最近房市又慌了。
房價漲的時候，大家悶聲發大財，房價稍微跌的時候大家就集合去售樓處說理，維權的口號十年了還是那句話“黑心開發商還我血汗錢”，總是以為自己追高了的房市投資者在這一點上跟股民比差遠了，你聽說過股民虧錢了去某會門口拉橫幅維權的麼？
這幾天發生的事情有點多，有買房後房價下跌拉橫幅維權的；有行業大佬出來看空悲觀的；有售樓處被砸的等等。。。這些在每輪房地產低谷期都會出現的。今天這張“活下去”的大屏幕是萬科的一個秋季例會，不用去現場，也能猜到這個會議上大概說的什麼內容，例如：高週轉啊、負債啊，危機啊什麼的.....
不過現在的情況確實跟2014年大有不同了，2014年的央五條大夥都還記得吧？
1.各商業銀行保證正常房地產融資需求
2.積極引導房地產信貸市場健康發展
3.商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價
4.提高貸款發放和審批效率
5.不許停止個人購房貸款
這五條的第一條是支持房地產商融資蓋房，第三條這個合理的空間可就大了，記得我13年買房子的時候那時候利率可以打八折，不過當時我全款買的並沒有貸，第四條和第五條就是鼓勵銀行把錢快點撒出去。
如今的政策有變，貸款利率上浮15%-30%，三價合一增加二手交易稅收，從需求端來說這無疑是加大了購房成本。我上個月剛貸的，上浮15%（深圳）。
最近又在傳要取消商品房預售制度了，這個制度前幾天咱們講過了，雖然已經出來闢謠了，但是以後也有可能變相的改革，週五的房地產板塊集體都跳水了，股市這反應快的驚人....這個政策的影響到底有多大呢？
吃瓜群眾最關心的是這個政策會不會讓房子崩盤，我的看法是，這是為了保價格的，上頭一直強調的是穩，從未講過要降低價格。前面我寫過一篇文章：股市救不起，房市調不動的真正原因 裡面咱們就談過了供需關係這個問題。
目前房市出臺的所有政策都在限制市場供給，假設從現在開始房子只能蓋好了才能賣，那房企的建設成本，財務支出以及承擔的風險都要比以前高很多，那房企的開發意願就會降低，降低供給，價格自然跌不下來。
這個政策短期來講是穩市場的，但是對中小房地產開發商來說可不是什麼好消息，資金鍊本身就緊張，現在又拿不到預收款，那資金鍊就更加緊張，隨時面臨的就是被行業淘汰出局。
看到這裡，大概明白了“活下來”的含義了吧。
關於萬科今天的這個“活下去”的話題，其實早在2014年的時候鬱亮就唱衰過樓市進入白銀時代，人民日報以前登過。
2014年觀點一出，嚇得房地產商紛紛觀望降低拿地預算，萬科當年的拿地數據也直線腰斬，恆大下滑的最厲害，輕微下滑的是碧桂園，毫無疑問碧桂園是幾年來房價上漲的鐵桿粉絲。
2013-2017四大房企拿地數據
上圖是2013年-2017年的房企數據，這份數據說明了幾個問題：
1.2014年經歷了一年的低谷期房企紛紛壓縮投入
2.低估期的時候碧桂園壓縮比例最小
3.2015年之後投入繼續加大迎接新一輪的牛市
4.2016年到達頂峰
在來看一張2013-2017每年拿地開支
這份數據裡的2018年的數據只統計到了8月份的，價格對應面積的比例也說明了幾個問題：
1.萬科並沒有踏空2015年的這一波上漲，注意看2013年數據，2015-2016投入一直第一，2017被碧桂園超了，擴張的速度太快質量未必跟得上，今年碧桂園新聞很多。
2.2015年後萬科保利拿地開支位居第一第二，重視1-2線市場
3.恆大，碧桂園2014之後的拿地開支對應價格，開始偏向2，3，4線市場，這也很符合2014年之後的政策導向，為去產能做出了不小的貢獻。
2018年只統計到了8月份的數據：
1.各家壓縮拿地開支，迎接新的下跌週期，今年的數據來看相比2014年的回撤要好看很多，但是如果你在考慮一下今年的這種大環境，在看看看這四家企業的手筆，可以說這四家的安全邊際還是很寬的。
2.保利萬科繼續1-2線城市倒騰
3.恆大碧桂園這說不定已經佈局到藏區4/5線了
行業的每一次週期也就是行業內部的洗牌期，2012年的時候銷售收入過千家的只有萬科，恆大，保利，位居第四的是萬達，如今恆大崛起，碧桂園打進前五，房地產市場得崩成啥樣才能輪到萬科這個現金大奶牛活不下去呢？
我的結論是：
1.萬科如果活不下去了那房地產開發商沒有一個能活下去。
2.目前沒有出任何對降房價有利的政策。
3.中小房企未來生存越來越難了，有倒閉/被大企業吃掉的可能。
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