在白沙洲板块谈改善，圈圈一直觉得这是个伪命题。
在四新房源不断减少之后，白沙洲三环内这个价格13000-14000元/平米左右的刚需集中营，成为了武汉一众不锈钢们的心头好。
虽然当下的白沙洲依然是晴天一身灰，雨天一身泥；长时间破败不堪，连SUV车主都觉得难受的路；缺少大型商圈，全靠社区底商过活； 地铁还得两年多才通，早晚高峰堵得喘不过气来的状况。但在低价面前，一切都是浮云。
而就是这样一个当下环境不太友善的刚需集中地，即将迎来两个低密改善项目——正商金域世家和金地保利褐石公馆。
下面，圈圈就来为大家比较一下这两个项目。
位置PK
两个项目并列在一起，均位于青菱西路以东、白沙五路以南、滨河路以北。大板块上位于白沙洲三环内板块。
小区位上，北面是白沙五路，南面靠近三环线，西面挨着还建小区青菱城市花园，东面为一条正在修建中的青菱西路。
所以，位置上只能用基本一致来形容。
地价PK
P（2017）174号地块位于洪山区青菱西路以东、白沙五路以南、滨河路以北，占地面积95433平，总建筑面积315202.57平方米。这块地由正商竞得，楼面地价8389元/平。
P（2017）173号地块位于洪山区白沙小路以东、白沙五路以南、滨河路以北，占地面积55990平，建筑面积186867.20平方米。这块地由金地竞得，楼面地价8397元/平。
地价背后站着的是房价，参照近期的定价规律，8000多的楼面价意味着两个项目的价格预计在15000元／平左右，而两个项目位置接近，最终的价差也不算特别大。
品牌PK
正商这个项目我们并不熟悉，毕竟它是河南本土的开发商，首次进入武汉，个人感觉他比较类似武汉的福星惠誉。
资料显示，正商集团1995年创立于郑州，是集房地产开发、工程建设、物业服务、酒店管理、医院管理、投资和信托基金管理于一体的跨国企，业集团。经营区域涵盖河南郑州、洛阳、信阳、新乡、许昌、北京、山东青岛、海南文昌、中国香港及美国、日本、新加坡等地。
拥有中国香港主板上市公司正恒国际控股（00185.HK），美国纽约证券交易所上市公司GMRE(全称 Global Medical REIT, Inc.全球医疗房地产投资信托公司，代码GMRE），中国新三板上市公司兴业物联（全称河南兴业物联网管理科技股份有限公司，代码872196），同时正商集团也是郑州银行(06196.HK)的第三大股东。
正商地产蝉联中国房地产百强企业，连续五年销售额和销售量位居郑州第一名，荣获河南省著名商标。2016年正商地产销售额261.2亿元，销售面积270.7万平方米，名列河南省第一名。
据悉金地保利褐石公馆虽然为金地和保利合作项目，但保利似乎只负责营销等部分，产品的开发层面上还是由金地负责。
而金地集团不用多介绍，老牌的“招保万金”四大家之一，初创于1988年，总部设于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上海证券交易所上市（600383.SH），是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。金地集团目前的业务包括住宅开发与销售及装修、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为特色的国际教育及体育产业运营等，开发及持有的住宅及商用地产项目覆盖中国7大区域，50座城市，并在美国覆盖东西海岸8座核心城市，拥有11个项目。
进入武汉多年，足迹遍布武汉三镇，在武汉开发有金地格林小镇，金地自在城、金地悦江时代等十多个项目。
所以，从品牌层面上来看，金地是优于正商的。
产品PK
金地保利褐石公馆净用地面积55872.66平方米，总建筑面积186867.20平方米，住宅建筑面积128004.34平方米，容积率2.41，绿化率30%，总户数1122户，其中普通商品住宅987户，公租房135户，停车位1327个。
普通商品住宅户均123平！把别墅加一起这个户均面积其实真算小的，而且那些别墅基本只能算是洋房了！总规划20栋楼，包括1栋11层小高层，5栋高层，1栋超高层，以及13栋4-6层别墅。还有一所幼儿园。
