李正律师J
作为一名长期和不动产打交道的职场人士，绝对有权回答这个问题。
第一、 房源的可靠性。
现实生活中经常会出现出售的房子是有争议的。在过户进行时就出现了一些法律纠纷。比如：在现实生活中，经手过得案例有：夫妻一方背着对方偷偷卖房的；还有刚成年的子女背着父母偷偷卖房的等等。所以在二手房买卖中，一定要确保房源的可靠性，避免一些不必要的法律纠纷。（没有产证的房子慎购）
第二、 确定所购房子是什么性质的：商品房还是政策性住房；看看房子的年限，因为这个涉及到税费的问题。
先要看房子的性质是因为商品房和政策性住房在买卖上的程序有一定的差别，政策性住房中，比如;土地是划拨性质的，要交土地出让金和相关契税；如果是经济适用住房除了缴土地出让金及相关契税还有补交差价款和相关契税，这笔钱的金额并不低哦，所以看房子的时候一定要看这些哦。
看房子的年限，这个相信大家都知道的，满五唯一税费最少，满两年可减税，要是房子不到两年的，那就要交更多的税了。（自然，买卖双方的房屋套数也会影响到税费的征收）
第三、 要看清楚买卖合同。
想买房子，一定不要心急，一定要看清楚买卖合同的内容，比如：坐落、面积、交房时间、二手房买卖中哪些是留给买房的家具时、电器等等都要一一注明，还有就是首付款什么时候交等等。一定要看清楚所有的东西在签字哦！
第四、 如果是找中介买卖，中介费的缴纳时间、金额、和中介签订的协议都要细致的地看清楚。
这类纠纷在现实生活中并不少见，比如：中介费用何时交、交多少这种纠纷就很多。大部分中介都是很正规的，但是遇上个别的不正规的中介一定要留心了。和中介签合同一定要看清楚，不要没看就签字了，那出了问题就自认倒霉了。
第五、 该签的协议一定要签，不要怕麻烦。
很多人找了中介购房，总觉得自己很放心了，毕竟有个中间商。其实任何的事情都要自己留一手，改签的协议，一定要勤快的签定。比如：首付款问题，钱打了，也有流水证明，但是协议也要签，不要怕麻烦，也不要怕别人笑话这么在意。其实买方心里就应该这么想：房子不是白菜，我本来就应该很在意啊！
第六，卖方手中的原有的房产资料，在过户后，该由买方拿走保留的尽量都全部拿走。
这类呢，怎么说，也是有经验的人士告知的，都是以防万一的，不出问题，就当是废纸吧，除了问题，这些可能就是有效的佐证了。
总之，买房不是买白菜，一定要注意留心，以上的回答希望对您有所帮助。
sunny
二手房买卖纠纷不少，很多是因为当事人缺乏经验，在一些关键点上疏忽或犯错误。笔者介绍购买二手房必须的知道的十一件大事儿、几十件小事儿，都是从前人的血泪中总结出来经验!现在或将来有购房需求的建议收藏。
一、要核实房屋产权情况及性质
1、要核实房屋所权人身份。
房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，不管是房主的配偶还是父母等至亲，都要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。
李律提示：因为非房主本人签约，事后因涨价等原因反悔的案子太多啦!
2、尚未取得房屋所有权证的房屋不能办理过户，谨慎购买。
卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。
李律提示：这种房子往往便宜，但有便宜就风险，遇到政策变化就更麻烦了。
3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。
李律提示：房产性质可能影响交易程序和交易成本，一定要打听清楚并在合同里写清楚。
4、为防止伪造证据，核实证件最好见原件。
伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以核实证件一定要仔细看原件，一旦有怀疑，对房产证最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。
李律提示：这种事儿发生的概率不大，但碰到就很倒霉，如交易中觉得稍有不正常，还是谨慎为上。
二、共有房产应共同出售，已婚房主出售房产应征得配偶同意。
产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。
但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢?
答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在夫妻一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情、共有权被侵权为由不认可合同引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。
李律提示：这种情况下配偶反对，有的成功，有的不成功。为避免麻烦，签约时应要求不具名的配偶一方出具知情同意的书面文件。
三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押。
很多二手房是有抵押贷款，也有的因其它原因办了抵押登记 。设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方要用买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押，并要实际监督履行。
李律提示：碰到卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。打官司过程中替房主偿还贷款或借款解押，既麻烦又恶心!
