的新項目與周圍市場需求能夠匹配，投資人的管理團隊也有能力比較好的管控運營，同時該運營團隊與商鋪實際業主之間能夠達成委託管理協議，至此，這間商鋪才真正進入正常租賃狀態，獲得真正的市場價值和投資回報。這之前業主所花費的時間和精力都是浪費的，租金也是浪費的。
在浙江嘉興的汽車客運中心對面，2012年的時候開發了一個嘉興名品城項目，銷售的時候看上去形勢浩大，紅紅火火。但是僅僅兩年後就運營不下去了，業主維權，控訴開發商。最後在政府主導下，引入了另外一個項目，現在名品城已經不存在了，更換成了一個酒店。在寫有酒店名稱的外牆上，還依稀能看到舊的名品城三個字的痕跡。
以上幾個步驟是返租型商鋪逃不掉的宿命。
即使進入了正常租賃狀態，售後返租的商鋪還存在一個法律風險。這類商鋪雖然有產權，但是商鋪面積通常是虛擬分割出來的，在實際中，是與幾個其他的商鋪面積合併在一起成為一間實際的獨立使用的商鋪，一個房產證只是這一間商鋪中的一部分。
如果在使用中，如果其中一個權利人因為個人債務導致商鋪被抵押，拍賣，這些法律事務將直接影響到合併在一起的其他權利人不能正常出租自己的產權面積。這些風險都是很隱蔽的。
當然，這類售後返租統一運行的商鋪項目也有運營的好的，最典型的例子就是90年代開發的一些產業源頭地區的項目，比如：浙江海寧皮革城，紹興柯橋的輕紡城，義務小商品市場等等。這幾個在90年代開發出來的商鋪項目，因為依託當地的產業基礎，處於該產業的源頭地位，商鋪需求大，價值被極大拉昇，獲得了幾十倍投資收益。
但是除去這幾個有品牌知名度的項目之外，大量想要模仿這條路徑的項目都是失敗遠遠大於成功的。
作為個人投資者，如果自己不是對投資很有判斷，對風險很有承受力，如果沒有創業者，企業家一樣的冒險精神，投資這樣的房產多數會讓自己後悔不已的。
投資商鋪有風險，售後返租式的商鋪風險更高更隱蔽，沒有投資經驗的普通人要三思而行，不要輕易去碰這類看上去很美的商鋪。普通人，傷不起，還是買住宅更安穩。
（作者：韓楓，華東師範大學/法國里昂商學院工商管理碩士，歐美企業人力資源總監，個人自媒體公眾號：楓語傾聽， ID：fyqt1111，希望以自己的人生感悟幫助都市人聆聽自己的內心，做最好的自己。）
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