作者：诺亚财富 首席投资顾问 熊靖宇
地产投资一直是资产配置里面非常重要的一环，如果想要配置地产，并不是简简单单买一套房，等然后什么都不做等着它增值就可以做到的，毕竟地产投资学问还是挺大的。
今天我试着用宏观的方式来解析一下地产投资。
房地产在中国的经济到底占有多么重要的地位呢？
中国的GDP超过83万亿，而地产的领域以及所谓的上下游产业链、地产开发商等等，占据规模超过了20万亿，也就是中国GDP接近四分之一是来自于地产板块，如此就知道地产在中国占据着非常重要的地位。
如果这样子还不足以看到地产板块的重要性，再给大家一个更重要的数据，2017全年的消费总销售额，比方说“双11”购物节，消费者集体疯狂购物，网上零售占2017年全部销售额7.1万亿，民以食为天的餐饮销售额占4万亿，汽车销售额占4.2万亿，大家是否知道房地产的销售额是多少呢？商品房的销售额高达13.74万亿，碾压式的告诉我们，房地产是中国最重要的消费品。
如果来看行业增速，2014年到2017年商品房销售年复合增长率超过15%，这是平均数值，龙头房企的增速恐更远远超过，2017年整个地产行业迎来了巅峰，从2016年一线城市开始领涨后，二线到三线四线城市，迅速占领更大版面的新闻，很多四线城市房产均价甚至超过了每平米1万元，对GDP贡献来说，接近2.6%的GDP增长贡献来自于地产行业，从各个方面的角度来看，地产在中国经济发展中，是非常重要的一环，过去三年左右的时间，整个房地产如火如荼的上涨，涨一倍、两倍都已经不是很稀奇的事情。
如果房价不断的上涨，会发生什么事情呢？
重要的是影响实体经济，怎么说？如果某人拥有1000万资产准备投资，过去三年实业投资每年回报能有多少呢？如果辛苦认真打拼，回报多是在8%~10%上下，但如果过去三年选择买一套房，那三年什么事情都不用干，可能净资产增长已经超过一倍，这就会导致大量资金选择涌入火爆的房地产市场，我们从M2与社融的数据上看到这情况发生，如今M2降到8%左右，M2下降代表什么呢？
M2体现银行体系内的资金，银行体系内的资金以工商贷款为主，主要的方向是发展实体经济。另外一个数据叫社会融资，社会融资是表内的资金加上表外的资金，而表外的资金主要以虚拟经济作为代表，过去社会融资增速远高于M2，更明白大量资金流向金融资产，催生金融泡沫，相信更多的资金是流向地产领域，我们现在可以明白的看清楚整个方向跟趋势。
数据源:诺亚研究工作坊
更多资金不断的从实体经济撤出来流向金融领域，而整个金融领域吸纳量最大是地产板块，反映在房价、地价不断的上涨。用经济术语来说，出现了比较明显的脱实向虚，而死亡交叉是从什么时候开始的？从2016年2月后开始出现比较明显的扩大，到了2017年下半年，脱实向虚的情况更进一步加深，大家认真的看到这个问题，于是喊出了非常重要的口号“房子是用来住的，而不是用来炒的。”根据这样的情况，开始制定了相当多的方案，先从需求端下手，调房价、控房价、稳预期，每个城市纷纷出炉号称史上最严厉的房地产调控，无论是限购、限贷、限售、限价…等措施出炉，不过这只能治标不能治本，因为毕竟没办法克服人性的贪婪，不过也是一种态度上的表明。
另一端，更为重要是治本，尤其在供应端的限制，包含增加住宅用地的供应，以及发展新区与卫星市镇，新区雨后春笋般的设立，代表也是整个地产行业出现转折点，比方说雄安新区推出之后，确实看到了人口未来有可能转移的现象，在过去一年的时间，北京地区的房价开始松动。
此外，在治本方向上，租赁房的推出，租售同权，也尝试让买房的需求进一步压抑，而长期来说，完善住房制度建设、改善住房供应体系、土地户籍改革的稳步突破、加快推进长效机制建设，对于长期而言，都是进一步的完善住房制度。
看到这边，我们应该心里有一个结论了，什么样的结论？
地产行业非常重要，在中国各行各业里面占到非常至关重要的位置，所以在资产配置中，投资人不可以缺少地产配置，由于地产行业的至关重要，所以要出现大幅崩跌的可能性相对较低，但如果今天想要做一个地产配置，又会出现了几个难题，过去几年地产价格大幅飙升，政府又出台了许多相对应的措施，对于未来的地产会产生什么样影响呢？
而这个时期如果想要配置地产领域，有什么是需要注意的，又有什么是需要避开的？
请静待下期，我将进一步去解开这些谜题。
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