四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。
1、要确保买方有购房资格。
限购政策频出，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格，签约后要尽快网签，新政的实施标准是以网签时间为准的。
2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。
虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。
同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。
3、如需要贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。
买方拥有的房产数额或曾经贷款记录可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，一定在购房时根据自己情况核实清楚。
五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况?
1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。
3、房屋的基本情况要认真核实：要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。
4、如果购买的是学区房，要向学校、教委核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也最好亲自核实。
5、对房屋是否凶宅建议书面确认。房屋中是否死过人，尤其是是否以非正常方式死过人，对房价是有影响的，应在购房时确认，尤其是购买婚房，更应核实清楚。
六、房屋周边的情况要调查什么?
购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：
周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，楼下是餐馆成天是油烟和噪音，你受得了吗?
如果不远处就是个小广场，一到晚上就一堆大妈跳广场舞，房价是不是要受影响?
小区是否紧临公路、铁路、飞机航线?这些产生的噪音是否影响到小区居民?
李律提示：房子本身的情况大家都会核实，但房子以外的情况很多人不注意，等收房才发现，但如果以这些为由指证卖方违约是很难成立的。
七、合同中的最基本条款有哪些?
房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是分别在签约、网签、过户、交房等各个环节分别支付。建议特别保留一部分尾款，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。建议采取资金监管的方式，对买方更安全。
贷款条件：如果需要贷款购房，对于贷款的时间、次数，建议事先沟通清楚，并以书面形式明确。
交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。
违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，原则上合同中的所有重要义务条款都应该有明确的违约金条款约束，逾期履行义务按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同等都约定清楚，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
李律提示：合同条款中自己关心的条件要自己看好，别以为中介提供的印刷版的十几页合同就肯定非常完善，大家目的不同。那些所谓正规合同，真出事儿发现很多义务不清不楚的，非常多!
八、要及时办理网签备案手续
目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，发生新政时购房和贷款资格也是以网签时间为准，所以及时网签很重要。
九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。
很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。
李律提示：不发生矛盾也许没事儿，很多时候一旦履行过程发生矛盾，有些房主虽然迫不得已会履行过户交房义务，但很可能会在房屋设施上做些手脚，碰到了很恶心不是?
十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。
购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多。
所以，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。
十一、交易过程注意保留证据
签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。
原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。
购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
以上是律师根据实际发生的各种纠纷案件总结的一些经验，有些是我亲自处理过的，那些因缺乏经验而吃亏上当的当事人的形象还历历在目，真的是有血有泪!
当然，实践中很多二手房交易是通过中介完成的，但要记住，不要以为有中介参与就会主动替你完善协议和防范陷阱，关键还是要靠自己!还是那句话：各自利益不同，自己的利益还是得自己用心维护!
李正律师J
做到以下三点，能避免买房许多坑。一，不买小产权房；二，买新房看五证；三，买二手房查背景。
随着城镇化的推进，一些县城、乡镇的范围不断扩大，与周边乡村逐渐交融。农村的宅基地等属于集体建设用地。按目前的政策，在集体建设用地上所建房屋并非商品房，不能上市交易。这就是通常所说的小产权房，购买小产权房不能办理房产证或不动产证，相关权益得不到保障。
一旦城中村城边村改造拆迁，在补偿上村集体只认本村集体经济成员，并不认可在此买房落户的人。最多是对建筑物做一些补偿。
在县城周边、乡镇中心有些住宅楼建的很漂亮，小区物业配套应有尽有，和城市商品房小区看起来并无差别。
但在这里买房置业一定要特别注意，建房子的地的性质是不是城镇建设用地?一定要询问清楚，能不能办理70年产权房产证?
新房查看五证是否齐全：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。按规定，这五证开发商必须在售楼处显眼位置公示。
二手房查看是否有贷款抵押、是否有权属纠纷，是否有司法查封。这些信息都可在当地房管局查询，不能只听业主或中介口头承诺。