据悉，金地保利褐石公馆10月底将首推4-7号楼11-18层小高层，建面约108-140平产品。其中4号楼18层，5号楼11层，6号楼17层，7号楼13层。两梯两户。共计236套房源。
目前，项目正在交资料。
而根据规划，正商金域世家项目净用地面积95529.60平方米，总建筑面积315202.57平方米，商品住宅建筑面积220495.55平方米，容积率2.497，绿化率30.1%，总户数2032户，地上停车位4个，地下2356个，总共非机动车停车位1350个，套均面积100平米左右。
总楼栋数18栋，其中1号楼是公租房，占住宅建筑面积5%，而且是独立管理。3、4、5、7、8号楼分别为29层和34层的高层，11、12号楼25层，15、18号楼18层，6号楼17层，9、10、13、14、16、17号楼为11层小高层。
其中，11层小高层为1梯2户纯板楼，高层大多2梯3户非连廊结构。
据悉，正商金域世家将在2018年10月开盘，首开13-18号楼，主推113、124、125平非毛坯房源。其中15、18号楼18层楼高层113平米和125平米。13、14、16、17号楼11层小高层124平。
目前，项目正在交资料，是否能用公积金贷款暂时还不知道。据置业顾问透露，预计价格在15000元/平左右。
产品上来看，两个项目均走的是高中低配的套路，金地的项目有6层楼的叠拼别墅，正商则最低只有11层洋房。也不知道为什么金地会在这块地上设计别墅，毕竟不靠山也不靠水，白沙洲整体的自然环境也不太好，地块也不属于城市中心，感觉有一种为了改善而改善的意味。
整体来看，金地的改善意味更浓一下，正商则刚需多过于改善。首期都推出的是可以增加溢价的洋房产品。
户型PK
正商首推户型
优点
① 户型方正，全明，南北通透，双阳台，采光通风较好；
② 三开间朝南，主卧、客厅、次卧朝南，采光通风较好；
③ 餐厨客一体，动静分区显得户型宽敞大气；
④ 主卧套间，带独立卫生间，舒适度较高；
缺点
走道略长，浪费了不少面积。
优点
① 户型方正，全明，连廊结构，南北通透，通风较好；
② 主卧、客厅、次卧三开间朝南，采光通风较好；
④ 主卧带独立卫生间，舒适度较高；
缺点
厨房与主卧隔得略近，整体动静不分区。
优点
① 户型方正，全明，南北通透，双阳台，采光通风较好；
② 三开间朝南，主卧、客厅、次卧朝南，每个房间面积都很大；
③ 餐厨客一体，动静分区，显得户型宽敞大气；
④ 主卧套间，带独立卫生间，舒适度较。
缺点
走道略长。
金地保利褐石公馆户型
这是目前市场上流行的四角分布户型，四房两厅两位，主卧是带有衣帽间的套房，四个房间分布在四个角，整体互不干扰，这种设计私密性不错，但整体上来看动静不分区。
项目配套
1
交通配套
地铁上，两个项目距离最近的地铁站是地铁5号线的白沙五路站，直线距离都不超过1000米，金地可能略微远一点，也远不了多少大约远个200米左右。从东原启城门口经过，也算在步行范围之内。
公交上，正商项目门口就是白沙洲的主要公交636、632，两路公交的起点站。金地目前的营销中心也靠近着个起点站，这两路公交车中，636路公交是经由白沙洲大道往武昌火车站，最后到达中南路一带。632路公交是经由白沙洲大道往雄楚大道方向，中间会经过雄楚大道上多个BRT站点。
自驾方面，沿着项目门口的白沙五路，驱车3分钟之内可以到白沙洲大道，到了白沙洲大道往南两分钟之内便可以上三环线，往光谷、汉阳方向都比较方便。
2
教育配套
但由于临近两个项目的青菱城市花园、华润紫云府等都已经交付入住，项目周边基本设施还算比较成熟。
幼儿园还算比较多，除了项目自身配备有一个3000平米左右的幼儿园外，周边目前有洪山区实验幼儿园紫云府分园，这是个公立幼儿园，据说每个月费用只需要几百元，好像目前基本只针对华润紫云府的业主。还有奥斯卡国际双语幼儿园等私立或普惠幼儿园。
小学方面。两公里内，目前已经开学的有广埠屯小学清江锦城分校，其次还有一个洪山区广埠屯小学青菱城市花园分校已经报建。临近的东原启城项目也规划有武珞路小学分校。中学方面，最近的是清江锦城的中学，据说是华师一附中的分校，另外有一个张家湾中学和卓刀泉中学分校在白沙洲大道上，离项目大概3公里。
