預售制迎變局？專家：立刻取消，50%房企將死亡？

成就無數房企的“樓花模式”將迎來變局。估計這幾天你的朋友圈，你的地產界朋友討論比較熱門的話題就是——取消預售制

近日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）引發廣泛關注。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。該材料擬於9月25日上報住建部。

廣東省住房城鄉建設廳擬訂的材料——建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售，並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公佈，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

什麼是預售制？其實是開發商又從買房人手裡借了很多錢，從銀行借了很多錢，提前來建房子，說白了就是開發商不花一分錢，高槓杆建房，等房子建好了，然後買房的人才能住進去，開發商如果跑路，則銀行受損，買房人受損。

這樣一說很多購房者就納悶了“購房者又不傻，怎麼會同意這樣不公平條件”，其實預售制雖然對購房者有一定風險，但是同時購房者也能提前享有買房的權利，挑選優質的房源。

其實預售制度是霍英東發明的，是港英時期、房地產商在資金不夠的情況下以信用為擔保的一種融資手段。上世紀50年代，霍英東在香港首創“樓花模式”，日後被深圳移植，隨即在內地開花結果，成就了無數“宇宙級”房企。

專家觀點

觀點一：張大偉：當下如果取消預售制，起碼50%的房地產企業將倒閉。

張大偉先是肯定了預售制的功勞——但在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價！

從過去歷史看，預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多。

房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高週轉和高負債的企業。張大偉認為，取消預售制度，將加大企業的資金鍊風險，導致企業回款週期嚴重拉長。從短期來看可能性不大，因為當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，當下取消預售，有利於資金寬裕的國企，大企業。對小企業來說是滅頂之災。所以他覺得

雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。張大偉建議，預售制度不應一刀切取消，但應該逐漸加大規範範圍。

觀點二：嚴躍進：

嚴躍進認為，現房銷售模式將更加成熟，而預售或者說期房制度會更加不適合。

嚴躍進分析認為，廣東此次建議，預計獲得審批的可能性很大。

而從企業的運作情況看，勢必需要高週轉。否則慢悠悠的開發模式，資金壓力會很大，因為沒有預售的概念後，企業資金回籠的週期將來場。

而新銷售方式，會使“討價還價”的模式形成，房屋一手交錢、一手交貨”的，定價機制更加透明，此時市場將出現“一分錢一分貨”的定價模式。政策本身並不帶來房價的上漲或下跌，但是更容易給不同產品進行定價。

“比如說房屋質量不好，購房者不像過去預售那樣，認購比較被動，現在對於一些定價偏高的項目，可以拒絕認購，這樣價格也容易下跌。而好的項目，可能在意向認購的挑選中，也會逐漸提高價格，但還是吻合基本的定價規律的。”嚴躍進表示。

取消預售制到底對樓市有什麼影響，房價到底是漲還是跌？

小編覺得，取消預售制也許預示著，中國的房地產需要進入一個新的時期，叫寡頭壟斷時代，過去的黑開發商太多了，各位深有體會吧。將來的新時代，開發商一定會更有責任心，房子品質也會越來越好，同時，價格也會更高。

當然，房價高並非是取消了預售制所導致的房價高，而是因為中國房地產行業的發展到今天的一個產物。

綜上，房價不會因為取消預售制而大漲或大跌（時機問題），未來一兩年，國內樓市平穩乃至下跌都是常態，在這個過程中政府會適時降掉房地產行業的內部槓桿。

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