國務院發展研究中心研究員 劉衛民
黨的十九大報告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。近日，深圳市根據當地住房需求特點、前一階段住房供給經驗以及對未來住房發展趨勢預判，出臺了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱《意見》），特別強調要把住房民生屬性擺在更加突出的位置，以滿足新市民住房需求為主要出發點、以建立租購併舉的住房制度為主要方向。這一系列制度性設計和安排，對於熱點大城市構建完善的住房供應與保障體系，促進房地產市場平穩健康發展，實現全體居民住有所居，具有重要的實踐意義。
深圳住房制度改革的三個亮點
從深圳市住房制度改革看，主要體現了三大亮點，即在住房供給、住房保障和住房管理機制方面都有新的探索。
第一，進一步豐富住房供給主體類型。深圳在總結以往住房供應體系實踐經驗的基礎上，對現有住房供給體系進行了拓展。在供給主體層面，既有傳統的房地產開發企業，也有新型的商業化住房租賃經營機構、符合相關條件的企事業單位、市區政府和新區管委會，還有深圳市改革過程中形成的社區股份合作公司，這種制度安排體現了多主體住房供給的特點，有利於充分發揮政府與市場兩方面資源，充分發揮不同主體在不同住房產品中的特定作用。
第二，進一步拓寬了住房保障渠道。深圳土地資源相對緊張，新增土地供給非常有限，因此，深圳的住房制度建設特別重視盤活存量用地，允許已批未建用地、社會存量用地、徵地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。同時，深圳實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區，增加了住房保障項目的吸引力和可持續性，使住房保障真正成為一項民心工程。
第三，進一步提高住房管理機制的協調性。一方面，住房、土地、產業的協調性在增強，如在《意見》中明確提出，堅持住房供應與需求總量相適應、居住用地面積和比例與住房建設規模相適應、產業發展與住房佈局相適應、公共服務設施配套與住房建設供應相適應，分近期、中期、遠期三個階段實施，並根據住房需求變化，對規劃進行綜合評估、滾動調整、及時優化；另一方面，住房管理機構之間的協調性也在增強，從組織領導、政策銜接、信息共享、資金保障、宣傳引導、考核管理多個方面，都進行了一系列制度性安排。
住房制度改革有利於住房市場平穩健康運行
在房地產嚴格調控的大背景下，深圳住房市場已經呈現階段性調控成果，但也必須清醒認識到，對於像深圳這樣的熱點城市，住房調控壓力仍然十分嚴峻，必須利用政策調控取得階段性成果的窗口期，加快建立適應熱點城市房地產供求關係的新時代住房制度。
首先，住房制度改革有利於降低新型城鎮化成本。住房是居民的重要生活資料之一。在城鎮化過程中，隨著農業轉移人口和相關產業不斷集聚，深圳住房供求關係必然面臨較大挑戰，房價持續高位運行也必然會提高新型城鎮化的成本。深圳要推動經濟高質量發展體制機制"走在全國前列"，就必須一方面吸納各類產業人才，營造有競爭力的投資、創業條件，另一方面還要讓新市民的住房需求得到滿足，通過適宜的住房公共政策降低新市民的進城門檻，實現安居與樂業之間的良性互動發展。
其次，住房制度改革有利於提高經濟運行的穩健性。深圳通過提供不同類型住房產品和住房保障，可以進一步控制家庭槓桿率，對於提高整個經濟體系的穩健性具有積極意義。在深圳住房供給模式中，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。這些做法將使投資和投機需求得到有效抑制，從而大大降低住房的金融屬性，促進住房向居住本質迴歸。
加快推動住房制度改革進程要重點處理好三個關係
深圳市的住房制度改革模式表明，加快構建"兩多一併"的住房體系要處理好政府與市場、租賃與購買、總量與結構之間的關係。這也是其他城市值得借鑑的地方。
從政府與市場的關係來說，要充分發揮政府和市場兩方面積極性。對於住房保障需求，政府責無旁貸，應運用實物保障和租金補貼等多種靈活手段，逐步實現不同層次人群的應保盡保。對於住房市場需求，仍要堅持市場化的原則，引導開發企業提供有效的產品。下一階段住房公共政策的重點是如何滿足"夾心層"群體和新市民群體的住房需求，深圳的人才住房、安居型商品房、公共租賃住房都是非常有益的做法。
從租賃與購買的關係來說，我們的重點和難點是加快發展和完善住房租賃市場，通過引導機構化租賃住房項目，合理保護租賃雙方權益，儘快補上住房租賃這個短板，實現宜租則租、宜買則買的梯度消費格局。
從總量與結構的關係來說，關鍵是既要做到住房供給總量基本平衡，還要做到住房供給結構更加合理，如深圳通過規劃、信息共享、區域協調等機制，其主要功能是做好房地產供求的預調節，進一步滿足新型城鎮化過程中多層次、多元化的住房需求。
本文為作者發表在《中國建設報》2018年8月14日上的文章
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