尚未拿到施工許可證就悄悄施工，泰禾集團位於江蘇句容的鹿山水庫地塊，3月18日被主管部門勒令停工整改。
一家銷售額逼近千億的大型房企，為何要鋌而走險違規施工？梳理泰禾集團的財報數據就會發現，違規的背後，正是這家企業激進擴張後的高負債下，對現金流飢渴的一臉焦慮。
工地施工忙，相關批文缺失
近日，我接到網友爆料稱：位於句容寶華山一方國際度假村旁的大片工地開始了施工，現場工人、吊機、挖掘機、渣土車忙得不可開交，塵土飛揚，噪聲連連，卻不見施工現場張貼任何規劃公示、施工許可。
途徑仙林大道、銅龍省道、西部幹線，我來到位於寶華山一方國際度假村附近，確實可以看到大片待開發的工地。
經查詢，該地塊是此前歸屬於江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司的寶華鹿山水庫地塊，該地塊由13幅子地塊組成，總佔地面積為48.2萬方，跨越句容市下蜀鎮和寶華鎮，規劃用途為住宅、商業、綜合用地。
地塊全貌圖
2017年9月中旬，泰禾集團發佈公告稱：公司全資下屬公司簽署了《關於江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司之股權轉讓協議》，以31.789億元受讓沃得寶華100%股權，由此獲得句容市下蜀鎮及寶華鎮13幅地塊的國有用地使用權。
據業內人士介紹，鹿山水庫地塊自然條件非常適合打造低密度的高端商品房小區，正因為地塊條件優越，原地主手握地塊多年待價而沽。“國內大大小小几十家開發商都接觸過，但是都被報價嚇跑。最後沒想到被泰禾高價買下。”
併購僅半年時間，該地塊的現狀如何呢？
走了一段上坡路，我來到位於半山腰的一大片空地上，可以清楚地看到工地現場有3間移動板房，幾棵樹木被砍倒在地。3-4名工人在土堆旁勞作，挖掘機、吊機也在正常的施工中，看起來是在做土地平整工作↓
再遠處，可以看到一臺挖掘機正將積土運輸到渣土車裡，旁邊的壓路機也在運作↓
但我環顧工地一週，非常空曠，並沒有找到工地圍擋，也沒有看到現場張貼相關的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》。
我登錄句容規劃局官網，發現了在今年2月1日公佈的《寶華鎮鹿山水庫西側項目臨時建築總平面圖批前公示》，公示裡對項目售樓處和樣板房的位置做了標註↓
同時，我還找到了於2月9日核發的建設用地規劃許可證，但沒有看到《建設工程規劃許可證》↓
致電句容規劃局，相關負責人表示：“我們在今年2月給鹿山地塊項目下發了臨時的建設工程規劃許可證，有效期兩年，開發商可憑此證辦理施工許可證。”
臨時建設工程規劃許可證？那為何沒有像臨時建築總平面圖批前公示一樣在網上公示出來？
對此質疑，句容規劃局表示：“想看的話可以依照程序申請。”而我在江蘇省住房和城鄉建設廳官網上並沒有查詢到項目的臨時或正式施工許可證。
與句容市規劃局的回應有所不同，句容行政審批部門相關負責人表示：“目前，句容行政審批投資建設二科還沒有收到泰禾寶華鹿山地塊辦理施工許可證的相關材料。”
句容市住建局建設工程管理處經過現場勘查後回應：“我們去現場實地核查過了，發現土地平整相關工作是施工單位所為，但目前並沒有查到該項目具有施工許可證等相關手續，我部門已經下發了停工整改通知書，並安排工作人員在現場巡查、監督。如果開發商沒有在5個工作日內辦理相關手續並整改，我們會移交執法大隊，立案查處。”
2017年泰禾的句容併購之路
眾所周知，泰禾集團目前在南京僅有泰禾南京院子在售，主打中式合院，總價在2800-5500萬/套。南京網上房地產官網顯示，泰禾南京院子共入網118套，未售套數為26套。
在南京儲備地塊乏力的泰禾，選擇了在環南京都市圈瘋狂併購項目。以句容為例，我們來回顧一下2017年泰禾在句容的土地擴張：
泰禾集團在環南京的激進購地，正是整個集團2017年瘋狂擴張的縮影。
2017年前三季度，泰禾集團通過4次招拍掛以及29個收購項目，大量補充土地資源，新增土地儲備683.9萬平方米，計容建面938.3萬平方米，合計投入金額444.1億元。
在泰禾集團規模及資產飛速上漲的同時，與之相應的，是其負債水平上行明顯。2017年三季度，泰禾的淨負債率為403%，較16年大幅增加104.7個百分點 。
根據泰禾集團的2017年度三季報，泰禾集團到2017年9月30日，合併股東淨資產只有267億元，但有息負債（包括短期借款、長期借款、應付債券、一年內到期的非流動負債）卻高達1230億元。算下來泰禾集團的有息負債率高達461%之多！
激進買地，錢從何來？且看三季報中的投資活動現金淨流量：-335億。也就是說，泰禾集團是在靠借錢買地，玩的1元錢當4.6元錢花的戲法。
揹負沉重的債務壓力，倒逼泰禾集團去尋找更多的融資途徑。2017年，泰禾集團通過信託計劃在國內大舉融資。今年1月17日，泰禾集團在境外完成總額4.25億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券期限為3年和5年，票面年息分別為7.7875%和8.125%。3月7日，泰禾集團又發行了2.3億美元的債券，期限為3年，票面年息7.785%。
而為了應付沉重的槓桿，泰禾集團不得不加快手頭存貨的週轉，用快速回籠的預收款來填補現金流的窟窿。2017年12月1日，天津的泰禾天津金尊府發生一場火災，導致10人死亡，5人受傷。重大事故的背後，是該項目收購後僅3個月，就改造完工開售。
此次句容鹿山水庫地塊，泰禾集團尚未領取施工許可證，就冒著違規風險強行上馬，正暴露出企業對資金飢渴需求的事實。
3月18日，泰禾集團（000732）收盤價27.55元，較1月份的高點跌掉了36.9%。
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