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這個夏天過去，又一批“北漂”“滬漂”“蓉漂”在各個城市“著陸”。但是，迎接他們的，是各大城市租房價格上漲的消息，以及租房過程中一不小心就會掉進去的“坑”。杭州一長租公寓公司破產導致4000個租客背上貸款等一系列新聞，給本來備受年輕人歡迎的長租公寓蒙上了一層陰影。
租房莫名背上貸款
應屆生周芸7月初畢業，來成都工作並租房。他看上某包租公司一套一居室的房子，但籤租房合約時卻猶豫了。協議上寫明押一付一，但他看到一個沒有被中介告知的細節：需與一家貸款公司籤貸款協議。提出質疑後，中介表示，這只是一個“優惠條件”，通過貸款公司，他可免交一筆1000元的中介費，只需要繳納500元的“押金”。
性格謹慎的他沒有籤這份合同。他覺得房東、中介、租客三方之外，插進來一個綁定的“第四方”，很是蹊蹺。“合約期是一年，我怎麼知道這一年裡它會不會跑路？現在金融市場本來就存在很多這樣的案例，那到時候我去找誰？”
一打聽，周芸才得知他的一些在北京、上海等地租房的同學遇到了類似情況，部分人已簽了這樣的貸款協議。
而他的擔心並非多慮。8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣佈破產，4000戶先行支付了租金的租客受到影響。媒體調查瞭解到，這4000戶租客通過一個名為“51返唄”的APP一次性把租金付給鼎家，如今不僅拿不到先行支付的押金，而且還要每月按時向該APP還錢。
直到此時，一些租戶才反應過來，在簽訂合約期間就跳進了租房公司挖下的“坑”。
在主打消費者維權的黑貓投訴平臺上，近期有不少關於租房案例的曝光。網友姍姍反映：在租房合約上雖然寫明“第三方金融分期簽約”，但銷售人員卻並沒有把“貸款”事項明確告知租客，有的還把貸款利息寫成“服務費”，甚至設定“霸王條款”：定金支付後三天內完成簽約，否則定金作廢。另一租客則表示，有些公司要求必須先支付500元定金，再閱讀合同。這意味著，假如租客閱讀後因“租房貸款”的內容而拒絕簽約，將損失之前支付的定金。
這套明顯不合規的操作背後的運行邏輯是什麼？8月22日，自媒體人雷建平揭露了自如、蛋殼等租房公司的“內幕”：自如通過高租金租下房主的房子，租金按月/季付清。然後，自如跟租戶簽訂貸款合同，銀行把一年的租金一次性付清。拿到貸款後，自如不會把錢放在賬上，而是把錢作為本金，繼續和新的房東簽約。
比如，合租房單間租客月租金是3000元，其中2200~2500元左右付給房東。如果預收兩年的錢，可一次性拿到7.2萬元。當初一次性裝修投入是0.8~1.2萬，按季度給房東付0.75萬元，還能佔用5萬元左右。
“本質上就是利用大量租房人的信用做背書，進行資金的期限套利。”某業內人士表示，只要長租公寓企業保持足夠增速，和足夠出租率保證週轉，就能獲得源源不斷的正向現金流進行擴張。
很快這套操作迅速在全國蔓延，我愛我家相寓的“信用租房”、鏈家自如的“自如白條”、58同城的“58月付”等競相入場。
貸款“套現”只是野心第一步
“租房貸”野蠻生長期，租房公司跑馬圈地，人們發現，備受年輕人歡迎的長租公寓的房租悄悄漲了。
8月初，網友“仙翩”在水木社區網絡論壇發文稱，自家天通苑的120平方米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，但引來自如和蛋殼公寓兩家公司的爭搶。最終蛋殼以10800元/月的價格拿下。該文引發“長租公寓哄抬房租”的輿論熱潮，自如、蛋殼也被推到了風口浪尖。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析指出，“北京等部分大城市房租漲得比較快，主要原因就是長租公寓運營機構爭搶房源。這與資本介入也有關係，競爭激烈的時候，幾大巨頭會採用在資本支持下的高成本擴張方式。”
面對新興租房中介用資本運作新玩法搶佔市場，傳統房產中介不“淡定”了。
8月17日，從事相關行業18年，時任我愛我家副總裁的胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，稱其以高於市場價格的20%至40%爭搶房源，推高了北京等城市的租房價格。
隨後，我愛我家發佈聲明稱，胡景暉的看法僅代表個人態度。胡景暉被迫辭職，繼而召開發佈會，警示政府“如果不採取行動，兩年後長租公寓必將爆倉”。他因此舉被網友評論為“房地產界的小崔”。
自如亦作出回應：長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，且從企業運營出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。
話雖如此，敏銳的網友還是發出了質疑：新興的租房公司何來資金迅猛地以高價收購房源？
以蛋殼公寓為例，自成立以來，對外公佈的規模增速驚人：2016年5月開始佈局全國，2017年9月底，管理房間超過4萬間，截至2018年7月，突破13萬間。目前已進入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場。其CEO熊林在近期的一次採訪中稱，截至2018年上半年，自如管理的公寓已經超過70萬間。
這個數字雖然只佔市場總體份額的一小部分，但一名行業人士提醒：每個小區都有一定數量（5%~10%）出租房源的時候，就可以影響這個小區乃至周邊的房租了。
而反觀自如、蛋殼的拓展模式：走到哪裡都是快速集中規模化收房，“在集中出房的那幾個月，對市場出租價格就是高度影響的。”
各地房租持續被推升，和這種“空手套白狼”的運營模式密不可分，畢竟每搶到手一個新房源，就代表幾萬塊錢直接被打入了公司賬戶，有新資金源源不斷地輸血，公司就不會死。而打出“押零付一”等優惠牌的租房貸，對動輒面臨“押一付三”租金壓力的年輕人而言，毫無疑問是有很大的吸引力的。
至此，一個閉環形成：租金高——選擇租房貸——租房公司獲取資本——圈地搶佔市場——抬高房價——租金高。而這場資本遊戲的最大風險承擔者，就是“韭菜”般被“收割”的租客，因為他們不僅要承擔水漲船高的房價，一旦資金鍊斷裂，租房公司倒閉，埋單的還是租客——哪怕租期未住滿，提前支取的一年房租，還是要給貸款公司還上。
這就解釋了為什麼中介公司那麼財大氣粗，寧可抬價也要搶房源了。因為他們能夠靠房源竊取租客的貸款資金，如果一切順利那麼所有收益歸自己，如果不順利則由租客們承擔風險和損失。
警惕“多米諾效應”
市場有利可圖，但風險不得不引起重視。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“從企業角度來看，和金融機構合作進行租房分期，有助於中介公司導入中長期資金，這樣可以更好地安排長租業務，緩解中介公司短期內資金壓力。但是必須警惕其中的風險。”一方面，租客信用有可能被違規使用；另一方面，長租公寓把這些貸來的資金挪作其他用途的話，會面臨很多不確定性，“一旦資金鍊斷裂或資金被挪用，此類長租公寓背後的多米諾骨牌效應就會顯現”。
早在8月17日，北京市住建委便聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業“三不得”和“三嚴查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，政府表態說明調控力度全面收緊，對關乎民生的租房問題，調控開始全面加碼，對企業開始嚴控。
那麼，政府和相關部門應該如何著手監管？或許最簡單也是最直接的方法是：確保對應租客的租金，都打到房東的賬戶裡去，而不是打入中介公司的賬戶，由他們隨意支配。（文章部分內容綜合自新華網、北青網、新浪財經）
I 排版：袁嘉嚀
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