而两个项目均配备有两个幼儿园，在金地保利褐石公馆和青菱城市花园中间还规划有广埠屯小学分校。
3
商业配套
两个项目中金地保利褐石公馆有一个集中的小型商业街区，而正商基本没有这一规划。
周边临近的两个小区已经交付，且入住人数较多，因此周边超市、餐馆、药店、社区诊所、菜场等配套都有，日常生活方面都可以满足。
大型商业上，整个白沙洲板块之前都靠着清江锦城的40万方商业饼子过活。今年这个40万方商业体出了一栋楼的规划，但感觉是个公寓，所以这个商业体还在是画饼子阶段。有消息说，清江的商业可能会在5号线2021年通车的时候开业，所以究竟是啥样，大家都不知道。
前段时间，白沙洲还出了一个居然之家的规划，业态包含了酒店、写字楼、影院、家居卖场等。这个项目在白沙三路与白沙洲大道交汇处，与正商金域世家直线距离在2.5公里左右，目前倒是在紧锣密鼓的施工中，据说明年10月份要开业。
距离项目5-7公里的距离内的武泰闸有一个叫万隆广场的商业综合体，体量不算特别大，但总之也算是麻雀虽小五脏俱全，里面有个挺大的武商量贩超市，还有一些餐饮、服装、儿童乐园等业态分布。但由于是在主干道旁边，且商场体量有限，这个商业体停车不太方便。
距离项目最便利的商业项目是经开的永旺梦乐城，从两个项目走三环线过白沙洲大桥，一下桥就到了。
配套上来看，两个项目虽然大体配套上差不多，但有一些细微的差别，比如金地保利褐石公馆有一个集中的小型商业街区，但正商金域世家没有。金地保利褐石公馆更加靠近规划的小学。
圈圈有话说
1、白沙洲的开发模式较为落后，目前还处在大规模的改造中，道路破败，配套尚缺。雨天一身泥，晴天一身灰仍是目前的真实写照，而且未来的三到五年内这样的情况可能仍然没办法得到改善。所以在这个地方购置改善类产品真的不是很建议。
2、正商的置业顾问对外透露价格在15000元/平左右，金地的置业顾问透露价格在16000元/平左右。
这一价格比目前白沙洲的整体均价要高出将2000-3000元/平。周边最近备案的新房是东原启城毛坯备案价在10500元/平左右。
两个项目将近8400元/平左右的楼面地价，如果按照东原的价格，那基本是个亏得。而参照之前江夏地王中海光谷锦城，8200元/平的楼面地价，最终含装修15700元/平左右的价格。所以两个项目卖到15000元/平，是有一定可能性的。
首期都推出的是小高层洋房产品，在这一方面两个项目可谓是正面厮杀。
但正商的项目首推的面积段多过于金地，两个项目是否可以装修贷款目前都还在谈。
从首付门槛上来说，正商的最小户型是113平，若装修可以贷款，首付门槛在50万左右。若装修不可以贷款，预计首付门槛在74万左右。
而金地由于统一推出140平户型，若装修可以贷款，首付门槛67万左右，若装修不可以贷款，首付门槛在92万左右。圈圈没有为大家算月供，只能简单透露下，金地的总价高，因此月供也不低，看起来不算是一个刚需可以接受的月供范围。
从这一个价格对比上来看，正商的优势较为明显。因此圈圈猜测，在白沙洲的客户都被13500元/平的价格养叼了之后，从价格层面上正商的客户群会丰富一些。
3、白沙洲整体的地质情况不太好，地下溶洞较多，临近已经交付的华润紫云府三期曾经出现过楼梯倾斜。而在正商项目的施工中，曾经出现过地陷。也是因为这个原因，白沙洲的5号线都采用的是地上轻轨的形式。
4、在踩盘过程中，圈圈个人觉得这两个项目的位置还算不错，虽然比不上烽胜路上的项目紧邻地铁，但两个项目离在建的5号线地铁也不远，并不会受到轨道交通的噪声影响。且靠近三环线，去光谷、汉阳都方便。劣势是教育配套、大型商业配套、公共交通配套不够丰富，不过这是白沙洲几乎所有项目的共性问题。
综合PK结果
区位：
正商金域世家 三颗星
金地保利褐石公馆 三颗星
配套：
正商金域世家 三颗星
金地保利褐石公馆 三星半
产品：
正商金域世家 三颗星
金地保利褐石公馆 四颗星
价格：
正商金域世家 四星半
金地保利褐石公馆 三颗星
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