每個城市每個角落都在上演故事

或是豔麗奪目 或是稀鬆平常

在所有的故事裡

家都是那溫暖你的港灣

房子則是這個港灣的重要承載

很多人打拼多年

也是為了能住上心儀的房子

有一個可以遮風避雨的地方

然而，有這樣一位業主

按約付清房款後，卻遲遲不能入住新房

好不容易可以交付了

卻發現居然還和自己想的“有點不一樣”

2009年9月10日，楊某（預購人、乙方）與A房地產公司（預售人、甲方）簽訂了一份《預售合同》，約定：“甲方預售給乙方的商品房為南京市B幢C室房屋（含-1、-2層），總價款合計5149440元，……甲方應於2009年12月31日前向乙方交付該商品房。”

而在A房地產公司出具的《預售合同》附件2套型及分層平面圖以及質量保證書、物業服務合同等三個文件中，均顯示涉案房屋的套型及分層為“2層、首層、地下室”。但對於該“2層、首層、地下室”與合同第一條約定的“106室（含-1、-2層）”的區別、聯繫，該《預售合同》及附件未予註明。

B幢樓房建成後，由於與規劃不符，而未能通過驗收，致使A房地產公司未能如期交房。2011年9月底，A房地產公司在C房屋所在的B幢樓旁邊的地下車庫頂部堆覆高約2米的土坡，2011年11月，B幢樓通過驗收。

同年11月22日，A房地產公司通知包括楊某在內的業主交付房屋，而眾多業主在看到房前約2米高的土坡和隔牆之後，認為A房地產公司將房屋首層變成地下一層，拒絕接受房屋。

2011年11月26日，楊某等業主向A房地產公司發送一份書函，要求公司在2011年12月10日前進行整改並使其達到合同約定標準，否則應按總房款每天萬分之五的標準支付違約金等。次日，A房地產公司原法定代表人張某簽收該書函。

2012年1月5日　

楊某同A房地產公司辦理了房屋交接手續。後B幢另一室業主胡某收到張某回覆的郵件，包括如下內容：“第一是按照合同約定補償金，即每天補償房價的萬分之一直至拆完土坡；第二是送兩年的物業管理費和能耗費；……。”

2013年7月底　

A房地產公司自行拆除了前述土坡。且2012年3月至2013年8月31日期間C房屋的物業費，以及2013年3月31日之前的能耗費，A房地產公司已代楊某交納。

此後，小區業主為給付補償款金額、免交物業費和能耗費期間等問題，多次與A房地產公司協商未果。

楊某認為A房地產公司未按約定

向其支付補償金、物業費和能耗費

遂訴至鼓樓法院

原告楊某訴請：

1、被告支付原告補償金392292元（自2011年11月23日起至2013年7月30日止）及利息；

2、被告支付原告物業管理費及能耗費101145.91元（自2013年7月起至2015年7月止）。

被告A房地產公司辯稱：

1、被告交付的涉案房屋符合合同約定，無違約情形。不存在不具備交付條件的事實，更無需承擔違約金。

2、即使被告作出承諾屬實，原告在計算損失時應按商品房預售合同中的毛坯房價格計算。且被告已為原告支付了兩年物業費和能耗費，該承諾已兌現。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

面對雙方的說法

法院又是如何認定的呢？

法院認為：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。原、被告簽訂的《預售合同》是雙方的真實意思表示

1、對於C房屋的不同註明，被告是否承擔責任？

被告作為具有房地產開發資質的企業，在預售商品房過程中應當依法履行如實告知等義務，雖然《預售合同》第一條約定涉案房屋為地上一層（含-1、-2層），但被告在具有明確指示作用的合同附件中，註明涉案房屋的套型及分層為：2層、首層和地下室。

對於該“2層、首層、地下室”與“106室（含-1、-2層）”的區別、聯繫，被告未全面履行告知義務，雖然涉案房屋經過規劃複核與竣工驗收，但對於造成原、被告為此所產生的樓層理解與履行爭議，被告負有責任，應當承擔相應的法律後果。

2、張某對楊某等業主的承諾是否有效？

A房地產公司原來的法定代表人為張某，

原、被告雙方就涉案房屋合同履行爭議達成合意，該協議內容明確，應予認定。張某在電子郵件中承諾送兩年的物業費和能耗費，根據合同履行情況及通常理解，應自業主接受房屋時起算，即自原告於2012年1月5日接受涉案房屋時起計算至2014年1月4日止。

張某在承諾中與業主達成上述協議之時，對於其承諾所產生的法律後果應當清楚，被告認為張某履行職務時存在重大誤解、其承諾內容因違法而無效等抗辯，未提供充分的證據證明，也與其民事法律行為相沖突，不符合法律規定，法院不予採納。

3、被告逾期交付房屋是否承擔責任？

根據法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案中，《預售合同》約定的交房日期為2009年12月31日，被告由於自身的原因直至2011年11月22日才通知原告辦理入住手續，根據前述分析，原告要求被告承擔自2011年11月23日至2013年7月30日期間按照總房價每日萬分之一的標準計算違約補償款即違約金，有相應的事實基礎。

4、被告責任承擔的具體數額該如何認定？

對於被告認為約定的違約金標準過高，申請調整。法院結合原告涉案房屋受影響情況、合同履行事實、當事人的過錯程度等綜合因素，予以准許。綜合本案事實，法院酌定被告應支付原告的違約金為111500元。對於原告要求被告承擔逾期支付違約金利息的訴訟請求，原告的該項主張無事實和法律依據，法院不予支持。

由於被告已經實際代原告支付了2013年8月31日之前的物業費以及2013年3月31日之前的能耗費，故被告應支付原告自2013年9月至2014年1月期間的物業管理費6930元（=1386元×5）以及2013年4月至2014年1月期間的能耗費12210元（=1221元×10），兩項合計19140元。

判決如下：

一、被告A房地產公司於本判決生效之日起十日內，一次性給付原告楊某違約金111500元，物業管理費及能耗費19140元，合計130640元；

二、駁回原告楊某的其他訴訟請求。

遇到開發商延期交房怎麼辦？

在簽訂購房合同時，要注意合同中關於交房日期的規定，延期交房等處理，如果沒有約定要簽訂協議，儘量在購房合同中體現出這個問題，以便發生問題的時候有據可查。

一旦開發商逾期交房了，經過合理催告後，業主可請求解除購房合同並主張違約金。開發商始終不能交房，也沒有明確原因和答覆的，購房者也可以向法院提起訴訟要求交付房屋並主張違約金。

購買房屋與宣傳不符怎麼辦？

對於開發商，在預售商品房過程中應當依法履行如實告知等義務，避免歧義，使得雙方理解出現偏差。

對於購買方，針對開發商承諾的配套設施等重要內容，可事先向當地規劃部門諮詢核實，並要求將相關內容明確到購房合同或補充協議上，同時注意保留廣告宣傳冊、小區規劃圖等宣傳資料，口說無憑、維權有據！

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