技術指導︱特約律師鄭磊
1st
一個人不可能兩次踏進同一條河流。
當真實生活荒謬得一塌糊塗的時候，是可能的。而且會變成常態。比如輿論倒逼。
房租上漲這件事情，德科已經推過文了，而且講得非常清楚。我們叫不醒享受憤懣情緒的旁觀者，只能說，多少了解一些經濟學常識也是好的。
不管是今天的房租，還是前些年的公攤面積，都是同一條河流：「一篇質疑公攤面積的爆文，甚至引發《新華社》《人民日報》等官方權威媒體發聲，呼籲取消公攤面積。」
2nd
取消是沒可能的，無論如何都沒可能的。
「公攤面積」的法律專業稱謂是「公用建築面積」，指的是一幢樓裡的業主，共同使用的建築面積。這麼一還原，是不是感覺都不一樣了？「公攤」像是強行攤到我們身上的，「公用」就比較中性，是客觀存在的面積。
公用建築面積包括兩部分。一部分是公共建築，比如電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、地下室、值班警衛室等；另外一部分，是牆體面積，業主與公共用房之間的分隔牆以及外牆。
已作為獨立使用空間銷售或者出租的公共面積不算在內，比如拿來出租或銷售的地下室、車庫、人防工程。涉及多幢樓的建築面積也不算（因為公攤面積是以一幢為單位計算的），比如為多幢服務的警衛室和管理用房。
這些面積，開發商如果有心，可以通過設計讓它趨於合理的範圍。這種性價比沒有一個明確的數據，下面的公攤係數*，隨便看一下就好：7 樓以下的花園洋房，公攤係數 7%-12%；7-11 層的小高層，公攤係數 10%-20%；12 樓以上的高層，公攤係數 14%-24%。
所以，只要是城市的住宅，公用建築面積是一定會存在的，就算將來小區真的取消了圍牆，也是一樣。
這麼猜想一下，呼籲要取消的應該不是公攤面積，而是「按照使用面積來計算房價」，或者說是「公攤面積取消計費」。
3
rd抱歉，取消公攤面積計費，短期內也是沒可能的。
我們也贊同取消公攤面積計費，但是理由絕不是所謂的「降低房價」「減輕老百姓的買房負擔」。想事情不要憑直覺，我們攤開來理一下這裡面的數學邏輯。
新房的定價，是由開發商的建設成本和利潤率決定的，是總價思維，當這些成本和利潤分攤到每套房子上，有沒有公攤面積，影響的只是單價，我們的實際支出並無差別。更別說能降低房價。
二手房也是一樣。舉個例子。我用 240 萬的總價，購買了一套 89 方的房子（使用面積 72 方），均價 2.7 萬/平米，這時候公攤面積取消計費了，我要是用均價思維去算，2.7 萬乘以72方，194 萬賣出去，我是不是傻。至少也是 240 萬的總價，除以實際使用面積 72 方，讓均價變成 3.3 萬。
這樣一來，又有一個問題：房價看上去上漲得厲害。
雖然只是兩種計算方式表現出來的數據差異而已，雖然對購房者買房基本沒有影響，但是，心理感受很不一樣呀。在我們國家，心理感受是很重要的呀。
現在的公攤面積，實際上是攤薄了房價的。為了維持這種美妙的錯覺，政府也絕不願意取消公攤面積計費。
4th
我們惡意地揣摩一下，還有很多人都是不願意看到公攤面積取消計費的。
很多費用，都是按照建築面積計算的：物業公司的物業費，暖氣公司的暖氣費，政府部門的契稅，上海和重慶還在繼續試點收取的房產稅。
所以，當前因為公攤面積而產生的糾紛，也只能繼續發生。
現在大部分房子都是期房，連開發商自己都不知道公攤面積到底是多少，交房前我們看到的是暫測面積，交房後的產權面積以房管局核實的為準。公攤面積一擴大，就導致使用面積縮水，一來二去是兩倍的差異。
又或者，同一地段的兩個小區，面積都是 100 平米，單價都是 2 萬/平米，一個公攤是 10 平米，一個公攤是 20 平米，實際購房成本就會相差 20 萬。
5th
法律層面無法將公攤面積細化到一些具體部位，測量的時候也沒法有個統一公正的第三方機構，在這樣的現狀下，我們只能多些自保技能。
1. 如果是買的新房，儘量就公攤面積等與開發商達成特殊約定，包括預估面積、測量方法、糾紛處理和違約責任等，都列進合同條款內。即使事後有什麼爭議，也可做到有據可依。
當然，這是理論上的；你想改開發商提供的合同，難於上青天。雖然改不了，但是我們得知道，理論上我們是有增加合同條款的權力的。得不到是一回事，不知道是另一回事。
2. 既然花錢買了公攤面積，那就好好利用。
現在的小區，利用樓宇、電梯、房頂、外牆等共用部分設置廣告，已經非常普遍，收益也是越來越高。依據規定，這些廣告收入都應歸業主共有，由全體業主支配、使用。但由於很多業主對這部分享有的權益不明確，基本上所得收益都被物業公司或者業委會佔有。
6th
最後補充一點知識。
使用公攤面積計算房屋面積和房價，是從香港發展起來的。具體怎麼被學過來的，暫時缺乏這條路徑的資料。不過，香港在 2013 年 1 月 1 日實行《住宅物業銷售新規》，要求二手房銷售要按照使用面積計算房價；到 4 月 29 日，擴展至新房。相當於已經取消了公攤面積計費。
在這之前，重慶是我們國內唯一不採用公攤面積計費的城市。
我們國家的商品房改革是從 1998 年開始的，就在前一年，1997 年，重慶剛剛恢復直轄，各項制度創新和改革的空間比較大，像企業破產製度、國企改制等，重慶在全國都是先行者。在房地產領域，重慶也是房產稅最早的試點城市之一。
2002 年，重慶市人大常委會出臺地方性法規《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，明確要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。2011 年 5 月 27 日，再一次修訂完善。
7th
但是，重慶按套內面積計價，真的是千般好嗎？德科說，按套內面積計價，聽上去很爽，但受損的反而是購房者。他給了一個非常開腦洞的邏輯。
明天看他的文章嘍，但願他不會拖稿。
名詞解釋*
公攤係數：即公攤面積佔建築面積的百分比。
附錄：與公攤面積及爭議處理相關的法律法規及地方性規定
1.《物權法》（2007年10月1日施行）
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
2.《物業管理條例》（2018年4月4日修訂施行）
第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
3.《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（1995年12月1日施行）
第三條 商品房銷售以建築面積為面積計算單位。建築面積應按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。
第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。
商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積。
第九條 公用建築面積計算原則
凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
公用建築面積按以下方法計算：
整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。
4.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日施行）
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
5.《重慶市城鎮房地產交易管理條例》（2012年1月1日修訂施行）
第十三條 商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。
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