自古以來，商品交易都是一手交錢一手交貨。但是，在中國有一種商品例外，要先交錢兩年後，才能交貨！這種商品就是房子！
但不久的將來，這種不公平的買賣，要拜拜了！
就在昨天，樓市傳來爆炸性消息——廣東將取消商品房預售制度？江蘇等省也在論證評估中！
9月21日，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
劃重點：此次通知稱，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議降低預售制帶來的高槓杆，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
商品房預售制度從何而來
自1994年《房地產管理法》頒佈以來，商品房預售制度實施已近25年。當年為什麼要實施預售制度？是從香港學來的。
房產預售制度是香港大亨霍英東發明的。
上世紀50年代，香港人口激增，住房極度緊張。為此，香港政府拍賣土地允許私人大量建設高樓。但蓋樓需要大量資金，很多公司一時湊不齊這麼多錢，怎麼辦？
這時，香港著名商人霍英東第一個想到了分期付款：正式動工前，先收取買家的一部分訂金，用買家的錢來蓋樓，餘款分期支付......
自此，房子變成了期貨，整個香港都瘋了。短短一年多，霍英東就成為香港地產業的老大，也由此奠下了香港政府土地拍賣、地產商“賣樓花 ”的基礎。
▲香港蟾宮大廈，60年前，霍英東把這座17層的住宅，首創賣樓花的方式進行發售。
三十年後，與香港一河之隔的深圳看到了土地財富的巨大價值。自此，土地拍賣、商品房預售等制度，都從香港引入內地。1987年12月7日，深圳國土局第一次拍賣土地使用權；1994年，《城市房地產管理法》等法律文件相繼出臺，房地產預售在全國實行起來。
為什麼現在才想改變呢？
因為，在房地產和城市化高歌猛進25年後，國家發現土地財政快到頭了，靠房地產支撐中國經濟，快行不通了。現在國家要求“房住不炒”，而使房子變成金融屬性的，正是預售制度。所以，拿它開刀也在情理之中了。
商品房預售制度5宗“罪”“
1、一旦發生資金鍊斷裂，導致工程爛尾。
2、使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生。
3、交易不公平。
4、房屋面積管理職能難以釐清，易產生行政風險。
5、造成不平衡發展和低效率競爭。
商品房預售制度這麼多壞處，還是早些取消好吧！不過，現在只是廣東發出了這個文件，那麼，和徐州人有什麼關係？
徐州也會實行嗎？
總有一天徐州也會實行的！因為，此次風波，並不是廣東掀起的，而是全國性的試探。
在廣東的這份通知後，還有一個附件，為住建部下發給6個省的函，其中就包括江蘇。
文件中要求對商品房預售許可進行深入研究論證，並沒有統一要求各省取消。
那麼，江蘇會緊跟廣東嗎？還要看江蘇省住建廳的“評估”結果了。
如果實行，對徐州樓市有何影響？
1、房子質量會提高
假如取消商品房預售制度，意味著購房者去樓盤看房時都是現房，能夠很好的瞭解到房源的各種情況，購房者看得見摸得著，免去了期房交付時可能發生的糾紛，也能降低房源質量的風險，能促使開發商注重樓盤品質和質量。
2、房價將會上漲
質量提高了，房價肯定要漲。而且，原本開發商願意給期房的折扣優惠都將沒有了。
打造一個成品樓盤需要大量的資金來支撐，而開發商貸款終額度將是有限的。假如開發商不能依靠預售來實現資金快速回籠，務必會增加財務成本，而開發商會講這個成本轉化給市場承擔，即是說房價將會上漲。
不過，購房者交錢的時間也延後了一兩年，可以通過理財等手段，彌補房價上漲的損失。
3、一批開發商要倒了
按照現在的制度，一塊地開發後半年可以預售，再過一年半左右交房。假如統一現房銷售，開發商回籠資金就要晚一年半，這就增加了一年半的融資成本。
開發商的融資成本差別很大，像一些中小開發商以及拿地激進的房企業，融資成本都很高，如果讓他們建好房子才能賣，等於直接宣佈他們完蛋好了。
而開發商倒了，他們在建的樓盤也爛尾了。對已未上房的購房者來說，是利空。
4、地王消失，新房供應也少了
由於倒下的肯定都是那些激進的的開發商，剩下的都會是相對比較保守的，這樣地王就不太容易出現了。既然沒有地王了，利空房價啊。但政府賣地收入也少了，於是政府也會謹慎起來，推地的節奏控制起來。
所以新房供應肯定會下降，這又肯定會推高房價。
由此可見，取消預售制度對購房者來說有利也有弊，但對開發商而言弊端更大。
看到這裡，大家開心了。希望趕快能實施。但是——
預售制度為什麼不直接取消？
顯然不行！這更要出大風險的！
其實《通知》的附件二也提出了：考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開關企業融資的週期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鍊斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”（因為建好才能賣），相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。
因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。 並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。
所以，準備買房的不要高興太早，一時半時都不會實行。
其實早在2004年，央行發佈的《中國房地產金融報告》就稱，商品房預售制度導致市場風險和交易亂象，建議取消預售制度，改為現房銷售，在當時引起熱議。但14年過去了，今天，我們又在重複同樣的話題……
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