惠州房訊：想必，很多人在瞭解二手房的時候，不知道二手房交易的流程是如何進行，小編專為大家分享二手房交易的相關信息，希望對有剛需的你們，會有所幫助。今天就一起來看看，到底有哪幾個步驟吧~
惠州房訊：買賣雙方尋找中介機構
對於買賣雙方，一定要選擇“證照齊全”，工商營業執照和房地產中介服務機構資質備案，誠信規範的中介機構。通過中介機構達成買賣雙方的需求。
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業主（賣方）：找中介放盤
業主出售房子時，可以選擇多家可靠中介機構放盤。放盤時，需要謹慎看清委託書中的每個條款是否合理，不要盲目簽字。如果需將鑰匙交由中介幫忙保管，則要提出要求中介機構出具一份鑰匙收據（機構蓋章），還可以要求中介記錄每次帶客看房時的具體時間，以防房屋或財物受損能確認責任。
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客戶（買方）：找房源、看房
在選擇二手房時，買家首先要根據自己的自身工作及生活需求，選擇所購房屋區域進行熟悉。可以網上找房，也可以通過線下中介機構找房。還要了解清楚所在城市的限貸限購相關政策。
惠州房訊：產權調查
▲在交定金之前，必須要查證房地產的權屬狀況。通過產權調查，可以獲取房產的權屬人、面積結構、是否有被抵押、被查封等欠款的書面證明材料。
▲為避免買到產權有瑕疵的房子，要做足前期準備，首先要仔細查看業主的房產證上有幾個人的署名，如果是有產權共有人，在下一步簽訂合同時就需要產權共有人也共同在場簽字。
▲另外，還需查看購房時的相關憑據，如：購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。如果房屋處於抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處於查封裝填，一旦房屋產權有問題，交易即無效。
惠州房訊：籤合同 交定金
在看好了房子、確認了房屋產權後，接下來就是要籤合同、交定金。不管是在籤合同還是交定金方面，一定要多加留一個心眼。
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籤合同（中介服務合同+購房合同）
▲中介和買、賣三方都要在場，若房產有共有權人，也要讓共有權人在場並一同簽字，避免後期出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
▲在簽訂合同時，如果該房產附有戶口，買賣雙方要協商好，寫明戶口遷出的日期及違約條件。還需注意合約中要明確各項的付款方式和條件、過戶時間、交易稅費的承擔方式及可能出現違約的情況等。
▲如果房屋有租約，賣家應和租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。
▲如果房產交易附帶有傢俱家電，最好在附表中加上對傢俱家電的品牌類型、新舊程度等描述，如有必要還可以附上傢俱家電的照片，以免最後交房時出現貨不對板的情況。
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交定金
▲定金金額不能超過交易總額的20%，超過的話，相當於是預付款。
▲如果房子，業主還在按揭中，定金建議不要直接交到業主手中，最好交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，籤一份協議，約定贖契完畢之後給定金業主，需註明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。
▲如果沒有可信賴的第三方，定金可交由銀行監管。
惠州房訊：評估
買賣雙方在簽完中介合同後，就可找銀行，然後會對所購房產骨架，評估影響銀行貸款金額。評估準則：區域因素、房屋自身因素、市場因素、心理因素。
惠州房訊：賣家贖契及塗銷遞件
▲贖契：指的是賣方的責任，賣方在銀行辦理了樓宇按揭貸款手續（商業貸款、公積金、商業與公積金組合貸款、抵押貸款），在未還清欠銀行貸款的情況下打算轉換產權人，需要提前終止貸款合約，將尚欠銀行的款項提前償還給銀行。（建議：買家不要拿現金直接給賣方贖契。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒很大的風險。）
▲塗銷遞件：兩者可同時申請，解約時間。賣方在償還銀行貸款後取消房產抵押登記，產權轉移申請即是“遞件”，指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。
惠州房訊：申請辦理按揭貸款
如果買家要申請按揭貸款，需要買賣雙方帶上身份證原件、收入證明、買賣合同到銀行做貸款申請。如果貸款額度達不到預期的情況下，像評估價高的銀行還需再評估。
惠州房訊：付首期及資金託管
▲合同約定遞件成功後，賣方就會要求交付首期， 目前房管局建議使用銀行資金託管（買賣雙方可協商而定，不是強制要求）。如果買賣雙方按照資金託管的規定來做，風險就會小很多，不管通過何種方式交易，首期款是必須放再銀行監管。
▲買賣雙方到銀行籤一份資金監管協議，然後各自在銀行開一個賬戶。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方，如果中間出現問題交易終止，則會將首期款打回給買方。也可以通過按揭的銀行辦理資金託管。
惠州房訊：房屋交接
▲來到最後一步，房屋交接一般涉及房產內部的傢俱家電和物業、水電、燃氣、有線電視等交接，要核實清楚是否有被更換或搬走，確認無誤業主就可以交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證複印件、身份證等，交易雙方最好在去之前打電話進行諮詢，以免來回跑動。
▲最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部傢俱家電完整，就交回給業主保證金。如果傢俱家電確實有缺失，那麼經過雙方協商後可以在保證金裡面進行抵扣。
買房子不是一件簡單容易的事情，動輒百八十萬，在面對繁瑣的二手房交易流程，一定要有足夠的耐心。畢竟一套房是一家人幾乎半輩子的積蓄，在交錢之前要長個心眼，沒有檢查清楚合同上的內容，不要隨意簽字。走每一步流程都要小心謹慎再謹慎！惠州房訊小編希望有購房需求的你們都能順順利利買到稱心如意的房子，一家人過上美滋滋的小日子。
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