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租赁他人房屋用以生产经营或是居住生活，这本是一件平常事，但若租赁房屋已被抵押，就可能会对业主的所有权及租户的使用权产生影响。
常熟的甲公司在法院司法拍卖中购得了一家厂房，但该处厂房正由乙公司使用中。甲公司随即与乙公司进行交涉，但乙公司拒绝搬出。甲公司无奈之下诉至法院，要求乙公司搬离。
乙公司代理人到庭称，该片厂房是他们向丙公司租赁的，租赁期为三年，租金也已支付，现要求他们搬离，租赁期限未到，不能同意。
法院调查后查明，丙公司在2014年将诉争厂房抵押给了银行，以获取贷款。2017年7月，丙公司又将该片厂房租赁给乙公司。此后，丙公司因为无力偿还贷款而被银行告上法庭。2018年年初，经法院司法拍卖，甲公司购得该片厂房的所有权。
法院确认事实后向乙公司作法律释明，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即甲公司购得厂房后，无需遵守乙、丙公司签订的租赁协议。最终，经法院实地勘察租赁厂房，作出搬离方案后，乙公司同意并搬离了诉争厂房，甲公司则自愿支付乙公司补偿款15万元。
法官释法
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。法律之所以要作出此种规定，是为了保障抵押财产的变现，保护抵押权人的权利。本案中乙公司的损失，可以另行向丙公司主张。因此，大家在租赁房屋的过程中，特别要注意房屋之上有无权利瑕疵。如有其他权利人的，就有可能影响自身使用权的行使。
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