文章來源：地產總裁內參（ID: dczcnc）
深圳最強颱風來了，12級，嚇人！
可眼下的樓市，同樣也恐慌異常
某種程度上，樓市冬天也不遠了。
出來混，總是要還的
好行情，掩蓋了房企內部很多問題！
差日子，才倍感對昨日衝動的後悔！
因為2017年的地王或是次地王的衝動，這些土地遭遇2018年嚴厲調控和限價，只有“曬太陽”，更重要的是每天還利息不說，更難受的是企業的眾多資金都陷裡面去了。
更可怕的局面是，2018年此刻乃至今後的樓市“寒意”，越來越冷！
先講個笑話，2018年這個帶8的年份並不是好年份，8，儘管是發的諧音。但8，對於經濟年份而言似乎不是個好數字，1998年亞洲金融危機，2008年次級貸經濟危機，如今的2018年也是寒冷異常。剛剛魏傑教授表示，2018年、2019年、2020年將是中國經濟最艱難的三年。不僅整個經濟形勢如此，房地產更是如此。
2017年是樓市分化爆發年
2018年是樓市調整轉折年
2019年或是樓市的寒冬年
你還記得麼？早在去年，萬科預測2018年樓市是小年，而陳勁松更是表示2018年是小小年，如今2018年過了一大半，尤其是731政治局會議明確遏制房價上漲之後，樓市寒意，瞬間來襲。
變天很快，尤其是731調控會議之後。
731會議，可謂一錘定音。
2017年還是熱火朝天，2018年上半年有些城市很瘋狂，比如中西部城市開發商瘋狂拿地，但2018年下半年731會議以及三四線棚改嚴控後，樓市的風向標，迅速全局性轉變。
1，開發商讓步，樓市銷售面不再“樂觀”！
首先、從當下樓市跡象分析，恆大“降價打折”是一個詭異的信號。
以前中國樓市都有個930政策，即在國慶前一天出猛的調控政策，而“信息超靈的”恆大，往往會在出政策前1、2周，率先全國大幅度降價，兇猛出貨。
今年恆大9月初就提前啟動了全國降價（以及全民營銷），恆大全國全部樓盤8.9折，最低可至7.4折。這比今年2月份的8.8折促銷力度更大。據說效果還不錯，短短2周降價促銷就賣了200多億；除了恆大，同時，碧桂園也迎來銷售端8月數據腰斬到330億左右的跌落，而對自己多年擅長的三、四線市場，碧桂園此刻也是態度突然嚴肅、冷靜、謹慎，投資拿地是一個嚴字當頭。
同時，樓市最近幾個月，環京區域下降，上海周邊也是降價厲害，上海同樣出現買房送寶馬等促銷打折，很多50強房企，據說不是在促銷，就是走在制定適度促銷甚至是率先降價先跑政策的路上。
從開發商內部的銷售數據分析，不少房企跟老潘表示，銷售指標表現出樓市趨冷、惡化的趨勢。以開發商項目銷售“大數據”監控指標來說，評價樓市冷熱的指標非常不樂觀，比如千元來電量顯著下降，來電到場率下降，到場成交率下降……與此同時，一些房企很多強調自銷為主的也開始引入渠道公司進行銷售，並給出了2%以上的成交佣金。
2，心態變了：消費心態觀望，開發商投資謹慎，等待2018年4季度和未來低點
從買賣雙方心理來分析，最大程度改變樓市風向標是中央政治局731會議，會議專門強調房地產不允許價格上漲後，全國樓市一二三四線迅速心態發生“扭轉”甚至是“急轉”。
邏輯是這樣的。
其一，消費者開始觀望和延遲置業，他們對房價的預期吃了定心丸，既然房價中央規定不讓漲了，那我買房就不用著急了，觀望心態開始成為中國樓市上空的主旋律。
其二，從開發商端口來看，本來2018年就缺錢，加上政府土地出讓價格仍然不肯顯著放鬆，這些是外因之外，731的不允許房價上漲的“剛性”高壓線後，所有開發商拿地測算ROE、IRR時，預期售價的增長幅度，以前很多樂觀開發商都是10%、15%甚至更高的預測，但現在，所有的銷售預期被吃了一顆痛苦的定心丸，算不過來賬，地拿不起了。
所以，開發商端口而言，拿地的測算吃緊，投資減少。
當然沒有差的行業，只有差的企業，哪怕如今樓市趨冷，比如土地價格下降流拍，優秀房企依舊在囤積資金，準備在樓市更低點低位吸貨，或者收購一批要破產的房企資產包。
目前來看，老潘就聽到10多家房企準備2018年4季度乃至2019年上半年磨刀收購樓市“淘汰生”或是“地產轉行者”。
3，功臣慢慢退位：三四線的2年暴漲週期基本結束，三四線面臨調整期。
老潘預感，三四線在2018年年底到2019年之後預計對房地產年度銷售額貢獻會下降。
2017年，2018年樓市主戰場還是三四線。
2019年、2020年後預計樓市主戰場將是強二線、二線、普通二線和強三四線。
在2017年，三四線城市銷售額是中國樓市大半壁江山，2017年13.7萬億銷售額中有60%之多來自三四線，而且三四線也助力了一些黑馬房企的爆發，比如眾所周知的祥生、中梁，當然巨頭碧桂園也是受益三四線，但到底如何看待三四線？需要辯證的去看。
第一、不做三四線，不下沉，就做不大規模。
因為一二線限購限價有外溢到三四線的效應，二則三四線也分強的和弱的，強的三四線還是有空間的。所以以前堅定一二線佈局的融創，龍湖，旭輝、萬科都這兩年迅速下沉三四線，這是對的。
第二，三四線割韭菜順序：第一波剛需，第二波改善。
的確，過去三四線第一波割韭菜是剛需，如今剛需也N多年了，也該迎來一波改善需求的爆發，這是一個時間的紅利。比如碧桂園三四線從過去郊區大盤到如今進入城市中心中小體量樓盤的改善需求；比如祥生三四線獨特的升維產品戰略，即把二線城市品質降維放到三四線，讓三四線城市居住品質享受一二線的同等待遇，對去化和溢價效果非常明顯。
第三、必須清晰認識到，三四線是短中期的戰略，不是長線戰略。
