商品房買賣過程中買受人常常會遭遇開發商逾期辦證，逾期辦理可能導致孩子無法上學，無法落戶，無法轉讓等情形，給購房者造成重大損失。
而對於逾期辦理房屋權屬證書的違約責任，合同有約定的，按約定處理。當事人在合同中關於繼續辦理權屬證書或協商解決的約定，屬當事人意思自治範疇。但合同中如無約定，在合理的寬限期內，仍不能辦理完畢或就違約責任承擔問題協商不成的，此時則適用法定的違約責任。
典型案例:
案例4：
即使合同未明確辦證期限，法律仍可保障業主權益戴先生與某開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了該樓盤棟一套商品房，總房款為100萬元。合同關於產權登記事項方面約定：開發商在房屋交付使用後90日內，將辦證所需資料報產權登記部門備案。同時，雙方還簽訂了《合同補充條款》，約定房產證、國土證由開發商負責辦理，所需費用由開發商承擔，但並未約定辦證期限。戴先生接受了房屋鑰匙。但此後較長的一段時間裡，他沒有拿到房產證。直到兩年之後，開發商才為戴先生辦理了房屋產權登記手續。從房屋交付使用到辦理房產證，相隔近20個月的時間。因此，戴先生認為開發商未在法定期限內履行辦證義務，於是提起訴訟，請求法院判決開發商為此支付違約金。
本案中一審法院經審理認為，雖然雙方的合同沒有約定辦理房產證期限，但《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：......(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......所以，開發商應承擔逾期辦理房產證的違約責任。
因戴先生不能證明開發商逾期辦證給其造成的具體經濟損失數額，故一審酌情核定違約金為2萬元。據此，一審判決開發商支付違約金2萬元。宣判後，雙方均提起上訴。開發商上訴稱“行政部門不作為”是造成逾期辦證的原因。對此，法院認為：開發商未能提供充分證據證明，其在房屋交付使用後90日內，將辦理權屬登記須由其提供的資料，報相關部門備案，故其提出的理由不能成立。二審法院終審判決駁回上訴，維持原判。
律師評析：
對於開發商逾期辦證的責任承擔問題，一般來說主要有以下幾種情況：
當事人約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
對於合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的情況，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。由於近年來我國金融市場利率化改革，央行不再公佈貸款基準利率，由此導致在適用該條上失去了參照的依據。對此可以參照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款相應規定：
未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區分不同情況處理：（一）既未約定借期內的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金佔用期間利息的，人民法院應予支持；（二）約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資金佔用期間利息的，人民法院應予支持。
同時，依據《商品房合同解釋》第18條“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任...”，可以看出當事人在商品房買賣合同中的特殊約定，可以排斥該條文的適用。
當然，並非是所有逾期辦證情況下違約責任都由開發商來承擔，也存在著開發商的免責事由。從《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，有一個前提條件“由於出賣人的原因……”。可以得知開發商承擔逾期辦證的違約責任是以過錯責任為歸責原則。
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