每一个热点板块的崛起，往往都与规划有关。
去年2月，苏州市规划局公布的《苏州市相城区城市中央公园总体规划及重点地段详细设计》将“中央公园板块”的新概念推上了热议话题。
PART 1“中央公园板块”在哪儿？
中央公园板块主要是环绕即将开建超大中央公园的周边区域，其中公园南部区域最为引人注意，该区域先后吸引了建工、鲁能、中建东孚、中粮、九龙仓等品牌房纷纷进驻，最高楼面价超2.6万/平方米。
由于该区域紧邻活力岛板块，也被业内称为“活力岛北”。
很多人没有听说过中央公园板块，却对活力岛板块耳熟能详。
据悉，相城活力岛规划于2006年左右规划浮出水面。如今，10余年过去，活力岛板块已接入轨交，住宅楼林立，居住人口众多，围绕它的种种“期待”与“质疑”，依旧尚无定论。
活力岛核心区域大规模调整地块性质
”功能配套不足“、”缺乏亮点和吸引力“、”商业起不来“……当关于“活力岛”的老调重弹的声音响起之时，活力岛板块的更北部，一个新兴板块正在酝酿，大有“新人换旧人”之势。
这个正在崛起的楼市新兴板块，正是中央公园板块。
PART2：“流拍”是意外？还是高估？
近16年5月，雅戈尔和上海建工先后拿地，土地楼面价分别为14717元/平和19046元/平；同年9月，鲁能进驻活力岛北，拿地楼面价26225元/平，一时震动全城；
17年，活力岛北迎来了中建与中粮，中建地块楼面价19280元/平，而中粮地块因为商住属性，地价为10357元/平；
18年，九龙仓，相城交建进驻，但地价却相较之前有所回落，分别为17100元/平和14800元/平，同期，九龙仓北面的10地块，在7月土拍中流拍，引发关注。
没想到活力岛北再次引发业内关注，却是“流拍”、“底价成交”。难道区域的潜力早前是被高估了？
通过实探发现，区域内的交通、学校、商业等生活配套都十分有亮点，板块发展的“先天条件”可以说并不差。
主干道广济北路虽然现在是断头路，但在不久的将来，将连接常熟锡太公路，接入常熟西三环，未来与苏虞张快速路一起构成常熟市的西部主、辅双通道。
区域内的轨交4号线也已通车，不过在附近的公交车站，却仅有1/2条公交线路在运营。
据区域内某在售项目的销售介绍，位于安元路北的玉成实验小学今年已经开始招生了，今年9月已经开学。
（苏州外国语学校相城分校）
此外，在姑苏裕沁庭东区的东侧还有外国语学校，目前小学部已经开学，初高中部还在建设中。
商业方面，目前已投用的有万科魅力花园小区的沿街商铺和一路之隔的永隆金街。而紧邻永隆金街，元联邻里广场（含农贸市场）正在如火如荼的建设中。
（大悦春风里）
最令人期待的无疑是中粮规划的大悦春风里综合体，位于轨交4号线底站龙道浜，预计2-3年后开业，开业后将是板块内商业配套中“C位”的存在，周边嘉境天成、万科魅力花园等新建小区都将直接受益。
PART3：新盘多，二手房也多！怎么选？
据业内人士普遍认为，若按照拿地成本估算，海玥名都、文灵雅苑等项目上市时，活力岛的新房售价，或捅破3万/平的房价天花板。
而据实探，区域周边的二手房可选择小区也着实很多。有相关统计显示，活力岛以及活力岛北，大大小小20多个楼盘，总户数或超过5万户，尤其是活力岛区域，已交付的小区数量众多，二手房存量足，价格只要二万出头。
简单来说，活力岛北新房和二手房之间，差价悬殊——谁的“高性价比”更高就不言而喻了，对于新房来说，活力岛的二手房会吸走极大比例的置业客群，尤其是少钱的刚需。
再看目前区域内在售项目的现状：
老盘姑苏裕沁庭开年至今网签282套，均价23460元/平，主要在售西区房源，东区还剩余少量房源。值得一提的是，笔者实探姑苏裕沁庭样板间时，发现在选用品牌、建材、精装质感方面，东区和西区差别还挺大——东区明显要“品质感”更强一点。
（嘉境天成）
御窑路上的嘉境天成，均价19661元/平，网签套数高达359套——买房人在用脚投票，“低价得人心”似乎还是颠簸不破的真理。
（雅戈尔金织华庭）
再看雅戈尔织金华庭，近三年拿地中最先入市的项目。位置上也最为靠近活力岛，实探当日，售楼处比较冷清。查了下网签数据，网签均价25764元/平，2018年开年至8月23日，网签仅43套，去化并不多。然而，这个数据仍不是最惨烈的。织金华庭去年10月开盘，到今年4月前，网签一共4套，彼时均价27220元/平——很显然，现阶段的织金华庭，正试图调整价格拉动成交。即使如此，织金华庭和前两个在售老盘相比，竞争力明显不足。
PATR4：房价3万+的“症结”在哪里？
2.5万/平尚且如此，未来3万/平的活力岛北，真的只能靠时间来耗吗？整体来看，这些新项目的入市意愿并不是很强烈，距离大规模销售还有一段时间。
（鲁能文灵雅苑进度实拍）
待入市的地块中，和雅戈尔同年拿地的海玥名都，正出于前期施工当中，售楼处尚未完工，不过，户外广告已经铺开。鲁能文灵雅苑倒是进度挺快，目测已接近封顶，不过迟迟未销售。
2017年成交的中建地块同样已竖起围挡，围挡上面显示，地块将由中建、招商、九龙仓三方联合开发。中粮地块住宅部分预计9月开盘，具体时间未定。
（中粮天悦住宅产品）
今年2月拍出的九龙仓地块，还是绿草茵茵，没有任何施工迹象。
这一波购房者，估计等不起。值得注意的是，如果能买得起3万+的房子，目前苏州热门置业区域的可选择性太多了。
我们先来看一下，截止到8月17日，苏州热门板块的网签均价。
能卖到3万+的有哪些板块？园区的湖东、青剑湖，古城区，再加一个狮山。就发展程度而言，活力岛北板块，暂时还不能与上面四个板块同日而语。
目前的相城区楼市，高铁新城风头最盛，中央公园板块能够成为活力岛、高铁新城之后，下一个热点板块呢？你怎么看。
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