開發商千萬不可戀戰，不可大體量大規模，而適合打輪動戰，即房企圍繞一個核心二線城市的周邊優質三四線進行輪耕，機會式收割機，這是可行的。所以對此，有了很多房企提出1+X的佈局策略，即圍繞一個二線深耕，而後圍繞二線周邊的強三線進行X個城市的投機性割韭菜。即典型的圍點打圓。
所以，三四線依舊是個短期戰略，適合2016年、2017年兩波戰略性的窗口期，這2年乃至2018年上半年的收割之後，2018年下半年開始到2019年今後，老潘預計三四線將迎來“調整週期”。因為從2016年到2018年的2、3年的改善收割和棚改的收縮、以及金融去槓桿之後，也會進入瓶頸和調整期。比如三四線新晉之王中梁拿地在2018年就已經逐漸迴歸二線。
4，現金流是房企殺手：回款慢、融資難，還債高峰期到來
從2018年開始進入還債期，而2019年、2020年中國各大房企迎來了集中還債期，規模與量級將遠超2018年。有數據顯示，自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期高峰，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後到期的總規模0.9萬億。顯然，2019年將進入高峰期。
為何2018年下半年、2019年、2020年是還債高峰期，核心是因為房企在上一輪的房地產高潮（2015年到2017年）後地價飛漲，房企大量搶地，融資發債、買地金額同比上漲了50%。考慮到在所有融資渠道中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款期限短，開發貸和併購貸平均期限3年，委託貸款和信託融資平均期限不到2年；信用債中佔比最大的公司債在2015-2016年集中發行，一般期限3-5年，也從2018年下半年開始進入集中兌付期；存量海外債也在2018-2022年密集到期。
所以未來2、3年，房企債務兌付壓力還將火箭式上升。
同時，禍不單行的第三個利空是房企銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限籤”，直接導致房企經營現金流回款慢，回款少。
也就是說，2018年下半年到2019年，房企將整體處於“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面，即一種“入不敷出、現金為王”的超級“缺錢感”！
比如保利高管在2018年中報會上稱，一線城市拿地成本高、壓力大，有一定風險，公司有意識迴避；下半年爭取大力銷售，多拿一些現金在手上，逆週期拿地。
同時，我們也看到華夏幸福、禹洲地產主動尋求平安地產入股，引入金融機構進行股權融資，一方面降低負債率，另一方面因為金融入股，會獲得更好的背書，也是應對樓市未來的一個戰略舉措。
5，土地市場已經先行變冷：土地市場，是樓市的晴雨表
土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。
2018年的全國土地流拍，這是過去多少年很難見到的。
據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，創下近幾年土地流拍數量最高記錄。
流拍，一方面反映了聰明的房企，2018年不再頭腦發熱，不再盲目拿地，而是換之以頭腦冷靜、合理算賬、該放棄就放棄、2018年很多非優質地塊、缺乏價值支撐、很難算賬的土地將繼續流拍。另一方面，流拍，也反應開發商的確沒錢了。
在目前很多城市，土地價格額已經回落到20%、甚至30%，但去交保證金的開發商已經沒有幾家了，而且拿地很多已經是底價、零溢價拿地。
6，2018年、2019年樓市進入裁員高峰期
老潘預計，2018年、2019年樓市或將進入裁員高峰期，裁員不再是個案，而是一個常見現象。
2018年下半年，很多房企已經提前過冬了，或是表示安全第一。比如融創孫宏斌就表示，今年將安全放在第一位，投資標準提高，對買地很小心。類似碧桂園、中海高管也提出企業增速不要太快了……
某種程度上，減少開支，加速回款，強化管理，強化風口，部分裁員成為2018年下半年房企的典型選擇。
一方面，房企在投資端謹慎拿地，減少拿地，另一方面，銷售端快速回款，現金為王，同時，房企的2018年，上半年還在“招兵買馬” ，下半年卻又在接連裁員。也就是在8月底9月初，泰禾、華夏幸福、綠地等多家房企被傳出裁員，而萬科、碧桂園等傳出“控編”。
裁員，是有必要的。開發商其實是有背後邏輯的。
在老潘看來，其一，在現金為王，開發商在減少資金支出，不僅僅是拿地投資謹慎，而且裁員也是一個手段。二則這一輪三四線調整也帶來房企城市結構的調整，結構性裁員也是一種必然。三則從樓市趨冷後，對管理、人才素質要求更高，因此房企會進行一定的組織瘦身，而基於這兩年的人才結構性裁員也是一種。
比如房企在過去2016年、2017年行情好的時候大幅度招人，新人佔比很高，快速擴張也帶來很多新人“把關”不嚴或是企業適應性不夠，最終對新人，尤其是最近1年入職的員工，房企開始了大力度瘦身和裁員。
小結
市場還在繼續下行，樓市真正的冬天，還在後面！
是危險？還是機會？
老潘的答案是
對曾經衝動、內功不足的房企是危險！
對時刻穩健、現金充沛的房企是機會！
預計2018年底到2019年，勢必又是中國房企新一輪“大分化”的窗口期！
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